链家隐藏了成交记录后，买卖双方都很焦虑：到底房子能卖多少钱？

这段时间环线就接到很多咨询，客户直接发房源过来，问能砍价多少。

具体砍价空间要看房东心态等等，但是大致会有一些范围。

毕竟我们再特殊，也是时代洪流的一份子，看宏观也只是一个统计数字。

环线联合房见数据，帮大家彻底分析了一下上海二手的议价空间。

议价空间的定义非常简单，最后一次挂牌价到成交价，价差有多少。

我们整理了两家头部中介的所有成交记录，基本可以说明趋势。

看宏观，2025年上海平均议价空间是7.12%，比去年（7.15%）略低。

所以不要信网上的大刀砍、八折房源等等，实际上很多房子降价10%一两天就卖掉，没必要降太多。

谁家的钱都不是大风刮来的。

今年议价空间降低是去年929新政影响，那次救市力度很大，买卖双方心态都变了。

效果立即反映到数据上，去年10月份议价空间大幅下滑。

春节后叠加学区房高峰，上海二手房价格很难谈。

今年6月份后政策效果消失了，天气热了起来，金三银四没卖掉的房东开始甩卖。

8月份议价空间竟然创了历史新高，首次达到8.36%。

挂牌1000万的房子，能谈下去83.6万。

你谈价能力及格了吗？

当然房子不同，谈价空间肯定有区别。

最简单的，别墅谈价空间更大。

2025年普通住宅只能谈下去7%，别墅可以大刀砍下去9.62%。

尤其是最近三个月，别墅谈价空间都超过10%。

意思是，你出价肯定不能超过85折。

挂牌1000万，房东心里底价950万，你出个850万，中介和稀泥：要不就900万吧。

好像谁都不吃亏。

人家挂牌1000万，你直接出个900万，好了，估计成交价就950万了。

你就成了多花50万的冤大头。

别墅谈价非常有意思，大家可以多了解了解。

这两年其实别墅卖的很火，口罩事件后很多中产家庭都硬上别墅。

那为什么别墅还能砍价这么多？

别墅都是非标品，遇到合适客户的概率太低了，好容易遇到一个出价的，房东肯定不想错过。

房东喜欢把自己装修的钱都算入房价，但是客户不一定喜欢你的装修风格，在他看来可能你的装修一文不值。

那还不大刀砍。

所以投资客户，尽量避开别墅吧。

另一个被大刀砍的是四房、五房，跟别墅一个问题：太小众了。

大部分家庭三房就够了，你家五个房间，很难遇到合适的客户。

流通性最强的还是主流的两房、三房。

另一个影响谈价空间的是房龄，这个都懂，越老的房子越能大刀砍。

房龄5年内的次新房2025年平均只谈了5.68%，这你要大刀砍房东转身就走。

为什么次新房这么难谈？

因为大部分5年内的房子都在限售期，2021年以来，好的新房基本都触发了五年限售。

比如大虹桥那么多小区，能交易的次新房就中核锦悦府、虹庐湾、蟠龙天地一期、万科天空之城少数几个。

其他的2026年才陆续解禁。

对手比较少，现在的房东就比较傲娇。

房子不会买，价格不好谈？

买房策略轻度咨询

看到这很多人肯定不服：“能谈多少下去不能只看房子，更要看区域。

越好的地方越保值，郊区的房子再新也可以大刀砍”。

然而数据却不是这样。

除了崇明区，其他区域砍价难度差别不大，也找不出什么规律。

市区的杨浦、黄浦议价空间很大，郊区的嘉定、宝山反而不好谈。

所以不能简单的说市区就坚挺，郊区就不行。

实际上最难砍价是中外环间。

做了很多调研后环二才发现里面的奥秘：上海楼市是个微笑曲线。

400万以下的刚需供需失衡，砍价空间大。

1500万以上的高端产品砍价空间也不小。

反而是中间价位不好谈。

内环内现在两极化，次新房都是豪宅，谈价空间大。要么就是老破小，也好谈。

500-1000万的次新房最难谈，基本都在中外环间。

所以内环平均议价空间很大。

看单价也能看出来，9-12万的议价空间最小，不就是中外环次新房。

500-1000万总价，9-12万单价，意味着还是90平中小套型卖得好。

议价空间最小的就是90-100平。

如果你还有投资心态，至少要注意一点：流通性最强的还是好地段、90-100平的两房或三房。

老破小的问题都知道，供应量太大，接盘人数崩掉，供需关系很差。

豪宅虽然保值，但是市场太小了，产品又非常个性化，流通性就差了很多。

二手房谈价这个事情，学问太大了。

如果你买卖房产次数不多，最好找环线的谈价专家交流交流。

上面是简单讲了一下框架，帮大家理清大方向。

受限于篇幅没办法全部展开。

比如加入时间维度，虹口区2019年议价空间只有2.62%，到今年猛增至7.48%，这个变化远超上海。

说明虹口楼市正在迅速恶化。

更重要的是，我们要根据供需关系对未来谈价空间做预测，毕竟买入价重要，卖出价更重要。

这些动态信息我们计划加入周报，感兴趣的朋友可以跟客服索取。

更欢迎大家找环线咨询师/谈价专家深度交流。