麗枫、维也纳何以成为“华南小城”酒店投资样本？|丽枫酒店|维也纳酒店|锦江酒店|麗枫

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：余文婷。

今年以来，不少投资人抱怨：“不是说下沉市场机会很多吗？下沉市场消费需求越来越多了吗？怎么我的酒店一直在亏本？”

“你真的投对品牌了吗？这边有个很好的投资案例，可以先参考一下，再想想到底是哪里出了问题。”

许多抱有同样疑惑的投资人，却都在考察了麗枫酒店（黄冈市黄州区新港大道店，Lavande Hotel,Xingang Avenue Branch, Huangzhou District, Huanggang City）案例后，找到了答案……

黄冈新手投资人的“生意经”

在黄冈市黄州区一座有着“多巴胺”外表的体育公园旁，矗立着一家风格同样年轻有活力的麗枫酒店。黄冈麗枫酒店投资人周总是一位在制造行业驰骋20余年的企业家，对于酒店投资是“0经验”，但并不妨碍投资的首家酒店获得亮眼成绩。

“门店经营情况也超出了自己的预期，酒店平均出租率达到了85%，没有爬坡期，基本上开业第二个月开始出租率达到80%，之后就一直是满房状态。并且房价也高于周边酒店，目前来黄冈出差的人群，除了黄冈最高的接待酒店半岛酒店，第二家基本选在我们麗枫酒店。”周总对酒店目前的成绩表示满意，称保守估计酒店3～4年就能回本。

作为多年的企业家，周总一直善于复盘。他认为，酒店好成绩的关键，是选对了品牌。

酒店行业虽然是陌生领域，但投资逻辑却是脉络相通，对于品牌选择，周总的出发点是找准定位。首先从市场情况出发，黄冈作为湖北的地级市，人口不算多，酒店市场总体竞争比较激烈，且高档酒店比较少，低档酒店占大多数，中档酒店也不算多，定位中档且具备一定影响力的品牌在黄冈相较更具竞争力。

其次从物业出发，酒店物业的前身是老厂房内的办公楼，原本位于郊区，因城市发展日新月异，郊区转眼变身为市中心，厂房便不能再作工业用途，只能闲置。后面，周总将老厂房改造成为体育公园，出于对酒店行业的兴趣及看好，园区内的办公楼便有做酒店的打算，跟公园配套，以此提高资产的利用率。因物业配套的调性及对市场受众的考虑，定位年轻风格的酒店品牌成为投资人的主要考虑对象。

多番考量下，早已抵达“千店”里程碑，具备规模与品牌影响力的中档品牌麗枫酒店，成为投资人的主要选择。“在选择品牌的时候，也对麗枫和另一个知名中档品牌进行了深度考察及对比，最后选择麗枫，一个是因为麗枫成本更优惠，另一个麗枫在湖北开店规模更大，知名度也更大。再有，黄冈酒店市场和体育公园的受众以年轻人为主，麗枫3.5风格会更符合。”

遵循客观情况给出的选择自然也不会令人失望。周总告诉空间秘探，酒店筹建初期预期工期为6个月，最终仅用4-5个月便完成，锦江GPP供应链平台提供的施工团队经验老到且高效；酒店开业后，在品牌团队与店长的专业管理下，业绩与消费者反馈也十分不错，“关键是自己在这个过程中不必费心，店员管理、制度等方面非常健全，很多东西一目了然。”

黄冈麗枫酒店的成功并不是孤立，它只是麗枫与维也纳品牌在华南下沉市场迅猛发展的一个缩影。

“华南小城” 的“麗枫、维也纳现象”

过去，酒店行业长期将资源高度倾斜于一、二线城市客群，形成“营销预算、产品研发、服务优化"三维集中的资源配置模式。例如，知名连锁酒店品牌仅在北上广深杭等核心城市布局旗舰店，这种“二八定律”策略曾被视为维持市场份额的核心手段。

不过，这一策略在新的消费环境下未必是正确的选择。国家统计局数据显示，2024年一、二线城市人均可支配收入达54188元（农村居民仅23119元），但下沉市场消费规模已达20万亿元，占全国消费总量的59%，增速（17.6%）显著高于一、二线城市（1.98%）。县域消费者对以合理价格获取优质商品的核心需求长期未被满足，下沉市场的消费潜力与需求特征也等待挖掘。

具备敏锐嗅觉与先锋眼光的酒店品牌，在市场还没意识到未来的趋势变局之前，便早已开始布局下沉市场，典型如中端酒店的初代品牌麗枫、维也纳酒店，它们一个是在经济型酒店为代表的产品供给无法满足消费者诉求的背景下诞生而来，一个是在经济型酒店盛行之时便率先提出中端概念，先锋基因在诞生之初便已流淌在血液之中，在它们大规模扩张之时，华南地区的下沉市场早已被它们纳入其中。

如今，在一、二线城市酒店市场渐趋饱和以及下沉市场需求喷薄欲出的情况下，不少投资人与酒店品牌也调转方向，开始将目光对准下沉市场。不过，下沉市场虽具备发展潜力，但同时也不能忽视，下沉市场的客流终究不敌一、二线城市，消费力也存在差距，这意味着，下沉市场具备投资价值的同时，也存在着风险，稍有不慎选错品牌，便将面临亏损困局。

这时候，提前布局的麗枫及维也纳酒店品牌通过提前抢占消费者心智，为市场提供了众多成功投资案例，成为当下华南下沉市场投资的参考系。目前，麗枫、维也纳两大品牌酒店，基本已经实现华南地区全覆盖，华南地区湖南、湖北、广东等地的各地级市皆落有两大品牌酒店。像湖南省四线城市怀化市的辰溪县，目前仅有的一家连锁品牌酒店便是维也纳酒店，足以见品牌下沉之深，市场认可度之高。

在调研华南地区下沉市场不少投资人后，能够发现，无论是新手投资人，还是经验丰富的投资人，麗枫与维也纳酒店品牌都是其选择的前列。如一位湖北襄阳的投资人告诉空间秘探，其投资的第一家酒店便是维也纳酒店，帮助其赢得了酒店投资的第一桶金，为之后的酒店投资奠定了信心基础，之后也多次复投维也纳酒店。

其他投资人亦有相似经历，他们称选择麗枫，或是维也纳，主要基于放心、稳定与可靠的考量。如维也纳酒店（仙桃市复州大道店），所处城市虽为县级市，但并不影响酒店平均入住率达到92.6%（2025年数据），有的月份入住率甚至达到100%。可以说，麗枫、维也纳酒店已经成为华南下沉市场投资人心中的“最优解”。

为何麗枫、维也纳成了“小城最优解”？

在下沉市场，能够赚钱的酒店品牌必须兼备两大要素：稳定可控的成本及可观的流量。不比一、二线城市，不缺流量与消费力为高昂成本买单，下沉市场的回本时间相对缓慢一些，酒店筹建及运营成本太高，收入难以覆盖；“小城”消费力也较弱，房价普遍低于一、二线城市，稳定可观的客流是酒店盈利的关键。仔细剖析麗枫、维也纳酒店成功案例，便是从以下几个方面满足了这两点。

/ “闭眼投”模型

谈论麗枫、维也纳在下沉市场如鱼得水，具备竞争优势的关键，归根结底离不开品牌的投资模型。在经过十几年、数十年的市场验证及实践，品牌不断迭代与优化，早就打造出难以复制及超越的投资模型。如麗枫酒店3.5，综合单房造价控制在10.5万元/间，比市场中端酒店平均造价少3万元；单房运营成本控制在100元左右，比市场平均少30元，客房均价300元左右，投资回报周期较市场平均快1～2年。维也纳酒店更是将综合单房造价控制在9.5万-10万元/间，套内单房造价6.17万元/间，投资回报周期提升至3.09年。

与其他中端酒店相比，麗枫、维也纳酒店房价相差不大，甚至房价更低且稳定，对下沉市场客群来说极具吸引力，但成本更低，为投资人盈利扩容了更大的空间。据黄冈麗枫酒店投资人周总反映，下沉市场消费者对价格并没有我们想象中那么敏感，他们更在意的是性价比，而不是价格唯一论，意即他们更倾向用实惠的价格住一个舒适的中档酒店。品控稳定、具备档次与质感又价格合理的麗枫、维也纳酒店，也自然在下沉市场广受追捧，使得品牌能够拥有稳定入住率与营收回报。

/品牌普适性强

不同于其他众多中端酒店品牌有诸种限制性，例如严苛的物业条件、地理位置及限定客群等，作为早已实现“千店”目标的麗枫、维也纳酒店品牌，在无数个真实案例中，早已练就了能适应多种物业的灵活性，打响了品牌知名度，市场知名度广。

麗枫酒店时尚质感的品牌风格，与维也纳典雅艺术的品牌风格，使得品牌能够支撑得起一、二线城市高档大气的物业条件；以及上述提到麗枫、维也纳品牌的极致商业模型，又能够让品牌可以适应三、四线及县城的物业条件。锦江酒店（中国区）湖北省开发负责人池潘告诉空间秘探，在签约湖北襄阳市下面的宜城市及老河口市两个维也纳项目时，其中一个项目的业主告诉他，自己想做的原本是另一个知名中端品牌，但对方因无法下沉到县级市场，要求业主换成另一个经济型品牌，最后因业主坚持做中端品牌而作罢。

此外，由于两大品牌心智渗透率高，以及风格适应人群广泛，无论是年轻客群、中年老年客群，还是商务出差、旅游休闲，都能够在麗枫、维也纳找到自己的舒适区，这也是酒店高入住率的原因所在之一。

/“数智化”综合解决方

在行业将数智化推广聚焦在一、二线城市时，往往忽略了三、四线下沉城市消费者对“智能家居联动”、“场景化解决方案"的需求，尤其是下沉市场的年轻消费群体。黄冈麗枫酒店投资人周总告诉空间秘探，目前门店已经完全落地锦江酒店（中国区）推出的“F1”项目（即一套驱动酒店运营全面革新的数智化系统），从消费者反馈情况来看，对于这类数智化产品接受度很高，甚至效果优于一、二线城市，因为低线城市对这类产品接触不多，更加有新鲜感。

酒店的数智化产品除了有吸引客人的作用外，黄冈麗枫酒店投资人表示其对门店运营也起到了巨大帮扶作用。例如，客人可以通过AR语音电话到前台，前台不用直接接听电话，而是直转后端，给到工单为客人提供相应服务，十分便捷，同时也便于统计客人服务需求的数据，识别客人的核心服务需求。另外，许多商务客人也青睐于酒店的自助入住机，不仅私密性比较强，也可以快速选择房间，一分钟之内办理好入住。优化了客人入住体验的同时，也帮助酒店进一步节约了运营成本。