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谁是下一个奇迹？
上周深圳举办一系列活动，庆祝特区建立45周年，无人机表演秀环节，华为、腾讯、中国平安等20家企业的logo闪耀夜空。
图片源自网络
有网友笑称，深圳把“金主爸爸”捧上天了。
不到半个世纪，这个曾经的“小渔村”，蜕变成3.7万亿GDP（2024年）的国际化都市，产业创新能力全球第一，还培育出众多行业龙头企业。
这是深圳奇迹，也是中国经济发展的奇迹。要我说，奇迹背后是国家政策、城市与企业彼此成就。
一个值得探讨的问题来了：谁会成为下一个奇迹？
先说答案，我认为是海南。
就在深圳把企业“捧上天”不久，8月29日，民营企业扎堆跑海南，参加国家发改委指导、海南省政府主办的推介会。
新希望刘永好、吉利李书福、新东方俞敏洪，去了很多民企大佬……
总之，推介会规格很高。
现场，新希望与海南国企海垦签约，宁德时代与央企中核海南核电签约。
意图很明确，就是让更多企业看到海南的机会，放心来扎根。
事实上，市场变量已经提前显现：据海南发改委透露，截至今年6月底，海南实有经营主体360.44万户。该数据去年底已超越北京、上海，直追深圳；
截至6月底，海南实有外资企业10604户，同比增长15.64%。
很明显，一股“去海南”的热潮正在酝酿。
有人会问，为什么是海南？
深圳起飞离不开当年“画了一个圈”，这就是政策的力量。今天大家去海南，奔着更大的“一个圈”去，这次的圈叫作：
自由贸易港
不是新鲜概念，早在2018年，海南就拿了“建设自由贸易港”的政策大礼包；
2020年，自贸港建设总体方案出台；
2023年，官方明确提出“2025年底前全岛封关”；
但真正让投资者从观望到下场的关键，是一个月前的重磅消息：
封关时间正式敲定在今年12月18日。
就像悬着的靴子终于落地，原本还在犹豫的企业，立刻抢跑。
我们团队从一线拿到了更新、更微观的数据：海口某5A甲级写字楼，最近访客量激增，原本每月接待70-80组客户，刚刚过去的8月提升到了120多组。
大家千万别把封关理解成封岛。相反，封关是进一步扩大开放。
正式封关后，海南全岛将成为“境内关外”，遵循“一线放开、二线管住、岛内自由”的规则——
简单来说，国外的货物、资金、人员进入海南更便捷，海南与全球市场的联通会更高效。
图源自新华社
其中最让企业心动的，是封关后升级的“零关税”政策。
封关前，海南享受零关税的商品比例约27%，涉及1900个税目；封关后，这个比例将大幅提升到74%，商品范围扩展到6600个。也就是说，全球绝大多数商品进入海南，都能实现“零关税”。
货物进入内地，只要加工值达到30%，也可以免关税。
这意味着，海南将成为国内贸易自由度最高、覆盖范围最大的区域，这样的政策力度，全国独一份。
2
海南的第三次机遇
顶级政策加持是我看好海南的核心原因，但不是唯一原因。
毕竟，有政策不代表就一定结出果子。历史上，海南拿过两次“政策大礼包”：
·上世纪80年代的“省办经济特区”
·2010年的“国际旅游岛”建设。
但这两次尝试，最终资源更多流向房地产，住宅市场火了一把，却没有形成扎实的产业根基。
究其原因，缺乏更落地的配套政策，又没管住投机风气，都想着赚快钱。海南这回显然吸取教训，对住宅交易做出严格限制，努力把资源引去浇灌产业。
有了政策，怎么执行很关键，所处时代背景也很关键。
与前两次相比，海南这次有三个前所未有的优势：
1、战略等级空前
现在全球经济增长动能不足，各国都在争抢存量市场，我们也不例外。建设海南自贸港，相当于搞个“窗口”，虹吸全球的资金、技术、人才，让这些资源在海南自由流动、充分整合，最终沉淀为实实在在的产业。
这是国家层面的战略布局，定位远高于以往，前两次“礼包”比不了。
2、任务等级最高
海南既要谋求自身发展，还要协同东盟发展、助力“一带一路”。
大家可能对东盟没有实感，给大家列一组数据：
东盟10国2024年GDP大约4.13万亿美元，位居世界第四大经济体。
海南站在这样的舞台上，能对接的资源、能撬动的市场，远超曾经的自己，也超过当年的深圳。
有自贸港加持，海南GDP由2018年4832亿，攀升至2024年近8000亿。
今年上半年的数据更亮眼：服务贸易企业监测数据显示，海南服务进出口总额347.1亿元，同比增长24.7%；
海南省工业和信息化厅披露数据显示，规模以上工业增加值同比增长11.4%，增速全国第二，其中3月至6月连续4个月当月增速排名全国第一，分别同比增长18.9%、14.9%、13.4%、12.2%。
此外，海南实有经营主体从5年前突破“百万大关”，到如今迫近400万大关。投资海南的国家，由2018年的43个，增长到176个。
实有经营主体相当于市场的“毛细血管”，增长越快，说明市场越有活力。而外资涌入，还说明市场开放度高。
3、拒绝投机，这一次要的是“慢牛”
有人认为，封关落地后，海南将迅速成为全球顶级自贸港，超完香港超新加坡。
海南面积是香港的32倍、新加坡的48倍，背靠体量庞大的国内市场，又有国家意志加持，不可否认，海南潜力巨大。
但要认识到一个问题，海南自贸港是一个独特的存在，国内或国际上，都难以找到可以完全对标的范本。
它不是简单复制谁的模式，而是要打造出全新且更高形态的经济高地和开放高地，海南的未来无限可能，但每一步也都要摸着石头过河。
因此，我们必须保持理智。
这不是短期投机窗口，而是一场持久的结构性机会。
目前尚处于封关运作的起步阶段，接下来还要经历2035年全面深化，直到本世纪中叶才能全面建成。
看懂长远的战略意图，投资动作才不会变形。
3
如何找到锚点
想借封关布局海南，一定要告别短期投机思维。
风浪越大鱼越大，暗流也大，普通人怎么做？关键是看懂政策，找到锚点。
官方明确，海南将建设成为“两个基地”：
·中国企业出海总部基地
·境外企业入华总部基地。
这意味着，未来会有大量国内外企业来海南设立总部、区域中心，催生对高端办公空间的需求。
所以，不同于前两次热炒住宅，这一轮，作为生产要素的商办项目有机会跑出来，尤其是核心城市、核心区域的高端写字楼。
开头提到的，5A甲级写字楼访客量剧增，就是这种趋势的缩影。
龙湖光年云顶会客厅访客
这个项目是位于海口龙华区的龙湖光年，其中，写字楼为龙湖光年中心。
据了解，龙湖光年中心80%的访客是“新海南人”或异地客，都是奔着自贸港红利来的。
封关时间确定，让很多原本观望的客户松动了。
不过要注意，自贸港这波红利是逐层外溢的——
先利好本土央国企、民营巨头，紧接着是岛外符合招商政策的企业，再往后是中小企业。
写字楼市场也一样有优先级。最先受益的，必定是核心城市、核心区域的项目。
目前，中建六局、三菱电梯等巨头已经抢先入驻龙湖光年中心。
另一个问题：为什么是龙湖光年？
推演一下，就会明白这些客户的逐级选筹逻辑。
先概括结论，就是选龙头城市+龙头区域+龙头项目。
选海口：省会“首位度”无可替代
自贸港13个重点园区，海口独揽4个，海南大约30%的GDP由海口创造；作为省会，海口是海南的经济、政治、文化中心，企业要在海南设立总部，海口必然是首选。
选龙华区：“龙头区域”无可替代
龙湖光年所在的龙华区，是海口强区，常住人口83万，占到全市1/3，贡献了全市1/3的GDP。
而选龙湖光年，相当于选了龙头城市、龙头区域的龙头项目。
这个项目总投资约115亿元，集5A甲级写字楼、天街、24小时商业街、loft和洲际VOCO酒店等业态于一体。
龙湖光年实景
整体大概80万㎡，其中写字楼7.2万㎡、天街超32万㎡。
去年9月开业的天街，目前日均客流量15万人次，是海南最活跃的商业体，没有之一。一些大品牌的海南首店，大多选择这里。
目前海口市面上，写字楼绝大多数为单体，此类复合型的几乎没有，这么大体量的更是没有。
和单体写字楼比，复合型综合体的优势太明显了，可以满足办公、餐饮、购物、娱乐、居住需求，实现一站式商务生态。
如果只是做到这些，还不足以称之为龙头项目。
作为海南惟一的百亿TOD 项目，龙湖光年还具备立体交通优势。
出门是枢纽站，通过高铁，快速链接全岛“2h经济圈”；毗邻城市交通主动脉，可以快速畅达海口主要板块。
不管是自驾还是城轨出行，去机场、去码头、去高铁站都十分便捷。
根据以往案例，高级别城市，同等区位条件下，TOD写字楼租金会比传统写字楼，高出30%到50%不等。
而龙湖光年依托超级MALL(天街）+TOD，刚好形成了“轨交引流-商业转化-办公增值”的闭环；
不得不说，龙湖在TOD开发及商业运营这块，经验还是很超前的。
4
历史总在相似的轨道上演进
无论国内国外，城市跃迁的过程中，那些占据核心地段的地标物业，也会跟随完成价值跃迁。
海南也不会例外。
若干年后，类似龙湖光年这种项目，不只是成为开发商的代表作，还可能是海南蜕变的见证者。
三次托举海南，本质是三次委以重任，前两次海南有点没兜住。
如今，第三次托付，海南拿到的最高级别的信任和责任。
对普通人来说，读懂“被寄予厚望”背后的信号，也就不难找到下一个时代的锚点。
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