曾经的顶流又霸占楼市热搜榜了。

最近，万科欧泊成交了一套约94㎡三房，西向，总价226.5万，折合单价约2.41万/㎡，再次创下新低。

要知道，同格局北向户型在高峰时，单价站上过5字头，对比下来都不止腰斩了，难免引来一片唏嘘。

万科欧泊，这个曾凭借着万博商圈、地铁、次新盘等光环一路飙升的“明星盘”，如今也难抵市场寒流，成为广州楼市深度调整期的一个标志性注脚。

事实上，万科欧泊的下跌并非个例。

红盘遇寒冬的底层逻辑

万科欧泊代表的是广州一批曾被炒作过热、投资客密度高的网红盘，正在集体价值回归。

比如天河金融城板块的兰亭盛荟，高峰期时成交单价高达10万/㎡，如今回调至3.8万/㎡，直接表演一个“高山低谷”。

还有黄埔科学城板块的东荟城，也从巅峰时的4.9万/㎡回落至1.8万/㎡，投资客跑路明显，点击图片可回顾：

东荟城成交价格趋势图，来源：贝壳

这几个楼盘的共同特点显著：

在楼市上行期或被规划利好、投资炒作或市场情绪等推至高位，一旦市场转冷，就会因为前期泡沫过大而率先回调。

毕竟当前楼市的下行，是多重因素叠加的结果，远比以往的周期更为复杂。

一是市场信心缺失的核心因素影响。

购房者对房价“只涨不跌”的预期被彻底打破，普遍进入观望状态，不再急于入市。

另外，就万科欧泊而言，板块周边的一二手房数量庞大，市场选择多，尤其多个新盘的地段、教育、产品等配套都均好，且还卷价格。

“多边形战士”围攻之下，万科欧泊价格下降，情理之中。

二是供需关系逆转。

广州新房库存量持续高位，如2025年前8个月的新房库存套数已经占到2024年的97.3%。

库存面积也呈增长趋势，目前2025年的库存面积已经快接近上一年了。

在当下新房都以价换量的情况下，二手房可想而知，链家仅外网公开的挂牌量已超14.7万，业主间的竞争激烈。

广州楼市，买方市场特征显著，业主要想抛售，没有比降价更好的办法了。

所以，即便是曾经的红盘小区，也难免卷入市场的降价洪流，更何况是万科欧泊这些“上了年纪”且竞争力逐年下降的小区。

三是购买力进入瓶颈期。

经济大环境影响了市场买家的收入预期，像房产这类大头支出，大家往往更慎重，且经过几轮高峰期的房价上涨，有效购买力被大量消耗。

虽然当下仍是总价300万以下的刚需扛大旗，但仔细看近四年的差距可知，300万以上的改善型买家正在悄悄缩减。

因为市场改善或中高端买家减少，会影响置换率。毕竟只有卖旧房买新房，楼市才能形成良性循环。

再看现在，二手房挂牌多，300万以上新房买家小额下降，这种情况会继续压缩二手房的溢价空间。

四是政策效应的递减作用。

2023-2024年楼市重磅利好政策频出，如降首付降利率、接触限购限售等，经过两年多时间发酵，政策对市场信心的提振效果逐渐减弱，难以逆转降价大势。

因此，这场寒冬，并不是只有万科欧泊一个二手盘在经历，而是整个广州楼市的困局。

寒冬何时过去？

房子还能卖高价吗

楼市虽在调整期，但不用过于悲观，像有的片区或有的板块，仍有跑赢大势的，详情回顾可点击：“数据深扒！广州这些地方，开始支棱起来了！”

像万科欧泊这类曾经的顶流盘，价格持续刷新低，其实也正说明了一个问题：

市场正在探明底部，而根据楼市发展规律，触底反弹，这或许是个好信号。

但短期来看，二手房普遍性+大幅度上涨的可能性不高，即便市场见底进入复苏轨迹，未来的价格变动逻辑也会发生变化。

第一，从普涨到分化。

只有核心地段的优质资产，如稀缺景观、顶级教育、顶尖产品力等，才具备抗跌和回升能力，而品质一般，边缘区域的楼盘，可能维持价格下探的现状。

第二，从炒概念到看价值。

楼市经过这一轮调整期，规划蓝图的价值权重会下降，而即时的配套成熟度、产品本身的质量、物业服务等综合价值，将成为定价的核心。

总而言之，万科欧泊的个例，与其说是市场的至暗时刻，不如说是一剂清醒剂，它宣告了广州楼市靠炒作普涨的时代彻底结束。

市场寒冬或许仍将持续一段时间，但每一次深度调整，都是为下一次健康稳健大发展蓄力。