济南【保利鹊华赋】
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保利鹊华赋项目笔记（济南·历城区唐冶片区
一、项目概况与定位
- 开发商：保利置业（济南利天置业有限公司），央企品牌背书，世界500强。
- 区位：历城区唐冶片区世纪大道与围子山路交汇处东北，东临围子山，三面环山，低密山居环境。
- 规模：占地4.4万㎡，总建面8.25万㎡，仅规划264户（容积率1.2，绿化率31.5%）。
- 产品类型：
- 高定隐墅（叠拼）：10栋4层叠墅（220-350㎡），剩余32套在售。
- 峯境洋房：7栋4-8层洋房（165-240㎡）已全部售罄，含顶跃产品。
- 交付时间：2026年3月（预计或提前至2025年底），物业为保利物业（叠拼5.32元/㎡·月）。
- 定位：济南高端“赋系”首作，绿建三星认证（中国绿色建筑最高标准），主打低密奢居与自然共生。
二、叠墅产品核心亮点
- 空间设计突破
- 五维空中露台：每层L型露台/阳台（北向浮岛阳台宽9.2米），顶层约100㎡星空露台（功能分区）。
- 创新面积：南北露台近60㎡（北露台赠送，南露台半面积计算）。
- 南北双庭院：户均约100㎡南向庭院（边户达110-400㎡），带侧院，媲美独栋别墅。
- 层高革新：一层3.6米（市场普遍3.15-3.3米），负一层5.8米（可改两层），270°环幕边厅。
- 面宽：约11米南向面宽，7.2米巨幕客厅，全铝板外立面+玻璃幕墙。
- 下叠（220-350㎡）：
- 上叠（220㎡）：
精工细节：
- 外立面融合传统飞檐木椽结构与现代铝板玻璃幕墙。
- 地下车库设星空幻影顶+透光星光大堂，单元入口五星酒店级精装。
三、社区与配套
- 内部配套
- 千亩围子山景：社区嵌入半山，无界观山视野。
- 下沉式会所：约1000㎡青山美学馆，含SPA私汤、行政酒廊、禅意茶室、壁球馆、瑜伽室、儿童乐园。
- 园林设计：以《鹊华秋色图》为灵感，打造枫林聚场、忘川花园等沉浸式山居景观。
- 外部资源
- 交通：
- 地铁：4号线程家庄站（建设中）约1.5公里，唐冶站约1.8公里；云吧（2024年底通车）围子山路站仅500米。
- 路网：三横（经十东路、世纪大道等）+五纵（围子山路、唐冶中路等）立体路网。
- 商业：首创奥特莱斯、鲁商天街、融创茂等（直线1-3km内）。
- 医疗：三甲山东第一医科大学国际医院（已封顶）、省康复医院。
- 教育：划片信轩小学（签约历城二中）、唐冶中学，北侧规划42班学校。
- 生态：围子山郊野公园、唐冶中央公园等10个公园环伺。
四、地段与价值潜力
- 区位价值：唐冶片区为济南东部经济引擎，集产业、生态、宜居一体，配套成熟且具发展潜力。
- 稀缺性：围子山低密地块（1.2容积率济南罕有），264户纯改善社区，绿建三星标准未来难复制。
- 价格定位：
- 叠拼总价约600-1000万（均价23500元/㎡起），洋房此前总价370万起。
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