房地产的上一个周期是从2015年的涨价去库存开始的，2020年的三道红线把热过头的房地产压了一下子，周期在2022年口罩最后一年已经有下滑的趋势了，2023年3月短暂的抬了一下头之后

一路向下，至今。

涨价去库存，和从去年开始的收储去库存，目的一样，都是“去库存”

但是路径和掏钱的主体，完全不一样

涨价去库存，是六个钱包的真金白银，债务是买房站岗的背的

收储去库存，掏钱的是地方你懂的，白花花的银子是要向银行借的，有借有还，银行才不会追债。

前几天，上头发了个文件，有条件的小区自行改造。

回溯到2015年，布遍神州的棚改货币化安置掀起了涨价去库存的浪潮。

涨价去库存的底层逻辑很清晰——

举债-拆迁-净地-出让-还钱

这条逻辑线背后只有一个BUG，就是举债的钱少，卖地的钱多，闭环才能一直不停地循环下去

一旦卖地的钱少了，闭环就瞬间坍塌。

地不可能一直不停地卖下去，房子终究有一天也会饱和，闭环坍塌是早晚的事，击鼓传花的游戏参与者谁都不希望自己手里的花束会成为烫手芋头

不幸的是，这场游戏在2023年

戛然而止！

几个月前，彭博社援引大摩的报告，说要解决库存的问题，至少需要15000亿资金

从去年3000亿资金收购存量房专项贷款的风声出去，现在有据可查的用到存量房收储专项资金的额度大约在500亿左右

专项债收储存量地的资金额度，大约在1000亿上下

而达到供求平衡的合理库存，这点钱远远不够。

是上头没钱吗？

应该不是，是底下的平台公司们不敢再借钱了

——借钱容易，还钱难！

专项债借款买存量房，和买二手房出租的房东，本质上别无二致

底层逻辑也很清晰——

举债-买房-出租-还钱

这条逻辑线条中，只要租金高于贷款利息，就算赚钱生意；租金要是低了，大概率就是赔本生意

有人会说，还有买下来的房子，物业也是不动产

别忘了一个最简单的事实，房子也是会贬值的，1995年的小区咋卖都卖不过2025年同区域同位置的四代房

房子贵，不是因为钢筋水泥和户型装修；房子贵，是因为房子下面那块地皮

所以，要是把折旧给算进去，租金得更高点才不会赔钱。

前不久，我认识的一个平台公司老大退休回家安全到站

我问他投的项目有没有赚钱的；他说，白露的天气很好，秋高气爽。