来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，上次看到你聊了万科星园和上元君庭，知道了不少之前不了解的信息，感觉分析很客观中肯，不过由于预算有限，万科星园和上元君庭都够不着。

您能点评点评它们旁边的拂林园吗？164平米的三居，总价950万，是否值得入手？谢谢！

大表哥回答：

感谢您的信任。

先说结论：拂林园这个小区，如果你是纯自住，无学区要求，对品质要求不高，那么可以考虑，性价比确实还行。但对于长远的保值性，就不要抱太多希望了。

具体原因，大表哥从优劣两方面分析之后，你就清楚了。

先说优点：

拂林园是2000年到2004年建成的一个中大型小区，一共有20栋楼，分了四期建成，总户数在1750户左右。

北面的13/14/15/16四栋楼都是30层左右的高层塔楼，东侧临北苑路的1/2/3/17/18/19/20几栋楼都是12层左右的小高层板楼，其他都是9层左右的板楼，都有电梯。

拂林园放在全北京可以算次新小区，不过放在朝阳，特别是奥森旁边，只能勉强算次新房。

拂林园最大的优势就是距离北京最大城市公园奥森公园很近，它在奥森公园东面，和奥森公园就隔着万科星园小区。

虽然不直接临奥森，但是走过去也不远，步行的话十五分钟也能到。

除了奥森公园之外，在拂林园的西北角，还有一个配套市政公园，叫北辰绿色中央公园，这个公园和拂林园是紧挨着的，就在小区路对面，规模虽然和奥森完全没法比，但是锻炼遛弯绝对够用。

要想感受大公园，步行15分钟去奥森，要想方便就近就去北辰绿色中央公园，出小区一分钟就能到，因此拂林园也算正儿八经的公园小区，周边环境还是很好的。

第二个优势是交通比较方便，地铁5号线北苑路北站就在小区的东北角，从小区北门出去，两三分钟就能到，属于纯正地铁房。对于靠公共交通出行的客群来说，这算是一个比较明显的优势。

第三是由于板块开发早，周边生活配套比较成熟，商业上小区北面紧挨着有暖山生活广场，上品商场，虽然都不是很大也不算高端，不过也算够用。马路对面是航空总医院，正规三甲。

以上就是拂林园的主要优势。

接下来重点聊聊拂林园的缺点。

林园的开发商是北辰地产，北京市属国企地产公司，说实话，早期地方类国企开发商的小区，单论建筑质量还可以，但是从设计美感艺术方面看，确实就差很多了。

特别是和一些比较知名的民企或者外企开发商相比，真心没法比。

尤其是拂林园还和万科星园、上元君庭这两个小区紧挨着，如果你先去看万科星园和上元君庭，再去看拂林园，就会感觉落差是真大，完全不在一个档次。

走在万科星园小区里面，你会感觉像在公园，园林、绿化、水系，都非常棒。而且物业维护特别好，小区里，楼道内，都是干净整洁，几乎看不见任何垃圾。

但是到了拂林园，完全是另一番景象，小区整体基本没什么设计可言，就是把楼栋简单排布一下，园林也是一样，无设计，没规划，有空地就种树、种草，感觉就像完成任务一样。

拂林园外立面是防水漆，颜色用的是米黄色，比较显旧，万科星园虽然也是防水漆，但是对比之下明显就会新很多。

至于原因，一方面是万科物业每隔几年会重新刷一遍外墙，另一方面是万科星园外立面颜色是白色和浅绿搭配，配色更亮一些。

拂林园的物业也是北辰旗下自己的物业公司，属于非常传统的物业公司，期望不要过高，只能维持一些基本的服务，外来人员进出小区比较随意。由于人车不分流，所以拂林园内部地面停了不少车，感觉有点乱。

一楼电梯厅和楼内过道都贴了瓷砖，不过审美上确实很老干部风格，没有设计，也谈不上任何高级，和万科星园相比确实土里土气很多，也不像上元君庭那种年轻现代感。

打个比喻就是，拂林园整体气质就像一个四十几岁的县城中年男人，实用至上，没有情趣。

户型上，拂林园也比较过时了，当时北京（整个北方都差不多）整体户型面积设计偏大，像拂林园的两居，都在120平米以上，三居在160平米以上。从功能实用性上来说，明显就差了很多。不过得房率还行，在80%左右。

另外，由于紧邻地铁五号线，而地铁五号线在北苑路这一段是走的路面（当然往北都是走的地面），所以小区东面临地铁的1/2/3/17/18/19/20号楼都有噪音的问题。

从早上5:30到晚上11:30一直都有，而且震动还挺明显，这是一个比较明显的硬伤。

至于学区，当然也是比较弱的，小学是中央音乐学院附属实验小学，中学是和平街一中奥运校区，都是很一般的普通学校。不过这附近几个小区像万科星园、上元君庭也都是划片这里。

当然，买万科星园、上元君庭、拂林园，包括天悦园、世茂奥林花园的业主，主要还是看中奥森板块的居住环境，对学区要求都不高。

如果打分的话，大表哥给拂林园小区60分吧，勉强及格。

整体价格不贵，比较有性价比（比旁边的万科星园要便宜1万左右）。自住，想要面积大，环境好，可以考虑这个小区。

但由于小区品质确实一般，在楼市进入下半场以后，后续长远的保值增值性不会太好。

最后聊聊房子的价格，你看的这套应该是小区北面高层塔楼的户型。2022年的时候成交过一套中高层的，总价是1200万。

参照北京这一轮房价的回调幅度，以及周边万科星园、上元君庭的跌幅，拂林园这套目前比较合适的价格应该在总价850万以内，高于850万的话，就不如添点钱买万科星园了。