中国至少有20个城市将与纽约等量齐观。︱刘德科|cbd|佛山|保利|刘德科|千灯湖|纽约|豪宅

中国至少有20个城市

将与纽约等量齐观

*本文根据2025年8月22日保利发展华南公司20周年品牌暨新品发布会刘德科演讲部分整理实录

名字很重要

我每次来佛山，都喜欢在佛山街头闲逛。昨天晚上，我就看到好多「法拉利」，红的黄的，晃来晃去，一晚上就遇到了好几辆——千灯湖的游乐电动船，好多都是「法拉利」造型。千灯湖是一座活力四射的CBD。千灯湖是纵轴，佛山水道是横轴，刚好是一个「T」字型——这个「T台」是中国城市CBD的一个典范之作。

从CBD的活力指数看，广州、杭州、南京、武汉等等城市的CBD，都比不过佛山千灯湖CBD。一个CBD不仅要有高楼大厦，更重要的是人在其中能够获得各种场景的街区活力，获得那种灯火璀璨的高级烟火气，这样的CBD才是真正属于人民的CBD。

不仅有活力，「千灯湖」这个名字也好美。这么美的名字是从哪里来？是来自苏轼的那句「何人舣舟临古汴，千灯夜作鱼龙变」吗？不是，那写的是汴京。是来自张说的「龙衔火树千灯艳，鸡踏莲花万岁春」吗？也不是，那写的是长安。更不是来自王建的「夜市千灯照碧云，高楼红袖客纷纷」，那写的是唐朝时期的扬州。「千灯湖」的名字来由其实特别朴素——20多年前佛山人把这一片鱼塘建成了人工湖，湖上布满了上千盏华灯，所以就叫「千灯湖」。但是这个名字在我看来，它是21世纪以来「中国最佳湖泊名」。

我们特别关心取名字的水平。我们中国历朝历代的文人雅士，除了名字，还要给自己取一个很雅的号。有的以「居士」为号，比如白居易号「香山居士」，欧阳修号「六一居士」，苏轼号「东坡居士」；有的以「山人」为号，大画家朱耷号「八大山人」，华喦号「新罗山人」，大书法家邓石如号「完白山人」……我们佛山也有一位非常著名的文学家，清末四大「谴责小说」之一《二十年目睹之怪现状》的作者，吴趼人，他的号特别厉害，叫做「我佛山人」。你可以念作「我佛/山人」，也可以念作「我/佛山人」。

▲保利发展华南公司20周年品牌暨新品发布会演讲现场，2025/8/22

以后只要讲两句话，就能证明你这个人很厉害。第一句：我佛山人。第二句：我住天瓒。保利在全国的第一座天瓒，就在佛山。

我们可以来看一下保利新一代的「天系」产品。我试图归纳一下：天瑞更强调的是「东方形制日常化」；天悦更强调的是「在地文化新表达」；天奕诞生在广州，它更强调的是「松弛感与度假感」；天珺在佛山已经有四座了，它强调的是「奢华感」；天瓒则是指向未来的，它强调的是「未来感」。当然，我们刚才讲的这些要素，每一个「天系」产品都要囊括，只是不同产品的侧重点不一样而已。

▲保利发展华南公司20周年品牌暨新品发布会演讲现场，2025/8/22

地标价值

我们来看保利·天瓒的第一个点：地标价值。作为全国第一座天瓒，佛山的保利·天瓒做得很用力。有多用力呢？

你看这两幢楼的空中连廊，很炫酷吧。你可能会想起《星际迷航》或《星际穿越》，这个空中连廊就特别像宇宙飞船指挥官坐的舰桥。它是在28层的高空，你可以在这里眺望整座城市，也可以在这样的空中花园里跟朋友聊天，甚至还可以做瑜伽，它是一个空中会所。

▲双子塔及空中「舰桥」，保利·天瓒，效果图，佛山

这样的方案，不少上档次的城市地标综合体在初版方案提报时，都想这么做，但是到了第二版就取消了。为什么？看上去很简单，好像只是两幢超高层中间连一座桥，但其实它非常耗时耗钱，设计复杂度与工程管理难度都非常高。这是大家梦想中的空间结构，很多人都没能力做，但是保利·天瓒做了。

我们把这个空中舰桥，叫做「千灯湖的第一千零一盏灯」，悬在千灯湖中轴的璀璨之位。地标不是足够高就够了，而是需要耗费更多的精力，需要更强大的执行力，更坚定的意志和决心，才能够真正做出地标。

▲保利发展华南公司20周年品牌暨新品发布会演讲现场，2025/8/22

我昨天去保利·天瓒的实景示范区逛了很久，它在夜晚会更好看。很多建筑白天非常好看，到了晚上很糟糕，因为糟糕的灯光设计会毁了建筑。保利·天瓒的灯光设计请的是北京「鸟巢」与上海浦东美术馆的灯光设计公司。一个地标项目需要关注的维度非常多非常细，灯光设计只是其中一个点。努力把众多颗粒度全部呈现出来之后，才能成为一个真正的地标。

这是保利「天系」的第一座天瓒，同时也是扎哈·哈迪事务所在中国的第一个住宅作品。以前扎哈·哈迪事务所在中国做了很多机场、博物馆、歌剧院，从来没有做过住宅项目，但不知道为什么，自从做了天瓒之后，扎哈事务所在中国住宅领域的生意突然就多了起来。

▲外立面造型，保利·天瓒，实景图，佛山

超级底盘

保利·天瓒的第二个价值点是它的「超级底盘」，这是一种国际前沿观念，是中国高端住宅的必由之路。

这张照片是我昨天晚上站在街道上用手机随意拍的。站在街道上看这座大门，气势很大。大家注意，这不是楼盘大门，而是双子塔楼的单元楼幢大门。

▲保利发展华南公司20周年品牌暨新品发布会演讲现场，2025/8/22

为什么走在街道上能看到单元楼的大门呢？因为保利·天瓒是抬高设计的。这样一来，小区里的花园就变成了空中花园，你可以在花园里眺望街道。这其实是一种非常先进的理念，我把它叫做「超级底盘」。这些年我们一直在不遗余力地推动「超级底盘」这个观念，但是真正做出「超级底盘」的楼盘并不多，佛山的保利·天瓒是「超级底盘」的其中一个案例。

▲双子塔楼超级底盘剖析图，保利·天瓒，佛山

「超级底盘」是一个先进的观念，它无关什么技术。房地产不存在什么先进技术，只存在先进观念——只要观念是先进的，以目前中国的技术几乎都能实现；但如果观念落后，掌握再先进的技术，造出来都是落后的房子。

我们来看两个最新的「超级底盘」案例。一个是刚建成的东京麻布台之丘，东京的房价其实不怎么贵，可是麻布台之丘比北上广深所有豪宅的单价都要高，它是有「超级底盘」的。整个森林街区就是它的「超级底盘」，这是大牌建筑事务所赫兹维克事务所做的。另外一个大牌事务所福斯特事务所做的我们中国香港中环的Central Crossing，它也是「超级底盘」思维。现在的写字楼与20年前的写字楼不一样，哪怕是一幢楼，也必须有这样的花园街区，要有这样的街区场景感。

所以，保利·天瓒的「超级底盘」带来了什么呢？把底盘抬高以后，上面是很有私密性的空中花园，只有业主才能进去；下面属于街道，底盘抬高带来的半下沉式设计又让商业街区拥有生态与花园，拥有更美好的商业街场景。

▲上图：超级底盘思维带来的花园街区，保利·天瓒效果图，佛山；下图：刘德科演讲现场，2025/8/22

过去的豪宅项目基本上都喜欢用围墙围出属地感，而且最好不要有那些难看的底商，要保持纯粹；可是未来的豪宅，必须要有高级烟火气，但不要那种乱糟糟的底商，而是通过「超级底盘」的退让和抬高，既形成隐形的围墙与私密性，也形成有活力的花园式街区。对于业主来讲，站在上面可以眺望街道，可以看到下面有人在喝咖啡，有人在打太极拳，他们是街道上生动的风景。这是豪宅与街道的双赢。

艺术浓度

保利·天瓒的第三个价值点是它的「艺术浓度」，它是用分布式存储的艺术，形成了一种无形的仪式感。

走到保利·天瓒的大门，就好像是走进了一座美术馆。它门口的那几块玻璃，每一块就有约5吨重，像苹果旗舰店用的通高玻璃一样，非常通透，玻璃背后的水流会从屋顶潺潺流下。走进大门、走进大堂的一路上，都是艺术品。为什么要有艺术品？艺术品形成的是一种无形的仪式感。讲得更直白一点，是形成了一种无形的威慑力。大门不一定要做得富丽堂皇，也可以做成这样美术馆式的大门。财富的表达方式有很多种，有直白的表达，也有含蓄的表达，就看你喜欢哪一种。

▲美术馆式的大门，保利·天瓒，实景图，佛山

这里的每一个艺术品也有名字。这个白色双锥形的艺术品，我把它叫做「虫洞」，就是连接宇宙中两个不同时空的神奇隧道。等天黑下来，它还会亮起像宇宙飞舰一样的灯光，通过这个虫洞，我们就可以到纽约、到伦敦、到巴黎，整个佛山跟它们都是同频的。

▲门庭的艺术气场，保利·天瓒实景图，佛山

再走进去，你会感觉进入了W酒店。那座蓝色的LED艺术装置，他们把它叫做「天瓒塔」。

▲「天瓒塔」，保利·天瓒实景图，佛山

为什么我们要谈论艺术品？艺术品就像是高净值人群的LOGO。我们也可以说，艺术品是日常生活的昂贵之盐，对于豪宅来讲，艺术品更是不可或缺的。

社交货币

保利 · 天瓒的第四个价值点是它的「社交货币」。对于豪宅来说，谈资即价值。

他们的室内恒温泳池，非常的扎哈风格，仿佛是「曲线的圣殿」。从天花板到墙体，每一条立体浮雕的白色曲线，都让这个泳池在视觉上看起来像是一体铸造的。包括泳池的池底马赛克编织纹，也是按照艺术家的逻辑来做的。

▲室内恒温泳池，保利·天瓒，实景图，佛山

曲线也流淌在地下车库里。中国传统建筑中的「瓜棱柱」，在这里获得了更璀璨更有未来感的表达。

▲地下车库，保利·天瓒，实景图，佛山

所有的这一切，都是日常生活的谈资：他们家的泳池是那样的，他们家的地库是这样的，他们家的大门像是美术馆，他们家的空中会所像是宇宙飞船的空中舰桥……每一次茶余饭后的谈资，都是在人们的潜意识里加持这个楼盘的资产价值。就像在今天的发布会上，各位无意中会提及华为、苹果或爱马仕，我们每谈论一次，其实它们的价值就增加了一分；同样的，未来每一次提起「天瓒」两个字，都是无形的念力。

体感奢侈

保利·天瓒的第五个价值点是「体感奢侈」。

佛山人很懂石材，全国规模最大的石材交易市场之一，就在佛山。大家去看一个楼盘用的石材，一眼就知道房企有没有花钱。保利·天瓒当然也用了大量的奢石，但选用的都是色彩非常克制的奢石。我们想说的是，空气与温度跟奢石一样重要。保利·天瓒用了更多的投入去让室内的空气更清晰，温度更舒适。

一旦户型的建筑面积上了300平米，大家的评判标准就非常多元了。我们提一个非常重要的点：对于豪宅来讲，「空间呼吸感」非常重要。它不是指多一个简单的阳台空间，而是与其他功能空间结合在一起的、纵向深入到户型内部。保利·天瓒的双重挑空露台是与厨房结合在一起，你可以把它做成一个泳池，也可以做成一个花园。双层挑高给这整个空间带来的呼吸感，是不可替代的。

▲你可以直接快进5分05秒感受一下「空间呼吸感」

纽伦巴佛

稍微总结一下，保利新一代「天系」的天瓒首发项目，它有哪些价值点——

·地标价值：奢侈品旗舰店级的人居灯塔

·超级底盘：中国豪宅项目的必由之路

·艺术浓度：艺术品是高净值人群的LOGO

·社交货币：日常谈资即不动产价值

·体感奢侈：空气与温度跟奢石一样重要

这一切汇总在一起，我们可以感受到佛山的保利·天瓒与之前套路化的豪宅是不一样的。它是保利在全中国的第一座天瓒，它享有「肇始之作」的战略重视度。

放到全世界范围来看，安藤忠雄事务所在纽约做了伊丽莎白街152号，理查德·罗杰斯事务所在伦敦做过海德公园一号，让·努维尔事务所在巴黎做了双子塔——他们的创始人无一例外都获得过普利兹克建筑奖。扎哈是2004年的普利兹克建筑奖获得者，而扎哈事务所在中国的第一个住宅作品，就是保利·天瓒。

你可能会问：你怎么把佛山跟纽约伦敦巴黎放在一起？在我们的研究判断中，未来20年，中国至少有20座城市将与纽约等量齐观。以目前中国的面貌、态势与能量，可能都用不了20年。纽约，伦敦，巴黎，佛山，当然也可以在同一条等高线上。「纽伦巴佛」这个词，你只会越念越顺口。

最后，用我刚学的两个粤语词汇，祝大家「大鸠把钱」（财运亨通），「掂过碌蔗」（生活富足）。谢谢大家，我是刘德科。