北京【华润温榆河别墅】
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尽管前期已有比较靠谱的剧透，但官宣内容还是足够震憾。
连同总平图一起公示的，还有鸟瞰图和立面效果图——之前懋源的别墅项目也是这么干的。
大概是别墅项目单看平面图密密麻麻的楼栋，容易引发视觉不适。
建筑效果图则更加直观，看着非常哇塞，颇有头牌风姿。
近期北京豪宅流行新中式设计，唐风宋制，王府大院，各有千秋。
华润置地没走寻常路，在温榆河畔掀起了一股欧式庄园风。
整体规划：19栋洋房+92栋双拼
建设单位为华润置地开发（北京）有限公司，设计单位为浙江绿城建筑设计有限公司。
项目规划用地面积17.04万㎡，总建面约36.78万㎡，容积率1.01。其中：
地上建面约17.27万㎡，计容建面17.21万㎡。
规划111栋住宅楼，共483户：19栋8层洋房+92栋双拼别墅。
一条东西走向的街坊路，将北侧洋房与别墅之间隔离开来。
鸟瞰图↓
总平图↓
洋房立面效果示意图↓
19栋洋房沿小区西北侧外围排列，层高超3.3米，有错层转角露台。
其中5栋为跃层空墅，建面329m²左右：6#、7#、8#、26#和36#楼；
其余均为大平层产品，建面269m²/325m²。
别墅立面效果示意图↓
别墅形式均为双拼，深浅咖灰配色，直角线条勾勒出罗马柱造型，欧式庄园质感。
一二层贯通式落地窗，超大窗体。
层层有退台，部分还做了实用的玻璃顶盖，无惧雨雪天气的大露台。
坡屋顶设计，顶层有带天窗的阁楼，沐光观星。
采光井面积不小，地下光厅应该颇为出彩。
别墅预计4个面积段：339m²/389m²/439m²/489m²。
起步户型套总价预计在2800万级别。
此前网上流出过一版户型分布的平面图，洋房部分排列完全一致，最南边的别墅减实际报规时减少了几栋。
网传户型分布图↓
公区配置：54321
5条风雨连廊+4座大门+3栋邻里共享空间+2处下沉庭院+1个架空层。
整体打造了南北两条景观轴，洋房区双会所体系，别墅区中央广场带。
1#大门位于小区北侧，为车行出入口。
2#大门位于东侧两排洋房之间，门前设有出租汽车站。
进门直行两栋配套楼为邻里共享公共空间，北边1#住宅楼首层局部架空，也是项目唯一有架空层的楼栋，以小型商服功能为主。
风雨连廊将邻里空间和架空层串联，再往前为大面积的下沉庭院，形成社区主会所。
4#大门也在洋房区，位于小区西侧，街坊路与安悦路交口。
进门为另一处面积较小的下沉庭院+社区管理服务用房，形成第二会所空间。
356平米的室外活动场地也在西门入口处。
3#大门在别墅区正中央的位置，南北两侧各6排楼。
与风雨连廊围合成中央广场，居中设有迎宾水系。
白色廊柱和墙体，对衬式设计，呈现法式古典建筑风格。
再往里是物业服务用房和邻里共享空间，向内连接一整条景观轴，结合两侧庄园式别墅，凯旋门延伸至香榭丽舍大道的即视感。
拿地回溯：两地块“合二为一”
2月27日，华润置地以底价60.24亿元摘得顺义温榆河2101-2007、2008地块，折合楼面价约3.5万元/㎡。
项目地上建面合计17.21万㎡，限高24米（局部27米），容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一。
目前市场上能与这个容积率对标的项目是懋源云纪，在后沙峪板块，两个项目距离5公里左右。
位置上，华润置地温榆河地块更靠近市区，且紧邻温榆河，周边有成熟的社区及生活配套。
懋源云纪占地17.11公顷，1.1的容积率，规划16栋洋房和135栋别墅，其中有15套独栋。5月28日取得预售证，销售指导价6.1万/㎡。目前网签22套，成交价6.2万+，超过了预售均价。
在正式挂牌的半个月后，温榆河地块进行了一次调规，优化调整内部道路位置。
原本应该修建在2008地块内部的街坊路，可以由建设单位根据项目设计需求，自行调整到一个更为合理位置上。
6月25日，地块又一次调规公示，两幅子地块正式“合二为一”。
不仅是之前街坊路的优化，而是“结合建设单位提出的申请，要求落实两地块规划指标整体核算”，2007、2008两地块调整为一宗用地。
这个调整给予建设单位更大的规划自由，不再受限于每块地的指标，让原本不够规则的地块，能够合理利用到极致。
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