近日，南京南站热门楼盘二手房价格再次下探：最低价格跌至2.6万/㎡的价位，最大跌幅达到50%，单价最大下跌更是超过3万/㎡。
2025年8月下旬，万科都荟天地E区138.66㎡（中楼层）房源，以总价372万成交，成交单价26828元/㎡！
由此，南站次新房价格已经跌至刺眼的2.6万/㎡的水平。
要知道，都荟天地城虽然交付时间较晚（2021年），南京房价高峰期已过，开始下行。但也赶上新政利好：2022年5月，南京市将限售政策由“取得不动产权证书满3年方可上市交易"调整为了“自合同备案之日起满三年后方可上市交易"。
都荟天地城在2022年迎来价格高位，同样是E区，90.42㎡（中楼层）卖出了45211元/㎡的高价。同小区房源的3年价格降幅，达到40%！
然而，降幅40%并不是南站跌得最狠的项目！
南站最大跌幅达50%，近乎腰斩
2021年6月，万科新都荟88.4㎡房源，以470万的总价成交，单价53168元/㎡。
2025年6月， 万科新都荟118.92㎡房源，仅以318万的总价成交，单价26740元/㎡。与高位相比，跌幅达到50%，直接腰斩！
这还只是跌幅方面，若问南站板块，哪个项目单价下跌的金额最大？那必然是万科九都荟！
南站有项目单价下跌超3万/㎡
2021年4月，万科九都荟89.29㎡（中楼层）户型以总价570万成交，单价逼近6.4万/㎡，南站板块风光一时无两，比之河西也不遑多让！
然而，当时间来到2025年7月，同样是89㎡（中楼层），成交价已经跌至33662元/㎡。从当前数据看，九都荟是南站唯一一个单价下跌超过3万/㎡的项目。
南站二手房普遍处于历史低位
最近两三年，受楼市整体下行影响，“以价换量”早已成为二手房保证流速的杀手锏。曾经风光无限的南站板块，也不能免俗。甚至由于早些年涨价速度越过快，如今南站反倒成为南京各板块中，降幅最大的区域之一。
众所周知，南京房价最近三年，平均下降三分之一左右。然而，南站二手房的降幅要明显高于市场平均水平，基本都在40%左右，更有甚者降幅达50%。
南站二手房价格必须要一分为二的看待
受所属区县不同，雨花台区所属各盘的教育资源要优于江宁区所属各盘的教育资源。
南站雨花施教区范围：
南站江宁施教区范围：
因此，即便雨花台区项目如：都荟南苑、大都会、九都荟等。虽然建设较早、房龄更老，部分还是毛坯交付。但整体价格比江宁区的都荟天地城、绿城深蓝等，普遍高7千-1万/㎡。
跌幅15%，星耀都会是特例
2022年底，万科星耀都荟交付，是目前南站最新的二手房（南站有近三年时间没有出让宅地，新项目出现断档，后续禧樾、悦著九章等尚未交付）。
项目开盘是2020年四季度，当时南京各板块已突破限价，星耀都荟也是南站第一个从3.5万/㎡突破到4.5万/㎡的楼盘。
星耀都荟之前的南站项目，开盘价经历从2.5万→3.5万的变化，且大部分楼盘是3.5万/㎡。房价上涨后再次下跌，和实打实花4.5万、首付8成购房的心理预期是完全不同的。
星耀都荟业主很难做出大幅压价出售的决定，毕竟首付比例高，也没有太多房贷压力！
因此，可以看到星耀都荟的成交数量不大，当前价格更像是个例。从去年到今年的价格变动不大。
南站板块为何“跌跌不休”
作为南京买房人曾经的“白月光”，从“万人摇”到“以价换量”，南站二手房的“跳水”并非偶然。
①同质化严重，只能卷价格
南站板块开发时间较早，住宅项目规划密集，且基本全是30层左右的大高层产品。即便是到了2023年开盘的禧樾府，亦是如此！
目前，南站也就悦著九章有小高层，以及首个四代宅-映秦淮是真洋房的低密产品。一个没交付、一个没开盘。
大高层扎堆，产品、户型雷同，竞相降价抢客，最终导致整体成交价下跌。同样的问题，也出现在河西南的“星八客”。
从这个角度来看，南站跟桥北、板桥这些刚需板块是一样的，同质化的大高层，极度不保值！
②新房“降维打击”，倒逼房东割肉
目前，南京新房二手房可谓是相互拖后腿！
比如，南站悦著九章、禧樾府等新盘以3.8-4.2万/㎡入市，为了销量，后期更是降到3.5万/㎡以下的水平，造成新房比二手房还便宜。
而且新房的产品设计、科技系统、外立面等更先进，直接碾压同面积段次新房，导致二手房买家转向新房市场。
二手房受到新房挑战后，纷纷降价跑量，进一步加剧房价下跌，逐渐形成恶性循环。
待到2025年9月，南站首个滨水四代宅-映秦淮以8大孤本级配置，打造建面约103、115、128、139㎡小高层户型，以及建面约152、182㎡洋房户型的时候。只能给出小高层3.5万/㎡，洋房4万/㎡以内的放风价。
若一线水景+低密+四代宅+得房率超100%，只卖3.5万/㎡起的话。那10年房龄+大高层+真石漆+部分毛坯交付的大高层该怎么活？
南站的未来，路在何方？
“没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的板块。”
南站的困境，是南京楼市调整期的缩影。
短期看，价格仍可能震荡，但长期看，其交通、配套、产业导入的确定性，南站板块交通枢纽的地位无可替代。
南京南站板块已跻身主城三大CBD之一，与新街口、河西金融城三足鼎立。
作为长三角都市圈核心枢纽，这里汇聚“8条高铁+4条地铁+18条公交+4大客运中心+S1机场线”。
亚洲最大高铁站：每天要容纳35万人次的迎来送往， 1小时可通达南京都市圈，1.5小时可抵达省内以及长三角的主要城市。
带来的巨大流量的同时，也是 城市展示的窗口，让南站板块始终处于发展规划的前沿！
现有超百万方商业规模，证大喜玛拉雅约10万方商业、绿地之窗约87万方商业、金轮星立方约5万方商业，万科都荟天地商业综合体近5.6万方商业等。
南站板块各种配套快速落实，其兑现力比之河西、大校场要好太多！
南站的路就在自己脚下。在南京，没有哪个板块有着比南站更具潜力与爆发力的优势。
可以预见，南京楼市复苏、回暖，南站必是最先开始的地方~~
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