二十年前，崂山大麦岛、徐家麦岛和王家麦岛三个村，陆续拆迁。

谁能想到，20年后，会诞生青岛知名的豪宅聚集区。

最近，有读者咨询房师傅，崂山麦岛板块，房价情况和出手机会。

今天，咱们展开聊聊这个话题。

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现在，大家口中的麦岛板块，大致就是当年大麦岛、徐家麦岛和王家麦岛三个村。还有一些单位自建房，老小区等。

麦岛路西侧，弘信花园、锦园南区、北区，这仨小区，房龄都是超过20年的。

弘信花园，崂山区麦岛路9号，临近市南与崂山交界处。小区共有6栋楼，300多户，容积率1.5，小高层。

该小区往南的几个老小区，多是多层。所以，弘信花园部分房源观海效果还不错。

当年的户型面积以110套二、160平左右的套三为主，通透性还可以。所以成交价一直还可以。

看海效果好的，能超3万，楼层差一些的，不到三万。

锦园占据了麦岛路1号这个门牌。分北区和南区，都是由青岛崇杰集团开发的，本地老牌房企。

北区2001年建成，多层为主，半封闭管理，物业费比较低，服务一般。而且户型还有60平的，落伍了。

小区老业主较多，年轻人少，现在房价两万出头。

南区稍好一些，且离海更近，看海效果更好，价格也更高一些。

三万左右，好房源也有三万四成交的。

和以上三个小区一路之隔，麦岛路东侧，分别是麦岛家园和麦岛金岸。

虽然都带“麦岛”二字，两者可是天壤之别。

麦岛家园，分为南北两个区，承接了大麦岛、徐家麦岛、王家麦岛2000多户老居民。

说几个竟然数据。物业费每平0.45元；每层7、8户，户型不好，60、80平套一，100平套二。

人车不分流，管理混乱，小区租户比例比较高。地下停车场，有居民私自公共部位占为己有；地上部分，也有居民私搭乱建……

该小区房龄目前是15年左右，但是时至今日，麦岛家园二手房单价已经跌破两万大关。这基本是麦岛板块房价低点所在了。

但是，这个小区成交速率却很低，短板太明显了。

有时候，低价并非能带来销量。

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西至麦岛路，东至海江路，北侧海口路，南侧东海东路，这个范围内，就是大家说的麦岛豪宅聚集区，基本都是海信地产打造的。

上文提到的麦岛金岸，就是片区内第一个高端小区。

麦岛金岸的门牌是：东海东路1号。2009年—2010年竣工，和麦岛家园几乎是同期的。

麦岛金岸产品非常丰富，多层、小高层、高层、别墅都有。

麦岛金岸从西往东，前排和后排看海效果差别很大，所以房源之间的价格区间确实比较分裂。

有五万、六万的，也有四万左右的。基本上，价格是麦岛家园的两三倍。

紧挨着麦岛金岸，是海信打造的又一个高端项目，天玺。

海信天玺，紧邻东海路、海口路和海兴路，容积率2.6，总户数336户。包括一栋17层小高层，3栋39—43层的超高层。

其中，36号楼高度为约140米，是片区最高住宅。

天玺在很多方面做的在当时都是领先的。比如，配有双层安防大堂、新风系统、水源热泵系统等。

项目2012年竣工。唯一遗憾是135平套二，有点拖后腿。

220至300平的套四大平层，价格比较稳定，大约5—6万。

过了天玺，再往东北方向走一个路口，紧挨着海兴路，是君汇。

海信君汇，容积率只有0.55，全部是别墅，独栋、双拼，2015前后竣工。

十年后的今天，君汇依然是麦岛房价天花板。青岛别墅排行榜，君汇必须上榜。

在君汇，报价过亿的独栋庄园，你见过吗？

独栋，花园约1000平，地上三层、地下两层，室内泳池，车库可停十几辆车……

君汇二期的东北方向，是大名鼎鼎的海信天悦。

去极地海洋世界，停车的时候，向西北望去，你看到的那排小高层，就是天悦。

前排无遮挡海景；关键是海信吸取了麦岛金岸和天玺的经验，在两者基础之上，做了颠覆性新品。

外立面金钻麻天然大理石配合金属干挂；中空LOW-E玻璃锻造门窗。露天泳池，据说用了80万块拼砖。

联排别墅、电梯洋房及高层住宅；主力户型为179-421㎡的三居至五居大平层设计，配备智能家装系统。

据说，好多房企老总，选择安家在此……

天悦往外挂的房源不多，偶尔成交一套，单价六位数的也有，差一些的也要七八万。

另外，加上海信君逸、海信君澜两个次新项目，一起构成了崂山麦岛豪宅集群。

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香港东路南侧，还有一些零散小区。比如，东都花苑，2003年竣工，香港东路18号，6栋板楼结构住宅。

香港东路10号院，某单位自建房。

过了天悦，往东北方向走，东海东路、海川路附近，又是一个住宅聚集区。

这个住宅区很有意思。算是二十年前的崂山豪宅，略过气了，房龄普遍比较老。

天林山庄、亚麦花园、双龙园、东方之珠花园、海青花园等。

这里面，比较知名的是海川路1号的名仕花园。2000年竣工交付，容积率1.20，约300户。

29栋4-6层住宅，别墅+多层。95-190㎡，主力四居占比52%，五居占比18%。

这个小区，曾获评崂山区'园林式居住区'。

唯一的遗憾，停车位比较紧张。还有，以今天的视角看，起步面积略小了，圈层不纯粹。

今年，该小区成交价略有回落，单价四万以内的房源陆续也出来了，成交比较稳定。

名仕花园的受认可程度高。

再往前，海青路、海龙路，沿海就是青岛雕塑园了。雕塑园对面的别墅区，也是赫赫有名，本文就不展开介绍了。

其实，雕塑园板块和麦岛板块是紧挨着的，都是崂山前海一线的优质代表。

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从单价不到两万，到单价十几万，两公里范围内，房价差如此大。这就是泛麦岛板块楼市现状。

依山面海，麦岛网红打卡地、海之恋公园、极地等，崂山市南交界处，确实占据了先天山海资源。

十年前，除了青岛本地富裕家庭，好多省内高人，也在麦岛板块安营扎寨。

当然，没有十全十美。麦岛板块的公办教育，麦岛小学、麦岛中学，曾默默无闻，如今师资也在加强，势头还好。

但和市区顶级学区比，差距依然很大。

板块内生源很好，但好多学生并没有在上述学校上学，他们有更好学校选择。

所以，麦岛楼市的现状也是很独特。高端改善，依旧往这里跑，买次新房或者新一点的品质二手房。总价千万左右，很正常。

普通改善，能承担起500万档次的，反而在麦岛，找不到最佳目标。

房龄20+年的，短板太多；豪宅，连门槛都够不上；高，上不去，低，看不上。

其实，市南崂山富豪聚集区，并非一成不变的。相反，从上世纪90年代至今，30年的时间，一直变迁。

从香港西路到香港中路，再到香港东路，沿着海岸线，随着市政府搬迁，一路往东。

如今，好多新豪宅项目，已经到了石老人区域了。再往东，就是沙子口了。

有大佬说，石老人区域就是豪宅极限了。

房师傅觉得，再过20年，说不定能突破这个极限。