最近，珠城不少低价二手房源被曝出。

利雅湾、保利心语6字头、粤海丽江花园7万+，甚至不到12万/平买凯旋新世界...

看完给人一种“珠城全是白菜价”的错觉。

事实真是这样？楼市君以买家身份实探调查发现，果然有猫腻。

| 图源：楼市君朋友圈

随着珠城自住客加速进场，一些套路又开始死灰复燃。

楼市君实探了珠城总价几百万的刚需到数千万级顶豪，有了两大发现：

警惕钓鱼套路，审慎辨别笋房

大家有没有经历过，看房临时被告知房子已卖出或下架的套路？

楼市君就遇到了，并摸清了这种“钓鱼”套路。

第一种，通过谎报低价房源钓真实买家，探清需求和心理价后，再反向PUA业主降价卖房，谈不拢便引导看其他房源或买新房。

为了验证是否真能不到12万/平买凯旋新世界枫丹丽舍，楼市君提前约看后直奔现场，结果碰头后得知当天看不了了。

接着楼市君就被带看了另一套同户型房源，业主在贝壳找房平台的放盘价14万+/平。

很明显，单价12万买凯旋新世界只是“噱头”，醉翁之意在后面那套。

|凯旋新世界枫丹丽舍约150平户型

|广州楼市发布 摄

第二种，包装“笋盘”吸客，往往产品存在bug，现场中盘率不高。

比如利雅湾的6万+/平房源，多属于业主急卖或个例，部分户型江景有遮挡，户型也存在尖角设计，是否值得入手就见仁见智了。

|利雅湾约150平户型

|广州楼市发布 摄

还有保利心语的单价“6字头”，主要集中在小两房。

部分单位阳台和主卧是北向，而且靠近金穗路，除了地段和书包，这些也在买家的考虑范围。

|保利心语约80平户型

|广州楼市发布 摄

一圈看下来你会发现，所谓的笋盘，基本属于所在项目的“入门价”了，而且数量不多。

这也是珠城市场分化的表现之一。

越贵的项目大户型越值钱，业主比较有信心

众所周知，珠城二手割裂严重，如果用“入门价”衡量整个珠城，有以偏概全之嫌。

真实的市场情况如何？

首先，珠城二手也分三六九等，不同项目之间价差非常大。

比如保利心语小两房成交价基本在7-8万+/平，而凯旋新世界广粤尊府二手起步价基本在18万+/平。（数据来源：贝壳找房）

贵价盘内部同户型不同楼层的价差也更明显，你的房子可能比楼下邻居贵1-6万/平。（数据来源：贝壳找房）

｜广州楼市发布 制图

其次，珠城越贵的小区，面积越大的户型单价越高，业主心态也越强。

比如这两年广粤尊府二手20万+/平的成交主要是200平以上大户型；枫丹丽舍17万-20万+的成交也主要来自147平及以上大三房或四房。（数据来源：贝壳找房）

这点跟新盘定价思维是相通的，144平、200平往往会被视为产品的“分水岭”，价格上也会有相应体现。

并且大户型的价格更稳健，抗压能力强，业主对物业有信心，议价空间都不大。

比如中海观园国际有业主要求单价不低于10万/平；还有顶豪项目业主表示低于15万/平还价谢绝看房。（数据来源：市场调查）

以前站在行业风口猪都能飞上天，如今逆市承压，更能看清“硬资产”。

从珠城最新的二手梯队来看，价格祛魅后部分豪宅盘也在洗牌。

以凯旋新世界、侨鑫汇悦台为代表的塔尖梯队，整体价格和行情相对稳健。

｜广州楼市发布 制图

其中，凯旋新世界也是珠江新城罕有的新房和二手房同时在售的顶豪。

市场底叠加金九旺季，大客出动抢凯旋新房

据现场了解，近期项目有新房网签价高达20万+/平，划重点，这还是低楼层。

不难看出，趁着传统金九购房旺季，大客户已经出手了。

楼市止跌回稳的信号很强，市场底部徘徊已久，正是买楼的重要窗口期。

事实上，凯旋一二手都深受青睐，高端客更倾向于选择新房的原因，在于交易流程简单、税费更低，房子的品质和保值能力都更出色。

那为何要在市场底部掐点买凯旋？一来抗风险能力强，二来低位入手，一旦市场回暖，核心资产也会形成更大力度的反弹趋势。

｜凯旋新世界航拍

｜广州楼市发布 摄

除此之外，金九银十也是开发商冲业绩的关键节点，开发商会在产品推售和价格上给足诚意，买家有更多选择，也能买到真正的“尖货”。

还有比较重要的一点，当下富人置业更看重“确定性”。

无论是一二手行情、圈层含金量、生活方式还是社区运营，凯旋新世界都是“明牌”，经得起考究。

一二手行情坚挺，买家能看到市场信心

一二手同时在售的项目，优势在于你能更全面地了解项目不同赛道的行情，有效地避免买贵和踏空。

数据显示，近一年凯旋新世界新房网签均价超过22万/平，套均总价超过4668万，有市有价。(数据来源：克而瑞)

｜图源：克而瑞

据贝壳找房数据，项目今年部分二手成交价也超过了20万+/平，传递出了良好的价格信心。（数据来源：贝壳找房）

｜图源：贝壳找房

即便是法拍市场，凯旋新世界的成交价也与正常销售价格接近。

近期项目一套约198平房源，4位富豪加价1690万后溢价80%成交，单价超过19万/平，足见买家对凯旋新世界的认可。（数据来源：京东法拍）

｜图源：京东法拍

珠城心脏位置，拥有江园双景的生态底盘

项目20万+的高度，离不开地段和生态底盘的支撑。

凯旋新世界所在的珠城核心区，是真正意义上的“纯粹顶豪圈”，即便今年广州豪宅频出，富人们的选择也很难出其右。

而项目“前江后园”的稀缺景观和优越的生态底盘，在众多顶豪中尤为出彩。

｜凯旋新世界航拍

｜广州楼市发布 摄

凯旋新世界以约2.82的容积率和内外双园，造就了珠城“1公里绿轴”，给珠城CBD和业主带来一片“精神绿洲”。

富人们也读懂了能在珠城实现户均绿化率超过35平，南北约450米楼距的含金量。

｜广州楼市发布摄+制图

为了凸显江园双景，让业主尽情享受国际人文生活，凯旋新世界甚至营造了一整套“垂直生态系统”。

高端配套、立体园景和潮奢生活能通过空中连廊“无缝衔接”，私密、充满仪式感，契合富人追求的CBD立体慢生活。

去过广粤天地的朋友应该深有体会，在这品的不是美食，而是生活。

｜广州楼市发布 制图

南中国顶豪圈层壁垒，进来就不想出去了

出色的社区生态和运营，很大程度上得益于项目的圈层实力和长期主义。

驻穗领馆外交官、世界500强高管、独角兽企业创始人等，项目业主群聚集了一批华南顶尖英才。

这群人生活高度同频，价值观也彼此契合，在这里见证过很多国际大事件，也投身其中尽情享受生活。

2018年波兰独立日古典钢琴演奏会、2019年西班牙吉他四重奏音乐会、2019年新世界新春会员交流会、2023年广粤会与乌拉圭国际俱乐部启动联袂...

｜凯旋新世界圈层活动

这些人选择凯旋新世界并非一时兴起或利益驱动，而是对于项目圈层和国际化生活发自内心的认可和主动选择。

也因为体验非凡，他们自发当起了品牌代言人，推荐更多朋友、人脉加入其中，这也是项目业主群保持“高纯度”的重要原因之一。

除了圈层凝聚力，业主在这享受到的上层资源和会员级权益，也是其他项目少有的。

比如华南顶级私人会所——广粤会，高端消费场域广粤天地等。

｜凯旋新世界广粤天地实拍

人们一旦享受过这里大隐于市的松弛感、国际消费方式和社区温度，就会产生“除却巫山不是云”的归属感和圈层壁垒。

据说有业主曾经搬到到琶洲700多平的大平层，但因习惯了凯旋新世界的居住氛围、消费方式和邻里之交，最后又搬回了这里。

显而易见，圈层已成为凯旋新世界无价的隐性资产。

相对于圈层的隐性，房子作为实物资产，既是通行证，也是重要纽带。

即便有业主想转手，也多在圈内流通，项目的新房，基本是出一套就卖一套。

楼市君现场打探到，适逢金九，项目正推出最后一批压轴的“广粤观邸”，约277-835平的传世尊邸以及约172-254平明星产品。

相比以前，这次买家选择性更多，从入门级爆款建面约172平到顶奢835平，任君收藏，总价3800万起便能拥有一席。

｜凯旋新世界航拍

建面约172平户型是“大爆款”，四开间朝南叠加270°环幕景观，配置很高。

约254平明星产品，业主的反馈和口碑都不错。

超60平的豪华会客厅相当市面上一套房，满足了高层人士所需的社交、商务会谈、欢聚和生活空间尺度。

而且咱们前面分析过，这个面积段的产品，二手市场价格稳健，当下入手总价也可控。

｜约254平户型板房实景图

｜广州楼市发布 摄

还有建面约277平大平层，此前一直在等的客户也能出手了。

这个户型能完美适配各种家庭结构和全生命周期，从公区到主卧，奢阔的空间展现出传世大宅的风范。

｜约277平户型板房实景图

更重要的是，这个户型堪称“观景C位”，阳台可俯瞰整个中央园林，景观一绝。

｜约277平板房阳台景观实拍

|广州楼市发布 摄

站在整体的角度看，入市以来，凯旋新世界以产品为载体，圈层为共识，生活方式为灵魂，始终用高端资源滋养着珠城面向国际的窗口。

尽管市场周期更替，行情沉浮，作为面向世界的传世财富，凯旋新世界的一二手都见证了时间不朽的魅力。

金九这波“掐尖”的机会，你准备好了吗？

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