9月15日，佳兆业集团控股的一则公告，让这家深陷债务泥潭许久的房企终于迎来了阶段性曙光——
所有境外债务重组条件均已达成，重组方案全面生效。
这意味着经过多轮协商优化，佳兆业总算把境外债务这块“大石头”暂时从肩上挪开了些：
不仅削债约86亿美元，债务期限还平均展期5年，2027年底前都没有刚性还本压力。
新发行的133.72亿美元新票据与强制可换股债券，票面利率也降到了5%-6.25%，比过去的旧债利率低了不少，这些债券还预计明年9月在新加坡交易所上市。
但这口气缓得并不轻松。翻看佳兆业8月28日披露的2025年中期业绩，营收37.01亿元同比降了31.8%，亏损却扩大到100.97亿元，同比增加12.3%。
上半年合约销售额仅20.03亿元，总建筑面积17.13万平方米，虽说在深圳、广州等地交付了12个项目5076套房源守住了民生底线，但“收入缩水、持续亏损”的核心问题仍悬而未决——
缓口气，不代表就能松口气。
01
咱们先把这次重组的“干货”捋清楚：
佳兆业这次是通过“解除旧债+发新债”的方式重构境外债务，给合格债权人发了6档新票据和8档强制可换股债券，总额约133.72亿美元。
单看表面，这确实是份“救命方案”——
86亿削债直接减少了债务总量，5年展期更是把“马上要还的钱”往后推了，2027年前不用愁刚性还本。
对之前现金流紧绷的佳兆业来说，相当于争取到了至少3年的“喘息窗口”。
新票据利率降到5%-6.25%也算是个小利好。
要知道房企暴雷前的高息债，利率往往能到8%-10%甚至更高，现在每年能少付一笔利息，对亏损中的佳兆业来说，多少能减轻点财务负担。
但懂行的人都明白，新票据选在新加坡上市，而非国内交易所，背后藏着一个现实：
境内资本市场对佳兆业还没松口。
如果能在国内融到钱，谁会舍近求远跑到境外发债？
这也侧面说明，国内投资者对佳兆业的基本面仍不认可，境外债权人愿意接新票据，本质上是“赌未来”——
赌佳兆业手里的深圳、广州等核心城市存量资产（比如旧改项目）能盘活，而不是看它现在的业绩有多好。
02
真正的麻烦，藏在中期业绩报表里。
37.01亿元的营收同比降31.8%，意味着什么？
去年上半年佳兆业还能赚近54亿元营收，今年直接少了17亿，相当于每月收入比去年少了近3亿。
100.97亿元的亏损同比增12.3%，相当于每天都在亏近1.7亿。
这就像一个人，刚和债主协商好“不用马上还高利贷，利息也降了”，但转头发现自己每月工资比去年少了三分之一，还在天天亏钱——
光靠“不用急着还钱”，解决不了“没钱赚”的根本问题。
再看销售数据更扎心：
上半年20.03亿元的合约销售额，放在现在的楼市里，连部分房企的单项目销售额都比不上。
有的房企在核心城市一个热门项目，开盘就能卖20多亿，佳兆业半年才卖这么点，说明市场对它的房子“不买账”。
要知道房企活下去的核心是“卖房子换现金流”，现在佳兆业的“造血能力”还在持续萎缩，就算债务压力小了，没现金流支撑，早晚还是会遇到新麻烦。
03
在持续亏损100亿的情况下，佳兆业上半年能在深圳、广州、重庆等多地交付12个项目5076套房源，这点确实值得肯定。
要知道现在还有部分房企躺平摆烂，连已售房源都交付不了。
佳兆业能守住“保交付”的民生底线，不仅给已购房的业主吃了颗定心丸，也比那些“摆烂房企”多了点责任感。
但遗憾的是，“保交付”本该带来的“口碑红利”，并没有转化成“销售动力”。
按常理说，只要房子能按时交付、质量过关，业主满意了会推荐朋友买，市场信任度也会慢慢回升，销售自然能跟着好转。
但佳兆业半年才卖20.03亿，就算和2024年同期比持平，也远低于行业平均水平。为什么？
说到底还是市场没恢复信任——
购房者要么担心“这次交付了，下次买的项目会不会烂尾”，要么觉得“佳兆业现在还在亏钱，品牌力不如以前”，所以哪怕看到交付案例，也不敢轻易下手。
这也说明，“保交付”只是房企的“及格线”，要想让购房者掏钱，还得证明自己能持续“卖好房、赚稳钱”。
更关键的是，2027年前“无刚性还本压力”这个利好，也藏着潜在风险。
好的一面是，佳兆业不用再为了还债“急着卖房”，不用搞“降价甩卖换现金流”的恶性循环，理论上可以把深圳、广州的优质项目打磨好再卖，争取卖个好价钱。
但坏的一面是，“不用急着还钱”可能会让企业失去“快速盘活资产”的紧迫感——
如果只是躺着享受债务展期，不主动推进存量项目销售，也不引入真金白银的战略投资者，100亿亏损的窟窿只会越填越大，等到2027年债务到期，还是会面临“没钱还”的困境。
04
提到战略投资者，佳兆业已经喊了好几年，但之前鲜有实质性进展。
这次重组方案里又提“引入战略投资者、优化项目合作模式”，可还是没说具体有哪些战投、入股金额多少、要合作哪些项目，全是“模糊表述”。
现在的楼市环境下，战投对房企的要求早就变高了：
要么要核心城市的优质项目股权，要么要低价入股，不会随便“撒钱”。
佳兆业如果舍不得拿出深圳旧改这类“真宝贝”，想吸引战投基本是“空谈”；
要是一直只“喊口号”不落地，只会让投资者和购房者更失望，最后彻底失去市场信任。
对普通购房者来说，别被“重组生效”的消息冲昏头：
买佳兆业的房子，先看项目是不是核心地段、能不能保证交付质量，再看企业后续有没有盘活资产的动作。
对投资者来说，别只盯着“削债展期”的短期利好，佳兆业能不能真正“活过来”，关键看营收能不能止跌、销售能不能回暖、战投能不能落地。
说到底，这次重组只是让佳兆业“缓了一口气”，要想彻底走出困境，还有很长的路要走。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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