如果给开发商的楼盘贴标签——有一家开发商的房子
总是要靠抢
它就是电建地产
虽然平时保持低调的状态，但每一次电建项目入市，都会成为北京市场的焦点：
——北
京华曦府，
20
22
9
月，
2
小时
249
套可售期房房源全部售罄；
——同样是北京华曦府，
2024
930
现房开盘，逆势热销
108
套；
——长安华曦府，
2024
12
月同样开盘售罄；之后三开三罄，开盘三个月签约率
80%+
今天要讲的楼盘，就是电建又一个即开即火的项目。
泷悦·玖宸
9月6日项目入市，首期推售4栋楼
问市当天就近千人到访咨询……
或许有朋友会说，因为电建的地总是拿得很好。
当然这并没有错，不同于常见的规模导向企业，电建并不强制要求每年多少多少地块进账。
相反，电建对于项目拿地，有十分严苛的选址观。
这造成一种假象，就是电建项目的热销，是拿地时就写好的故事。
反而忽视了电建做了什么。
比如长安华曦府的热销，在拿地时却是底价兜底的冷淡开场。
所以当我们再深挖一层，会发现电建在市面上输出一个又一个热销项目的背后，一直在做产品塑造层面的引领性示范。
比如，现在开发商都在卷示范、卷城工程节点；如今也很难考证是哪个项目最先开始的。
但是可以明确的是，这些内容，北京华曦府在2022年就做到极致了，拿地4个月开盘；
比如，如今开发商都在卷实景、卷红线外；
但是可以看到的是，这些内容，北京华曦府在2024年已经全维实景现房开盘了；
再比如，当下开发商都在讲场景、讲生活；
但是可以确定的是，这些内容，长安华曦府在2025年已经融入产品，并大获成功了。
发现没有？
如今很多开发商在大肆渲染包装的所谓创新、首次，在电建看来早已经是
基操勿6
「肌肉记忆」般地融入在每一个项目中。
包括今天要讲的泷悦·玖宸
它当然也有着禀赋极好近乎绝版的土地，
——2003年限墅令、2012年的禁墅令，北京基本告别别墅时代；
——2015年至今招
拍挂成交商品
住宅用地中，容积率≤1.05
的共计14宗；位于西山山脉
的除了泷悦·玖宸，仅两宗用地，且均为1800w+的低业态洋房产品
——主力在售的别墅项目中，位于西山山脉的纯墅区
，只有泷悦·玖宸
绝版土地之上，再叠加更高标准——精装独立门头的真·院子，只有
泷悦·玖宸
可以说，单看土地质素，泷悦·玖宸就已经是市场中最值得购买的产品类型
甚至没有之一
但是更重要的，是从它身上展现出的，几乎代表着当下电建集大成理念的输出：
更多地从客户的角度出发，打造最契合用户向往生活的居住场景
表弟已经迫不及待开始了。
01.
坦白说，泷悦·玖宸所拥有的先天禀赋，在整个北京都是顶级的。
西山很出名，生态和文脉资源更出名。
恰恰好，泷悦玖宸就在在西山山脉之中，三面环山，私密山居
更难得的是，泷悦玖宸并非隐世秘境，而是与城市近在咫尺，你可以直接眺望到长安街的繁华。
也只需「一步」就能占有城市的资源
1
个红绿灯就能开上莲石路直接到二环；
2
个红绿灯
车行
22
分钟到达五棵松；
4
个红绿灯
车行
25
分钟到达丽泽；
6
个红绿灯
车行
27
分钟到达金融街；
3
个红绿灯
车行
35
分钟到达中关村；
真正的「结庐在人境，而无车马喧」。
「无」车马喧当然很重要，
结庐在「人境」，同样很重要。
当然，更重要的是，整个地块的容积率仅为
1.05
看到这里你可能脱口而出：
哦，天生做别墅的料！
没错。
但由于限墅令和禁墅令的限制，近10年在京西，还有两宗地有这样的低密山居条件，可惜最后都只能以洋房的业态入市。
虽然同样取得热销，但总是留有一丝遗憾。
这也使得呈现出叠墅业态的泷悦·玖宸——
成为孤品。
或许不是每个人都有感觉。
但，我们知道，自从1600前陶渊明辞官后开启了园田山居，这在历朝历代都是最摩登的生活理念。
或许你会说这有点主观，甚至有点偏见。
但，我们也看到，高净值人群很多时候会为一个人能享受自我时光，花费很大的力气。
所以，对于这类更加在乎取悦自己的客群来说，
光看这个独门独院的形态
以及对于西山山脉+城市资源的双重占有，就足够让人冲动。
这样的产品未来在西山不可复制。
能够落地泷悦·玖宸，很重要的原因也是土地政策的宽容，未来这一切都会不复存在。
这不是开发商愿不愿意做的原因，是西山以后不再批复这样的产品。
另一方面，土地质素和业态条件的高起点，没有让电建失了分寸，反而沉下心来去打磨产品。
理由其实也很简单：
在如此优质的土地上，一定要拿出同样品质的产品才能与之相匹配。
02.
怎么做才能呈现出匹配土地的产品呢？
泷悦·玖宸的第一招是
以体验重塑山势
你可能会感到奇怪，山居住宅的场地，不是自带高差吗？
没错！但是山居带来优质自然生态的同时，也是由于太自然了，场地的高差情况不可能是处处最理想的状态。
什么是最理想地势状态？
北高南低
如果是常规开发商，绝版地段+绝版业态已经足以保证项目的热销。因势就型做出产品之后，用价格去找平也就可以了。
这背后，可以挽尊说是基于成本投入产出的选择题，其实本质上也确实工程能力不足问题。
要知道山体项目本身就有难度，在多变的高差下，顺利完成建造已经很不容易了。
何况是重塑山势。
但是对于电建，这样一家建造过三峡大坝的基建型房企，只是想不想做的问题。
电建的逻辑也很简单，只要这么做能塑造好产品，
那就做！
于是我们看到泷悦·玖宸由南向北呈现出，前排低后排高的关系。
这样的呈现结果，使得项目入口处带给人的观感体验，是这样的震撼气场。
同时由于地势的退让，可以造出巨大的院子。
庭院面积最高达到了200平，并且是颠覆以往体验的
单户立体式庭院
这样极致的院子，把山川河岳的意向浓缩在你家里，
但却依然不是这个项目的上限。
院子空间和山体景观结合，才是泷悦·玖宸独一无二的生活场
你可以体验在无边山色的怀抱中，在亭子里喝杯下午茶
或者坐在卡座与家人聊天
甚至悬浮在青山上游泳。
同时精装交付的独立门头，也把隐私体验设计前置化。
保证你拥抱群山的时候不会出现和邻居对视的尴尬。
发现没有？
泷悦·玖宸没有任何花里胡哨的手法炫技，
完全从生活经验出发，去规划景色、视野甚至光线这些隐性元素。
时刻站在客户体验的角度，以人为单位规划空间给人带来的情绪，
只为了塑造一种更舒适的半山院居生活。
03.
所以在这里交付的，不仅是一座院子产品，
而是其背后极为珍稀的生活。
但这个项目带给我们的惊喜才刚刚开始，别忘了真正拿来居住的
是建筑本身
泷悦·玖宸的第二招是
用感受定义边界
比如同样是因为地势的退让，让这个「地下」空间变得很特别
没错，这是「地下」空间。
在房本上它是地下，但在感受上是首层，相当于地上面积买两层得三层。
在样板间，整个山色就奔涌而来，让室内变得更有生机，更有浓烈的场景感。
这样对于场景感思考贯穿到了整个产品。
再比如北京常见的在售别墅，单层面积只有70-80㎡。在布置户内楼梯和电梯之后，造成室内剩余空间的感受普遍压抑。
这也是为什么很多人对墅居感受不好的原因。
而泷悦·玖宸还原高净值人群的空间体感，塑造地上单层120㎡的空间尺度。
客厅面宽最高能达到8.9m。
所以你在拥有别墅大院子体验的同时，也拥有平层大横厅体验。
主卧面宽可以达到5.2m，接近80㎡的超级尺度，放得下陈列馆级别的衣帽间，每个人的需求，都因为尺度的充足得到极大尊重。
再比如层高，毕竟买房买的不只是平方，更是立方。
泷悦·玖宸地上层高3.3m，超过好房子标准30公分，
因此整个空间在感受上，变得更加辽阔。
包括地下室的7m+的超级挑空，给这个空间带来了不同的气场。
试想一下，当朋友来访从地库进入家里，第一眼就是这样的地下客厅，会是什么样的感受？
不同于大部分开发商那样，去根据总价限制面积，
电建的做法，是以人居感受为中心的去定义尺度边界。
在这样的情况下，泷悦·玖宸性价比达到了非常夸张的程度。
在实际的使用面积之下，350平米的上叠总价790万起，最低单价折算后是
1.7万/㎡。
这个价格放在二三线城市，都是洼地；
更别提在北京，更别提在北京的西山；
更别提这里还没有加入院子的价值。
更别提除此之外，电建还为这款产品叠加了更多的生活场景的价值，
并且已经「交付」。
04.
前面提到了，这里是个需要环半山操盘的地块
这从根子上产生不可避免的三个担心：
1.在半山处，但业主依然会想要一个很具有仪式感的归家体验；
2.即使距离城市资源一步之遥，但社区内的即时生活配套如何解决；
3.享受山居并不意味着想脱离烟火气，怎么办？
对此，电建很直接——
把答案做了出来
这就是泷悦·玖宸的第三招
对生活交付预演
对于第一个问题
把归家仪式由场地外向延伸至市政路，塑造了一个中式牌楼作为节点，告诉业主从喧嚣闹市回归到了向往的生活。
在牌楼到社区内部，塑造了国槐迎宾大道。
国槐是北京市树，槐与怀同音，隐喻着家国情怀，也暗含着对业主福寿安康的祝福。
这样的国风礼制伴随着前方山景随着车行的拉近，给到用户一个暗示，
我本想买个山景，但你还送了我一整座山谷。
大道的终点其实是新的起点，你会看到对于第二个问题的回答
泷悦·玖宸塑造了
3000㎡的商业会所+5000㎡的社区商街
会所首层暂用作售楼处；
二层是健身中心及健康管理中心；
三层设置有私宴厅，以及联通屋顶平台的咖啡厅。
会所旁还有一处社交草坪：
未来在这个会所、商街和草坪构成区域，必然是社区「热闹与烟火气」的核心。
却又由于山势竖向高差和横向道路的双重隔离，
它也不会破坏你山居的宁静
这就是对于第三个问题的回答
更难得是，以上种种所谓的示范，本质上就是所见即所得，就是未来交付给业主们的真实的生活场景，而非只是营销阶段的阶段产物。
房子归根到底要解决的是它的居住属性，电建所追求的「三好」产品（好房子、好服务、好社群）
并不是简单地不计成本就能实现的
真正的好产品，改变的是每一个居者在这里的生活方式。
私密却又交融，尽可能保留私人空间不被打扰，又能够在公共社区完成生活圈层的人文交流。
每一个场景的精细化打造，才能营造出好的人居空间和整体的社区氛围。
05.
所以电建在泷悦·玖宸做了什么？
1.以观感重塑山势，以客户体验的角度塑造山景院居生活
2.用感受定义边界，以人居感受为中心而非以总价为导向去控制空间尺度
3.对生活交付预演，以真实场景做示范而非是单纯的营销展示
如果这时候把文章拉回开头，你就会发现：
电建在泷悦·玖宸的场景、实景、山景所用的方法论，就是文章开头提到的在北京华曦府、长安华曦府所形成的「肌肉记忆」。
电建在市场上的出手很克制，却在每一个项目的点状发力毫不克制。
并且会把过程中积累的方法论，完完整整地带到下个项目的开发中，再去迭代创造出新的方法论。
没有功德圆满，没有一步登天
但这才是我们总提到的，所谓单盘主义的核心。
不是每一个项目都从头开始重复，而是把企业已积累的最前沿做法，最大程度地去运用并迭代。
这样的持续all in发力，会给客户最有力的感知，进而形成信任和偏好，从而发生拥抱和选择。
选择的客户多了，就成为了「抢购」。
而所谓的品牌，说一千到一万，也无非就是——
买电建项目，总是要靠抢。销冠100
买泷悦·玖宸，真的要靠抢！所以表弟真的建议你抓紧扫码入群！
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