如果说“学区一划立涨三千”，那么有学区、有商业还有地铁，这地块能值多少钱？

这个问题要困扰开发商几天了，因为皇姑北行最近“亮地”了，两宗地块，看起来要“打包出售”了，不仅学区、商业、地铁样样有，而且还是很多人的“伊甸园”，这下土地市场真的要热闹了。

卖房卖地签商业，皇姑支棱起来了！

2025年绝对是皇姑区厚积薄发的一年。过去市场上行期，大家的感受还没有这么强烈，这市场一旦进入冷静期，皇姑区这种传统生活大区的优势就显现出来了。

今年沈阳最热销的楼盘在哪？皇姑的中寰悦府；今年最热商业落地哪里？山姆二店落地首府新区；今年最热地块是谁？绝对是皇姑北行的两宗地块。

根据公开资料显示，两宗地块中，北行-1地块土地面积12721.66平方米，容积率不大于2.0大于1.0，商业比例31%-33%，起始价6234元/建筑平方米；四至范围分别是东至12米金川江街西侧道路红线、南至12米巴山路北侧道路红线、西至30米长江街东侧道路红线、北至用地界线；

北行-2地块是纯住宅用地，土地面积则为13077.94平方米，容积率不大于1.6大于1.0，起始价7910元/建筑平方米；四至范围分别是东至12米金川江街西侧道路红线、南至30米岐山中路北侧道路红线、西至用地界线、北至12米巴山路南侧道路红线。

两宗地块可谓是久候而至的核心宝藏地块了。不仅地处北行商圈核心位置，而且紧邻岐山一校，周边还有地铁等成熟配套环伺，说一句“有市无价 异珍罕存”。

名校旁

商圈内

天生好地段，躺赢皇姑区

为啥这宗地块是“异珍罕存”？因为真的太稀有了。

从地段来看，地块东侧紧邻岐山一校，周边汇聚43中、120中学、辽宁大学等多所名校，堪称“天生学区房”，这一先天优势已超越市面上99%的储备地块。同时，地块还将皇姑区特有的“名校+名商圈”资源充分融合：西侧即北行商圈核心，向北有千盛百货等综合商业体，向南则是胜道体育，沿街底商业态成熟丰富，既有肯德基、麦当劳、星巴克等知名品牌，也有铁亭子炸串等承载几代人记忆的老牌小吃。

交通方面，地块向北约800米可达地铁十号线长江街站，向东约1.5公里则是地铁二号线岐山路站，周边还有190路、242路、397路、228路等二十余条公交线路覆盖，出行便捷。生态资源上，半径2公里范围内有百鸟公园、碧塘公园，5公里内还有塔湾碑林公园、北陵公园、北塔公园等；同时毗邻老北市、西塔等新兴网红商圈，距离太原街、中街等传统商圈也在5公里直径范围内，生活与休闲体验丰富。

更值得一提的是，皇姑区一直被视作沈阳的“躺赢区”。作为传统教育强区，虽较少产出“状元”，但高分段学生数量常年领先，“数以千计”的高分群体形成稳定优势。相比其他教育资源丰富却竞争激烈的区域，皇姑区氛围更为松弛。这一特质源于皇姑区独特的“北贵”底蕴：这里是沈阳乃至辽宁的行政、经济、文化中心，也是科技与教育重镇，汇聚了大专院校及科研院所33所，国家级、省市级重点实验室77家，科技企业超3000家，科研人员数以万计，“南富北贵”的说法正由此而来。

深厚的资源底蕴使皇姑区成为沈阳最早完成城镇化的区域之一，核心区土地资源日益稀缺。如今两宗新地块的出现，更显“异珍罕存”的价值。

有洋房，值多少？

考验房企操盘能力的时候到了！

说了地段优势，再来就要看地块本身的规划了。首先要看的还是容积率，1.6和2.0的容积率，看似一个“进退有度”的配置，实则非常考验开发企业的操盘能力与市场判断。

1.6的容积率，是一个颇具想象空间的数字。传统思路可以做成经典的“高低配”，高层满容+洋房溢价，是不太容易“出错”的选择，但当下早已进入“产品力时代”，单纯靠地段溢价已远远不够，洋房能否真正做出价值，才是关键。

另一条路，是在四代宅大行其道的当下，打造纯小高社区。毕竟沈阳过去就有打造“11层洋房”的成功案例，四代宅横空出世后，“户户有花园，层层有露台”的口号，也从概念变成了实实在在的溢价力。更重要的是，统一的产品形态也更易营造纯粹的社区氛围，强化归属感，做好了，价值可能远超预期。

除了住宅，更大的悬念则落在约30%的商业配比上。做公寓？写字楼？还是社区商业？从北行商圈的属性来看，与生活紧密衔接的社区型商业更具潜力，它到来，也许会成为激活北行商圈的“黄金钥匙”。

那么，最终谁会拿下这块宝地？市场一直是议论纷纷。有人期待华润再造一座万象汇，但考虑到商业体量限制与已有中寰悦府商业的辐射，这种可能性并不大。反而像中海这样具备优质商业运营经验的房企，或许更值得期待——长白环宇城的成功，已证明其操盘能力不容小觑。

此外，绿地、旭辉、郡源等深耕沈阳的房企也也是今年的“拿地大户”，它们各有风格与产品逻辑，不论是谁最终摘地，都必将为这片土地注入新的产品思维与发展动能。

至于洋房一能不能“破二”、小高能不能“保一奔二”、商业能不能做成“小惊喜”、谁来为皇姑再一次刷新高端居住的封面，这一切，才刚刚开始被期待。