“营业额抽成”模式降低了商户初期经营成本，却也考验着商户的诚信底线。一旦违规收银，高额违约金条款是否必然有效？合同到期后，商户又该如何正确办理交接？近日，宿迁经开区法院洋河法庭审结的一起商铺租赁合同纠纷案，为商铺经营者和商场管理方敲响了警钟。

案情简介

2022年10月，胡某某与某商业管理公司签订《商铺租赁合同》，承租某购物中心一处约173平方米的商铺，用于经营运动鞋服。双方约定采用“营业额抽成”模式计算租金，即由商场统一收银，扣除销售额的10%作为租金后，再将剩余货款返还给胡某某。

为保障租金收入，胡某某还签署了《承诺书》，郑重承诺所有销售都必须通过商场指定的POS机进行。如有违规，将承担高额违约金：第一次5万元、第二次10万元、第三次15万元，且商场有权直接从保证金和未结算货款中扣取。

合同履行期间，商场发现胡某某存在多次违规行为：包括未能按时将营业现金存入指定账户、使用个人或其他账户收取货款，甚至出现顾客未付款直接将货物拿走的情况。商场据此认定胡某某构成两次违规，欲扣除其15万元违约金。

2024年12月31日租赁合同到期后，双方就违约金、货款结算及房屋交接等问题发生激烈争执。胡某某起诉要求商场支付其代收的货款6.8万余元及押金2万元。商场则提起反诉，要求胡某某支付违约金15万元、腾退房屋并支付房屋占用费。

法院审理

关于房屋腾退与恢复原状：法院认为，胡某某虽未办理书面交接手续，但已实质将货物清空。且商场在交接过程中曾要求“固定装饰不得动”，故视为胡某某已于2025年2月28日完成返还，无需恢复毛坯原状。对商场的该项诉请不予支持。

关于房屋占用费：合同约定逾期返铺需按最高月租金的2倍支付占用费。法院根据最高月租金的2倍并结合商场的诉讼请求，依法支持胡某某支付2025年1月1日至2月28日期间的占用费40828元。

关于违约金：法院认定胡某某确实存在违规收银行为，违反了诚信原则。但综合考虑抽成模式的特点、违约情节、商场的实际损失等因素，未完全支持商场15万元的诉请，而是酌情判定胡某某支付违约金50000元。

最终核算：商场代收的货款68570.16元及押金20000元，合计88570.16元，可用于冲抵胡某某的债务。冲抵违约金50000元和占用费40828元后，胡某某反而还需向商场支付2257.84元。

法官说法

营业额抽成模式在降低商户固定成本的同时，也将商场收益与商户经营深度绑定。本案中商户按月仅支付千余元租金，若按固定租金标准则需支付两万余元，极大减轻了运营压力。正因商场分担了经营风险，商户更应恪守诚实信用，任何隐瞒营业额、私自收银的行为，均构成根本违约，须承担相应责任。

关于违约金，法律虽尊重约定，亦强调公平合理。《民法典》明确规定，约定违约金过分高于实际损失的，法院可予酌减。本案既认定违约事实成立，也综合考虑合同性质、过错程度及预期利益等因素，依法对过高部分予以调整，体现司法平衡理念。

房屋交接环节值得广大经营者注意。合同期满后，承租人应及时腾退并办理书面交接手续。本案中仅搬离物品未完成书面交接，导致被认定逾期占房，承担额外费用，提示商户应规范流程，避免因小失大。

法官提醒：无论是商户还是商场，在签订此类合同时都应审慎评估条款内容。商户务必严守诚信底线，规范经营；商场在制定规则时也应遵循公平合理原则。发生纠纷后，双方应积极沟通，妥善解决，共同维护良好的营商环境。

来源：经开区人民法院

文中部分图片来源于网络

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