曾经被誉为"国内首个TOD枢纽综合体"的广州新塘凯达尔枢纽国际广场，近日再度传出新消息。

前段时间，广东省破产管理人协会粤港澳大湾区庭外重组中心受理了对广州凯达尔投资有限公司的庭外重组申请，并发布公告公开招募项目运营方。

不得不说凯达尔也很能折腾了，又是拍卖又是重组的，但大家只关注一件事：

那就是凯达尔到底还能不能“复活”？

其实庭外重组不同于破产重整，它是一种在法院程序之外，通过债务人与债权人协商达成债务调整的安排。

简单说，就是试图避免正式破产程序，通过引入新的运营方和管理模式，让项目重新焕发生机。

公告中明确表示要招募具有国企/央企/大型上市公司背景的运营方，并优先考虑具备TOD项目整体运营管理经验的意向方。

这或许是凯达尔枢纽最后的机会了。

回顾凯达尔枢纽国际广场的历程，可谓是一部从天堂到地狱的堕落史。

2013年，凯达尔集团以6.84亿元拿下增城区新塘镇地块，立志打造总投资超60亿元的"国内首个TOD交通枢纽综合体"

项目汇集了9大轨道交通，包括3条国家铁路、2条城际轨道、4条地铁，以及比亚迪云轨。

规划汇集大型购物中心、甲级写字楼、国际五星级酒店、SOHO等多种商业形态。

前景也很好，说是未来日均客流可达80万人次，年均吸纳客流超过2亿人次，这消费力肯定杠杠的。

在项目的高光时刻，签约了万豪酒店与印力集团，吸引了泰禾影院、苹果旗舰店、海底捞、肯德基、麦当劳、星巴克、优衣库等知名品牌的入驻意向。

到现在凯达尔的广告上还有万豪酒店、印象城的身影呢......

此后的事情大家也知道，2021年项目资金链出现问题，陷入停工状态。

2024年底，凯达尔枢纽国际广场的744套房源在阿里法拍平台上进行拍卖。

第一次拍卖起拍价为21.12亿元，相当于市场价的7折，却无人问津。

第二次拍卖起拍价降至16.89亿元，较一拍降低了约4.23亿元，相当于市场价的5.6折，仍然流拍。

两次流拍的结局，充分说明了市场对这个项目还是很缺乏信心。

凯达尔枢纽为何会从昔日的明星项目沦落至此？

原因是多方面的。

作为国内首个TOD交通枢纽综合体项目，凯达尔广场融合了高铁、地铁、城际轨道、城市云轨等四大类型9条轨道交通，这给项目建设带来了极大的挑战。

在项目初期，凯达尔集团聘请的设计单位就很多，如聘请英国阿特金斯、日本日建设计等国际知名设计单位进行方案设计，施工设计则聘请了广州市设计院、地铁设计院和铁四院三家单位负责。

这种复杂的工程设计不仅延长了建设周期，也大大提高了建设成本。

当然，更重要的还是因为资金链出现问题。

虽然2017年项目获得工行银团20亿元开发贷款支持，但显然仍不足以支撑这个庞大项目的完成。

从2019年9月至今，围绕广州凯达尔投资有限公司的相关纠纷达50余件。

大多数为房屋租赁合同纠纷，原告包括瑞幸咖啡、周生生、味千拉面等知名品牌公司，这些纠纷进一步加剧了项目的困境。

目前凯达尔枢纽的现状可谓尴尬而复杂。

凯达尔整体工程进度为：

西区塔楼46层（已封顶），东区塔楼36层（已封顶）。

裙楼幕墙完成约99%；东区塔楼幕墙约完成99%，西区塔楼幕墙约完成95%，园林景观工程完成96%，裙楼装修完成约96%。

可以说，项目已经完成了大部分工程，只差最后一口气就能投入运营。

但就是这最后的4%，仿佛成了难以逾越的鸿沟。

△凯达尔内部实拍

△凯达尔大堂实拍

△ITC凯达尔标志实拍

△凯达尔外部实拍

但不得不说，凯达尔的“复活”对于广州东部中心的发展还是很有意义的。

这个项目正处于广州东部中心的核心位置，也是东部中心重要交通枢纽所在区域。

按照规划，以凯达尔枢纽国际广场为中心的广州东部枢纽新塘片区将打造一条"超级中轴"。

包括凯达尔在内，连同广汇新世界金融中心、保利335金融中心等，将共同构建广州东部CBD。

△凯达尔的宣传区域效果图实拍

但如今，凯达尔“烂尾”，保利335金融中心建设停滞，广州东部的天际线，唯有广汇新世界金融中心屹立着。

△广汇新世界金融中心实拍

其中凯达尔是最可惜的，毕竟看起来真的基本建完了，却没办法投入运营，其复活之路更是充满荆棘。

如今哪怕有重组的希望，但项目涉及投资额巨大，重组过程程序繁多。

接盘企业最好能具备国企背景，资金实力雄厚、能拿下长期贷款。

再加上凯达尔枢纽国际广场是一个综合开发项目，还要求企业具备轨道交通综合体运营经验、商业体开发和运营经验。

这意味着，一家国企可能都啃不下，需要两家企业联手接盘，但这在房地产市整体趋冷的大背景下，找到这样的"白武士"并非易事。

所以对于凯达尔的“复活”，小前线不太乐观。

如今新塘站客流在逐渐增加，枢纽的能级也有望在未来提升。

可惜因为凯达尔“烂尾”，没有了商场、酒店等业态去留住这部分客流的消费力。

还记得以前在新塘看房的时候，中介说这里的楼市曾因凯达尔TOD而繁华。

如今月租3000元的房源在凯达尔高光时期能租到5000元往上；房价也不跟如今一样，很多现在1万几的盘在曾经都能卖到2-3万+。

只能说，对于广州东部中心的发展而言，凯达尔TOD很重要。

它的复活不仅是一个项目的救赎，更关乎整个区域的城市梦想和未来前景。