近日，国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，明确“便利境外个人境内购房结汇支付，将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国。”
通知称，境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。
另一个重大变动在于，通知中明确“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制”。
这意味着，企业（尤其是非房地产企业）可以更灵活地自主决定其外汇资金的使用方向，比如购买办公用房、员工宿舍等经营性房产，并可进行基于自身发展策略的商业地产投资，将有助于盘活存量房产资源。
据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政策背景有2个方面，一是近期国家在鼓励外商直接投资（FDI）方面，出台了一系列优化营商环境的措施，包括取消各种登记、主体限制、资金限制等等；二是一直以来担心外资炒作我国楼市，出现类似东南亚金融危机、日本地产泡沫等现象。因此，对境外资金在境内购房，一直坚持“自住自用”的原则，非房企资金不得建设、购置房地产，实施先办理购房备案后办理结汇的资金监管。
同时，李宇嘉表示，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制，目的是鼓励境外资金投资境内的房地产，意味着包括个人、机构等，都可以购买多套住房，商办等，并在外汇汇入、结汇、转账等方面，在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，但未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。现在，各地的政策是可以购置一套住房，下一步的政策要看各地对于购房的数量是否会有等同于境内居民的政策松绑等。
新规核心内容划重点
据通知原文，本次外汇管理改革主要包括以下重点：
取消境内直接投资前期费用登记：境外投资者在境内设企前需汇入前期费用的，可直接在银行办理开户和资金汇入，无需办理登记。
取消外商投资企业境内再投资登记：符合条件的外商投资企业开展境内再投资，被投资企业无需办理接收再投资登记，资金可直接划转。
允许外汇利润境内再投资：外商投资企业外汇利润可用于境内再投资，资金可直接划入被投企业资本金账户。
扩大跨境融资便利额度：符合条件的高新技术、“专精特新”和科技型中小企业跨境融资额度最高可达1000万美元，部分企业通过“创新积分制”可获2000万美元额度。
缩减资本项目收入使用负面清单：明确非金融企业资本金、外债资金等可用于购买非自用住宅性质房产，如办公用房、员工宿舍等。
境外个人购房结汇支付全国推广便利化：允许境外个人在未取得房产备案证明前，凭购房合同先行办理结汇支付，后续补交备案文件。
境外个人住房限购并未调整
值得注意的是，本次政策优化着重于支付流程便利化，并未调整境外个人购房资格限制。
外汇局明确强调：“境内购房结汇支付便利不改变境外个人境内购房政策。”也就是说，境外个人购房仍须符合房地产主管部门和地方政府规定的资格条件（如工作、学习满1年且限购1套等）。
此外，企业使用外汇资金购买非自用房产的限制被取消，意味着外资企业可更灵活地配置经营性房地产资产，有利于盘活商业地产市场，但仍需遵循“真实、自用”原则。
该政策解决了境外购房者长期以来“先付款还是先备案”的流程矛盾，预计将显著提升境外人士在境内购房的支付效率，对一二线城市和重点区域的房地产市场带来结构性利好。但同时，由于购房资格政策未发生改变，预计不会引发外资大规模涌入。
此次外汇管理改革，是中国扩大高水平开放、优化营商环境的重要举措，既提升了跨境投融资效率，也释放出鼓励外资合理参与房地产市场的积极信号。政策自发布之日起实施，预计将进一步促进跨境资金流动便利化，助力经济高质量发展。
注：通知原文及操作指引详见国家外汇管理局官网附件。
国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌就《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》答记者问
日前，国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（汇发〔2025〕43号，以下简称《通知》），国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌就《通知》相关内容回答了记者提问。
问：《通知》出台的背景是什么？
答：为贯彻党的二十届三中全会精神，落实中央金融工作会议关于做好金融“五篇大文章”的决策部署，近年来，国家外汇管理局按照系统集成、稳妥有序的思路持续深化改革、扩大开放，在充分调研了解银行、企业、个人有关外商直接投资（FDI）、跨境融资、资本项目收入支付等外汇业务意见建议的基础上制定《通知》，不断提升跨境投融资便利化水平，助力吸引和利用外资，促进金融服务实体经济高质量发展。
问：《通知》在深化外商直接投资（FDI）外汇管理改革方面有哪些安排？
答：一是取消外商直接投资（FDI）前期费用基本信息登记。境外投资者在境内设立FDI企业前需要汇入前期费用的，可直接开立相关账户并汇入资金。
二是取消FDI企业境内再投资登记。FDI企业以外汇资本金及其结汇所得人民币资金开展境内再投资，被投资企业或股权出让方无需办理接收境内再投资登记，相关资金可直接划转至相关账户。此项政策前期已在部分省市试点，运行良好，现推广至全国实施。
三是允许FDI项下外汇利润境内再投资。明确FDI企业境内合法产生的外汇形式利润、境外投资者合法取得的外汇利润，可以在境内进行再投资。
四是便利非企业科研机构吸引利用外资。明确境内非企业科研机构接收境外资金，参照FDI企业办理相关登记和汇兑手续。此为前期在部分省市实施的“科汇通”试点，现推广至全国。
问：《通知》在深化跨境融资外汇管理改革方面有哪些具体举措？
答：一是扩大科创类企业跨境融资便利，将全国范围内高新技术、“专精特新”和科技型中小企业跨境融资便利化额度统一提高至等值1000万美元，将部分依托“创新积分制”遴选的符合条件的企业的跨境融资便利化额度提高至等值2000万美元。
二是简化参与跨境融资便利化业务的企业签约登记管理要求，不再要求相关企业在签约登记环节提供上一年度或最近一期经审计的财务报告。
问:《通知》在资本项目收入支付方面带来哪些便利？
答：一是缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。
二是优化资本项目外汇收入支付便利化业务。允许银行依据客户合规经营情况和风险等级等，自行决定事后随机抽查的比例和频率，提升企业便利化业务体验，助力优化外资来华投资兴业环境。
三是便利境外个人境内购房结汇支付。将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国。境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。
问：缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单有何考虑？
答：现行资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单中，包括不得用于购买非自用的住宅性质房产。该项政策是在房地产市场过热背景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策。国家外汇管理局从防范“热钱”投机炒作角度，配合出台了“非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产”的措施，为房地产市场阶段性平稳健康发展发挥了积极作用。
近年来，国内房地产市场形势已发生变化，房地产行业相关宏观调控措施已优化调整。基于此，相关外汇管理措施有必要加以优化调整，以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。
问：优化境外个人境内购房结汇支付政策有何考虑？
答：《通知》出台前，境外个人境内购房办理资金结汇支付，需提供房地产主管部门出具的购房备案证明文件，而房地产企业或二手房出让方通常要求先收到首付款才办理网签。为解决业务实际办理中的困难问题，在深入调研基础上，国家外汇管理局针对港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房试点实施“先结后补”便利措施，即购房者在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，可先凭购房合同或协议先行办理结汇支付，后续再补交备案证明文件。相关试点取得积极反响和效果。
为满足更多境外个人在境内工作、生活等合理购房需求，推动区域融合和人才流动，国家外汇管理局此次将粤港澳大湾区试点实施的结汇支付便利化政策推广至全国。需要强调的是，境外个人境内购房结汇支付便利仅是在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，并未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。
来源：国家外汇管理局、中国房地产报、搜狐焦点房产
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