来源：成都淘房志
撰文：海哥
离谱，成都顶级书包的挂户房，成交价还在涨！
近日，淘房君发现，成都顶级学区成都实验小学旁，再次成交了一套经典的“卧室”挂户房：
8月27日，人民中路一段5号成交了一套：
32㎡套一，成交单价46268元/㎡，成交总价150万。
房源成交情况 图源好好选房小程序
对比21年房价整体高位时的同户型成交情况，上涨5.6%。
在当前这个市场行情下，这类“老破小”的价格不仅继续走出逆市行情，甚至对比行情火热的21年，价格还有小幅上涨。
并且，还有疑似成交中介爆料称，该房源挂出来后，成交十分迅速，基本是带看了几组，就成交了。
图源微博 @成都房段子
属实离谱。
通过拉通整个小区的成交，淘房君发现：
像人民中路一段5号这类小面积的“卧室”挂户房，价格实在太稳了！
不仅成交周期短，价格还基本没有大波动，甚至部分小区都还有一房难求的情况！
所以，这类老破小到底是为什么能这么坚挺？
难道仅仅是因为学区吗？
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你会买“书包房”来挂户吗？单选
会，划算！
不会，房买哪就读哪里！
01
成都顶级书包房
太稳了！
淘房君发现，在今年3月，人民中路一段5号就成交了一套19㎡的“卧室”，当时就引起了不小的市场反响。
该房源成交总价120万，成交单价60790万/㎡。
房源成交情况 图源好好选房小程序
拉通历史的成交情况来看，其实人民中路一段5号小区的成交价可以说稳中有升：
2020年成交的72.6㎡套二，成交总价207万，成交单价28485元/㎡；
2025年成交的72.6㎡套二，成交总价245万，成交单价33737元/㎡。
虽然看着价格没有涨太多，但要知道，20年是什么行情，25年又是什么行情。
除此之外，淘房君发现，像人民中路一段5号这样的“卧室”书包房，在成都市场并不是个例。
在去年3月，青羊上翔街21号成交了一套14㎡的二手，成交单价7.9万/㎡，直接打破了成都书包房成交单价记录。
房源成交情况 图源好好选房小程序
最值得关注的是，该房源挂牌仅22天就成交。
这个单价，这个成交时间，简直是在“抢”。
随后，该小区分别在3月、6月分别成交一套不到20㎡的“卧室”，其成交单价分别为6.4万/㎡和7万/㎡。
房源成交情况 图源好好选房小程序
截止目前，该小区仅有3套挂牌房源，挂牌总价均在200万左右，挂牌的三套户型都在40-50㎡左右。
低于20㎡的“卧室”书包，直接0挂牌。
图源贝壳
除了成交单价破记录外，老斯还发现：
在5年前，该小区不到20㎡的房源成交总价就已经近百万，成交单价就已经来到了6.5万元/㎡。
房源成交情况 图源好好选房小程序
除了像这样的“老破小”，淘房君发现，稍微新一点的主城顶级书包，尤其是青二的学区，成交都十分稳定。
像青二的富力史丹尼国际公寓，截止目前已经成交了44套，成交均价30778元/㎡，同比去年价格基本没啥变化。
小区成交均价 图源好好选房小程序
非常稳当。
02
成都这些书包房
为什么这么稳？
为什么青二的书包能这么稳？
除了拥有成都实小这个顶级的书包加持外，淘房君还发现了一个比较有意思的东西。
像这类书包房，并不能简单的用成交单价来分析它的情况。
一般面积大的，成交单价的相对低；面积小的，成交单价一般都比较高。
无论是人民中路一段5号还是上翔街，我们都不难发现：
这类顶级的“书包房”，只看总价，不看单价。
上翔街成交情况 图源好好选房小程序
比如像上翔街21号，从成交情况来看，无论是单价3万也好，还是7万也罢，总价的幅度其实相差不算太大。
总价基本稳定在100-150万之间。
总价越低越香，不需要满足或满足基本居住属性即可。
因为有的书包房，的确很划算。
其基本逻辑在于：
不需要强的居住属性，仅需满足当前付出的学区成本和假定读顶级民办的成本持平，或轻度亏损就行。
因为，这类房源不仅能直接解决读书问题，且6-7年后待孩子上初中后，房源或还有“残值”，有的甚至能增值。
综合来看，总价在100-150左右，就算是一个相对安全的边际线。
这也是为什么成都这个价位的顶级书包如此吃香且坚挺。
尽管，有的可能只有十几个平方，按照现在的人们的生活水平来讲，根本是不能满足基本的居住需求的，出租都费劲。
但如果，能够一劳暂逸的解决上学问题，其实对比费尽心思上那些好的私立，这类“卧室”书包可谓是省心省力，甚至可能还会更省钱。
不过，淘房君还是想提醒大家：
虽然部分低价“书包房”能逆环境走出不错的行情，但对于普通家庭而言还是要慎重。
从上面的成交情况不难看出。
这些成交的顶级书包房，要说自住那还是很为难人的，基本都是挂户。。
首先，对于拿出百万梭哈“书包卧室”来挂户的的家庭本就是少数，对于大部分家庭而言是一种不切实际的做法。
其次，大环境的真实背景，是书包的需求、热度在不断下降，核心逻辑也已经开始松动。
众所周知，近些年来，我国新生人口数量不太理想，伴随着已连续多年下滑的数据，书包的降温只不过是时间问题。
你认为呢？
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