被嘲讽“已踢出核心区”的罗湖，偏偏最争气。
最近，多个机构公布“9.05”新政后，各区的二手成交变化，而无论是哪个榜单，罗湖都成交大热。
比如，贝壳研究院数据显示，罗湖新政后成交量大涨157%。
▲图源：深圳贝壳研究院
又如，深圳房地产中介协会数据显示，罗湖成交量大涨40%，一周就成交超300套。
▲图源：深圳房地产中介协会
而同时，不少买房人也关注起了罗湖，他们有些是香港人或过关工作者：
▲有香港过关需求的买房人
有的是冲着学位来的：
▲想买学区房的买房人
还有人则是考虑租金回报率，在深圳租金回报率普遍仅1.7%左右的情况下，罗湖大量二手房却能超过2%。
@深圳买房计划 统计发现：
目前，罗湖已有住宅的租金回报率高达约3.7%，超过首套房贷利率的3.05%，光是收租就够还贷了。
不过，微妙的是，目前罗湖成交热门的小区，大部分都不是高租售比的小区。
你觉得罗湖的房子值得买吗？
买房该不该看租售比？
大盘点！最高3.7%
这些小区光租金就够还月供？
@深圳买房计划 统计了15个罗湖租金回报率较高的小区，它们的租金回报率多在2-3.7%之间。
其中，有9个小区的部分户型，租金回报率已超过首套房贷利率。
▲数据来源：贝壳找房、乐有家、中原找房等，仅供参考，具体请以业主报价为准
总的来说，这些小区有以下特点：
1、小户型的租金回报率，普遍比大户型更高。
2、楼龄20年以上的老小区占比过半，次新房寥寥无几。
3、周边居住氛围好，多有地铁/商业/医院等。
当中，最高的是位于春风路的长丰苑，1房/2房的租金回报率都能达到约3.7%。
这一小区距离9号线向西村站300米左右，楼下就有华润万家超市，生活非常便利，租赁需求也旺盛。
▲长丰苑 | 图源：贝壳找房
以33㎡的1房为例：
总价约98万一套，却能得到约3000元/月的租金，出租27年左右就能回本。
而以贷款3成、房贷利率3.05%、等额本息、还款30年计算，每个月还贷约2928元，租金就够覆盖月供。
▲租金3000元，足以覆盖月供
但小区楼龄已经超过25年，随着楼体持续老化，未来能不能继续租到这个金额还很难说。
而楼龄最新的，是悦峰华府。
小区建成才2年左右，但租金回报率最高也能达到约2.6%，出租38年就能回本。
悦峰华府在布心片区，周边多是住宅小区，居住氛围浓厚。而且因为是回迁房社区、体量又大，作为第一批业主的村民，在出售房产时也更愿意报低价，或成为租金回报率较高的原因之一。
▲悦峰华府 | 图源：贝壳找房
如果买下37㎡的1房，用同样的贷款方式：
每个月还贷约4753元、收租3500元，等于只用还贷1200+元左右。
▲租金和月供抵消后，每个月还款1200+元
当然，这只是理论上的情况。
出租房屋还会有房屋修缮、家具/家电维修换新等的成本，如果不投入这些成本，则租金很可能会逐年降低。
你觉得冲着租金回报率，这些小区值得买吗？
买房人最爱的热门小区
租金回报率竟低至0.9%？
但有意思的是，罗湖成交热门小区，往往租金回报率不是很高，有些甚至低于深圳平均值。
可以看出，深圳人买房不完全参考租金回报率。
▲热门二手成交小区的租金回报率（仅供参考，请以业主报价为准，数据来源：贝壳找房、乐有家、中原找房）
其中，租金回报率最高的是城市天地广场，小户型能达到约3.1%；
最低的是愉天小区，低至约0.9%。
事实上，这或因愉天小区是深圳中学学区范围内、户型最小的小区之一。
有统计称，2025上半年成交的深中学区房里，套数占比最多的就是愉天小区，总价不到300万就能上车。
但也正是学区加持，拉高了小区的价格，导致租售比偏低。以约0.9%的租金回报率计算，大概要出租107年才能回本。
▲愉天小区 | 图源：贝壳找房
你觉得还有哪些因素会拉低租售比？
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