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楔子

前段时间我刷到了一则新闻，说的是上海嘉定区城中村改造开始施行“房票”制度了。

虽然对于外地一些城市来说，这已经不是新鲜事了。在上海城中心的一些区也已经施行了，当时虹宸易居拆迁的时候，就有房票的选项。

有兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》

但对于郊区嘉定农村自建房的拆迁户来说，却是第一次“吃螃蟹”。

所以今天这篇文章我想聊聊“嘉定版房票”这个话题，顺便分析下哪个方案对拆迁户更有利。

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彭赵村拆迁

嘉定首个启动房票安置试点的项目，叫做彭赵村（北片区）城中村改造项目，离嘉定比较出名的远香湖比较近。（如上图）

据了解，彭赵北“城中村”项目都是农村宅基地，2层的小楼，宅基证上的面积一般在230平方左右，但有不少违章搭建的小屋。（如上图）

本次改造共涉及268户农户，补偿方案中除了传统的“货币安置”、“安置房安置”外，还新增“现房+房票安置”的方式。

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补偿方案

先来介绍一下这次拆迁的3个方案，然后我们再来看看哪种方式最划算。

方案一：拿现金

按照有证的230个平方，每个平方补偿价格22000元，再算上乱七八糟的奖励费，装修补偿违章建筑补偿等，每户总的现金大概在600万多点。

这个方案适合子女分家的家庭，反正多个子女也不住这里，分钱相对容易一些。不然的话，大可以拿了房子，坐等升值。

方案二：拿动迁房

按照产证230平方，换取等面积的动迁房，大致是大套、中套、小套各一套。动迁房购买的价格基本就和动迁安置费相当，地段好点的大概2万5左右一平方，也基本不用贴什么钱。

这个方案适合一般家庭，一套大套既可以是父母和子女共同居住，剩下两套出租。也可以是两套自住，还有一套出租。

因为嘉定马陆这个位置也还不错，出行也算方便，周边配套也还可以，动迁之后既有地方住，还有租金收入。

方案三：现房+房票安置

被补偿人完成首套安置房选购后，将剩余应安置面积乘以该地区征收安置房的评估均价，得出基本额度后，再给予该基本额度8%的奖励额度，总金额即为房票额度。纳入协议置换范围的农户可以拿着这一面额房票，选购纳入房源超市的在售商品房。

按照这个定义，比如总安置面积为230平方米，首套安置房是60平左右的小套，那按照22000元/m2的安置房价格计算，约耗费130万；

剩下的170平方，可以当成404万购买商品房，再加上拆迁奖励和违章的象征性补偿100万左右，总共有504万。

而安置房+商品房的市值，合计为：130+504=634万，比前两个方案多34万。

这个方案的好处是省去了“卖掉动迁房，再买商品房”的环节，适合原来就想买商品房的家庭。

但是这个方案也有局限性，因为“房源超市”的房子一共就15个在售小区，房源总量约2800多套。分别位于马陆镇、安亭镇、南翔镇、江桥镇、嘉定工业区、华亭镇6个街镇。（如下图）

可能是为了嘉定房票的开门红，除了房票面额上的政府奖励外，入住房源超市的房企也给予房价九五折优惠、千元购车位、20万-60万元不等的家装补贴等，让有意愿、有需求的被补偿人获得更多实惠。

这些小区的价格跨度也是比较大的，便宜的如安亭的某楼盘，价格3万多一点；贵的如南翔的某楼盘，价格6万左右。对于拆迁户来说是多了一个选择，也算是一件好事。

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结束语

现在上海的楼市观望情绪比较高，所以是选择现金还是选择房子，其实因人而异的。急需用钱的家庭自然以现金为主，而对后市有期待的家庭则可以拿房子。

而嘉定版房票制度的优点是：省去了拆迁户“卖动迁房、再买商品房”中间的手续和税费成本。也能促进新房市场的去化速度，对于稳定上海的楼市有一定的积极作用。

但是和外地一些房票制度来比，力度还不够大，这也许是上海楼市还比较坚挺的一种象征吧。