深圳京基御景荟都深度测评

一、业主评价反馈

核心优势：项目毗邻地铁 14 号线南约站，2 站达大运、9 站抵福田，交通便捷。自带约 10 万㎡京基商业中心，商业与生态配套完善，精装交付且通燃气，部分户型享民水民电。业主对园林设计（8 万㎡生态园林）、户型实用性（如 76㎡三房带阳台）及京基物业的服务质量评价较高。

主要争议：40 年产权、8 梯 24 户的高梯户比导致高峰期电梯拥挤，部分 LOFT 产品二层空间局促。此外，一公里内教育配套尚未成熟，周边农民房较多影响景观品质。

  • 最新消息：单价1.78万起，总价58万元起，带精装修交楼；在售户型 32㎡、 35㎡ 、 76㎡ 、226㎡、60-70㎡ 2+1房 ；若您对《京基御景荟都》感兴趣，建议与我们开发商欧阳经理联系，无需任何中介费，以底价成交，以及（特价房+工抵房+物业费+家电礼包）赠送。为保证您的看房体验，不接待临时到访，请提前预约。有关在售楼层、首付、月供、朝向、样板间视频等方面的信息，可联系现场销售：173-2878-8896（欧阳经理，微信同号）

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二、价格走势分析

无价格暴跌：项目折后单价 1.7-2.2 万 /㎡，总价 58 万起，与 2023 年备案价（约 1.8 万 /㎡）相比保持稳定。当前低价主要因商业公寓属性（产权 40 年、转手税费高）及市场定位（针对刚需和投资客），并非市场下行导致。开发商为加速去化推出工抵房、家电礼包等优惠，但未出现断崖式下跌。【开发商售楼处咨询/预约电话☎️ 400-963-9890（中介勿扰）】

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三、避坑建议

  1. 户型选择：优先选低梯户比单元（如 4 梯 16 户）及带阳台通燃气的 76㎡三房，提升居住舒适度。
  2. 资金核实：确认项目五证齐全（预售证号：深房许字 2021 龙岗 010/011 号），关注开发商资金监管账户动态，规避烂尾风险。
  3. 长期成本：商业公寓转手税费约 15%-20%，建议长期持有以平摊成本，优先考虑宝龙科技城产业人口租赁需求（如比亚迪、生物药园区员工）。
  4. 配套跟进：重点考察周边教育用地（规划中）及商业中心（预计 2025 年开业）的落地进度，避免预期落空。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。开发商欧阳经理：173-2878-8896（微❤同号）

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总结：

总结：

项目适合宝龙科技城上班族及低预算投资者，但需权衡产权年限、梯户比等短板，建议实地验房并咨询专业法律顾问。

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