虹口内环内北外滩核心区-@中粮北外滩壹号2025楼盘最新详情-中粮北外滩壹号开盘动态-官网
4号线大连路站直线约300米
「中粮北外滩壹号」预计将推约185-228㎡高层
以及190-210-280㎡风貌别墅仅160套房源
其中高层84套，别墅76套即将入市，项目样板间即将开放！
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✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
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项目概览
区位分析
项目位于北外滩核心区，西侧是北外滩核心建筑群，未来形成历史保护建筑与超高层地标的时空对话。
周边交通便利，1公里内有多个地铁站（4/12号线，未来还有19号线）；
黄浦江直线距离仅约几百米，距离北外滩滨江绿地步行约1.8公里左右；
作为上海唯一与外滩历史风貌区、陆家嘴国际金融区形成鼎立之势的滨江板块，北外滩通过大连路隧道、新建路隧道与陆家嘴形成10分钟通勤圈。
一房一万制图
项目周边配套完善，商业密集，有北外滩来福士、白玉兰广场等大型商办综合体。
该地块历史上就分布有居住商业仓储等多重功能，项目南侧紧邻优秀历史建筑提篮桥监狱（已搬至青浦）。
目前仍留有新华烟厂旧址、后方勤务司令部兵站旧址等其他功能的历史建筑。
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板块分析
北外滩是继外滩、陆家嘴之后，上海市中心“唯三”的核心地段之一。
与外滩一岸相连，与陆家嘴隔江相望，共同构成了上海城芯的“黄金三角”带。
板块二手房市场来看，北外滩板块的二手房价格普遍较高，均价基本保持在10万左右。
提篮桥历史风貌片区规划住宅地块分布
2023年至2024年，北外滩进入了新房“空窗期”，无新盘供应，随着旧改项目将成为填补市场空白的稀缺资源，「中粮北外滩壹号」就是其中之一。
中粮北外滩壹号在稀缺性和区位优势的加持下，将受到高端买家的青睐。
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总图分析
楼栋分析
地块共规划160户，预计包括东北面一幢高层88户+别墅72户。
高层户型面积预计为建面约130-350㎡，风貌别墅预计为建面约205-410㎡。
网传户型分布图
地块由成厚里、源福里、合大里三处成片石库门里弄住宅拆改而成，天然划分为三个区域：保护住宅、新建别墅和新建高层。
图源网络
原建筑修缮区：由一个公共通道，通过公共通道串联商业配套，将地块彻底划分开。
新建高层区：除了地下空间公用，两层架空，功能基本完善，仅有一个几乎没有影响的K站在地上。
新建别墅区：按照之前的规划里面有两栋保护建筑，垃圾房和P站都在地下一层。
一房一万制图
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因为该地块无配建保障房和自持住宅比例要求，所以项目“三无”，无商办、无自持。
地下建设规划为住宅附属空间，停车和相关配套功能，地下空间设置2-3层，车位配比达1:2.5，打造纯粹高端住区。
日照分析
本文通过计算冬至日（12月22日）9:00-17:00期间的日照时间，所获得的日照时间。针对可能对项目造成遮挡的周边情况进行了调查，尽可能准确地还原周边的遮挡情况。（模型有一定误差，仅供参考）
一房一万制图
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项目周边老大楼不少，对城市界面，和日照都有一定影响。
项目南侧荣胜公寓，对本地块部分别墅区日照有遮挡；
项目东侧目前现状是烟海大酒店和保定路299弄小区，对本地块日照无遮挡；
项目西侧安国路56、76号小区，对本地块部分别墅区日照有遮挡；
项目北侧是里弄小区，对本地块无遮挡；
立面日照分析：
一房一万制图
因为项目不是一个正南北向的住宅，朝向西南，上午采光受影响。
24F高层住宅无遮挡，整体采光优秀，是项目采光最好的一栋。
南侧荣胜公寓和安国路小区对新建风貌别墅的采光遮挡比较严重，其中28-35号楼都受到了影响。
人车分流分析
人车分流顾名思义就是指将人和车分开，具体来说，是指在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。
一房一万制图
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在人车分流方面，项目仅有一栋高楼，小区环境较为简单，路网清晰。
内部通道由三条竖向道路构成，除紧急情况外，内部不通行车辆，实现了人车分流。
公共通道仅供行人使用，紧急情况下可由消防摩托车通道通行。
高层的人行主入口、非机动车出入口和机动车出入口均由架空层进行分流。
别墅区域的车库出入口与垃圾车出入口未进行分流，共用一个出入口，略微有些尴尬。
户型分析
目前网传有高层有四个户型图，组合成的高层标准层平面图（仅供参考）：
仅有两个面积段，分别是约185㎡和215㎡。
4梯4户，都有独立的电梯厅，整体的规格还是比较高的。
四个户型，都是四房两厅三卫的户型，南侧次卧卫生间都是暗卫，整体上都采用了三开间或四开间朝南的布局，南北通透，采光和通风都非常出色。
不过，横置核心筒和纵置核心筒在细节上还是有一些区别的。
①约185㎡（横向核心筒）
这个户型户型方正大气，功能布局完善，适合各种家庭结构。
185㎡的横置核心筒户型，进门就能感受到独立玄关带来的私密性和仪式感，收纳空间也设计得很贴心。
客餐厅一体化，加上大面宽的生活阳台，空间感很强，能满足各种生活场景。
厨房是经典的U型设计，操作台面宽敞，北侧还配了个工作阳台，让家务变得更加轻松。
房间布局也很合理，双卧朝南，两房朝北，主卧和南次卧都是套房，主卧更是配备了衣帽间和独立卫生间，居住体验感十足。
不过，南次卧的卫生间是暗卫，日常使用时要注意通风。
②约185㎡（纵向核心筒）
而185㎡的纵置核心筒户型，虽然整体格局和横置核心筒相似，但更加侧重于公共空间和空间利用率。
厨房同样是U型设计，但整体布局更加紧凑，北侧的小阳台也为厨房提供了部分的存储空间。
客餐厅一体化的空间更加开阔，大面宽生活阳台让生活场景更加多样化。
房间布局上依旧是双卧朝南，但动线更加简洁，空间利用率高。
主卧和南次卧的套房设计提升了生活的便利性，尽管南次卧的卫生间是暗卫，但只要注意通风，基本不会影响使用体验。
③约215㎡（横向核心筒）
常见的飞机户型，客餐厅一体化设计，南侧采光让整个空间通透明亮，餐厅预留了餐边柜和岛台空间，满足了社交和生活场景的多样化需求。
厨房是U型设计，操作台面宽敞，西北角的工作阳台提供了更多的家政空间，南侧的大面宽生活阳台则满足了日常的洗晒需求。
两间卧室套房朝南，主卧配备了超大衣帽间和独立卫生间，细节之处彰显品质。
南次卧虽然是暗卫，但只要注意通风，使用体验依然舒适。
④约215㎡（横向核心筒）
215㎡的纵置核心筒户型，与横置核心筒相比，整体布局更加紧凑，但功能分区同样出色。
玄关同样独立设计，但空间更加舒适，布局更合理。
开放式U型厨房，操作台面宽敞，西北角的工作阳台提供了更多的家政空间，南侧的大面宽生活阳台则满足了日常的洗晒需求。
整体来讲，边户的185㎡户型比中间户型215㎡，采光面更大，利用率更高。
无论是横置核心筒还是纵置核心筒，都能满足不同家庭的需求，选择时可以根据自己的生活习惯和偏好来决定。
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总结
「中粮北外滩壹号」凭借其优越的地段、稀缺的住宅属性以及高品质的户型设计，无疑是北外滩区域的高端住宅新标杆。
尽管项目本身存在一些瑕疵，但其位于上海北滨江的超级地段，发展潜力巨大。
目前，项目高层均价预计在14万元/平方米左右，风貌别墅均价预计在22万元/平方米左右。
虽然价格不菲，但考虑到其稀缺性和区位优势，未来仍有上涨空间。
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