随着日本旅游业持续复苏，日本民宿市场曾一度迎来“春天”。然而，近期的一些政策让民宿投资者的信心略受打击。
继大阪拟停止受理基于《国家战略特区法》的“特区民宿”申请后，东京23区的民宿监管再度进入升级阶段。除江户川区外，其余22区中将新增4个对经营民宿活动实施严格限制的行政区。
总体趋势表明，日本民宿行业的监管力度正在趋于收紧形势，投资环境正经历结构性调整，未来日本民宿行业是否还适合投资？
01
东京23区民宿监管再升级
根据日本《住宅住宿事业法》（民泊新法）的规定，住宿服务每年营业天数不得超过180天，地方政府可通过条例限制“可开展业务的区域与时段”。
虽然东京23区在2018年民泊新法实施时已启动自主管制，但此次由于垃圾及噪音等投诉问题，东京23区政府决定进一步升级民宿管制。
墨田区将全区民宿营业时间限定为周五中午至周日中午。葛饰区除商业区外，全区营业时间限定为周六中午至周一中午。
墨田区和葛饰区均规定：如若管理者常驻设施内则不受限制，且现有设施不在适用范围内。计划年内向区议会提交条例草案，目标于2026年4月实施。
据统计，2024年度墨田区的民宿数量较上年增长60%，达到1631家，在东京23区中仅次于新宿区，位居第二。在民宿数量增加的同时，针对民宿的投诉数量激增70%，达到70件。
其他行政区也开始采取应对措施。丰岛区计划将民宿经营许可期限限定在暑期和寒假期间，包括现有设施在内。该区约半数区域还将禁止新建民宿，目标在2026年7月实施相关条例。
北区也在推进制定条例，预计将对区域和经营期限实施部分限制。
江户川区目前暂未考虑实施限制。区长斋藤猛在12日的记者会上表示：“2024年虽收到22起投诉，但均已妥善解决。若出现无法解决的情况，则需考虑制定条例。”
02
大阪府停止受理“特区民宿”新申请
因民宿投诉频发，大阪市已经开始协调，将停止受理基于《国家战略特区法》的“特区民宿”新申请。市政府将在与中央政府协商后，计划最早2026年内停止受理。
除了停止新民宿申请，大阪市还将逐步把现有民宿转为一般民宿，每年最多只能营业180天，同时还要受各区额外规定的限制。
另外，由于担忧垃圾堆放和噪音等问题，大阪8个市町已表明退出特区民泊制度的意向。
大阪市自2016年起开始受理经营者的申请。截至7月底，大阪市内的认定民宿达到6696家，占全日本的94％。在游客猛增、酒店价格上涨的情况下，特区民宿已成为日本接待外国游客等群体的重要住宿设施。
然而，由于噪音、垃圾等问题，导致民宿与周边居民的纠纷频发，投诉不断增加。2024年度受理的认定设施相关投诉达到399件，是2021年度最少时的4倍以上。
对此，大阪市政府决定暂停受理“特区民宿”新申请。对于现有设施，大阪市将要求经营者改善投诉处理工作，并对经营者加强指导，采取更加严格的处分措施。
03
政策收紧，日本民宿还能投资吗？
大阪暂停特区民宿申请，东京民宿监管升级，民宿政策正从“宽松鼓励”走向“严格管控”，未来日本民宿还能做吗？
答案是可以的，只是未来日本民宿行业会越来越规范。
日本的民宿分为三类许可制度：基于《民泊新法》的设施、依据《旅馆业法》的简易旅馆以及在国家战略特区放宽开业限制的特区民宿。
民泊新法于2018年开始实施，规定每年最多营业180天，全国都可以做，但是各地区政府会加码，仅限周末营业或特地地区等。其门槛较低，且无住宿日数限制，近几年增长较快。
特区民泊于2016年开始实施，只在指定区域可申请，比如东京大田区、大阪市等。相较酒店旅馆准入门槛较低，且可全年营业，但要满足“连续入住2晚3天以上”的要求。
旅馆业法大多是简易住所，没有营业天数和住宿天数限制，全年都可以做，但需要申请许可。其缺点是审查严格，消防、卫生、出入管理等都得像正规旅馆一样合规。
东京23区收紧民宿政策以及大阪停止特区民宿新申请等一系列监管强化措施，不合规的民宿将被迫退出竞争。
当然，这并非意味着日本民宿不能做了，许可制度的收紧、经营限制的扩围以及执法力度的加强，短期内民宿的投资回报周期可能延长，但是如果严格遵守消防、卫生、噪音等规定，未来投资回报还是十分可观。
结语
日本旅游市场仍然火热。上半年访日游客数量已突破2150万人次，全年有望超过4300万人次。民宿市场需求旺盛，为投资者带来难得的发展机遇。
虽然东京大阪收紧民宿政策，未来投资者或转向旅馆许可这条赛道。通过投资整栋楼取得旅馆业许可，可以绕开民宿新法180天的限制，实现全年运营，提升经营灵活性与抗风险能力。
日本生命保险基础研究所主任研究员佐久间诚指出：“鉴于现有制度的弊端，需要对规则进行调整。”但他亦强调：“旅游业是成长型产业。在酒店资源明显短缺的背景下，全面禁止民宿等极端举措并不妥当。”当前亟需建立一个更为平衡的规则体系，以促进民宿行业的健康发展，推动旅游业的持续繁荣。
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