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五年前，乳山银滩的海景房还被称作“理想居所”，仅需10万元首付便可拥有一套“推窗见海”的住所，销售口中反复强调“包租返利、稳收租金”，吸引大批退休人群蜂拥而至，只为在人生后半程享受一段面朝大海的宁静时光。

时至今日，这片曾经炙手可热的区域却已跌入谷底，房产竟以“1元起拍”出现在拍卖平台，全国近八成的“一元房源”集中于此地，即便房屋内部装修精致、格局合理，挂牌多时也难觅买家。

更具讽刺意味的是，业主每年仍需缴纳固定物业费用，若想亲自前往查看房屋状况，还需承担往返交通开销，无形中加重了经济负担。

昔日被誉为“东方夏威夷”的滨海胜地，为何短短数年便沦为无人问津的“空城”？那些怀揣“投资兼养老”愿景购入房产的人群，究竟陷入了何种难以脱身的困局？

当年有多疯？多套买房成常态

早些年，乳山楼盘的营销手段几乎量身定制般针对中老年购房者。街头巷尾随处可见“200元享三日两夜游，畅览海滨风光”的宣传横幅，表面是惠民福利，实则为“看房引流”的精心布局。

旅游大巴直接将游客送往样板间参观，刻意绕开周边大量闲置楼宇，仅展示拥有全景落地窗与阳台观海视角的理想化场景。

销售人员全程围绕客户灌输概念：“此地冬无严寒夏有凉风，出租给度假游客每月至少收入2000元，远超银行存款利息！”

同时营造紧迫氛围，声称“今日签约立减2万元”“仅剩最后三套房源”，甚至阻止游客接触本地居民，唯恐有人揭露“距市中心车程超一小时”“冬季无集中供暖”等现实问题。

在这种高压推销环境下，许多人当场刷卡成交，部分人更抱持“买得越多赚得越多”的心态，一次性购置两至三套房产，计划依靠未来租金实现晚年自给自足。

然而，这场看似牢靠的“资产配置方案”，不过几年便彻底崩解。

“黄金十年”全是泡沫？入住率不足三成

从2005年至2015年，乳山房地产市场被称为“黄金发展期”，房价由每平方米数千元飙升至接近8000元，早期购房者通过转卖迅速获利，进一步强化了“海边房产能生钱”的集体认知。

开发商嗅到商机后纷纷抢地建楼，如同进入高速扩张模式。

短短十年间，海岸沿线拔地而起超过200个住宅小区，楼宇密集排列，窗户对望，登高远眺，整片区域宛如一片延绵不断的“钢筋水泥海洋”。

但这些新建住宅，绝大多数并未迎来真实居住者。

购房者主要来自外地退休群体，购房目的多为等待升值或未来迁居养老，真正常年定居的比例不到三成。

有实际居住者回忆，夜晚降临后，多数小区仅有零星灯光闪烁，楼道内脚步声清晰回荡，寂静得令人心慌。

可彼时众人关注点全在房价上涨的表象上，忽视了“无人常住终将反噬市场”的基本规律。

最终，这海量空置房产成为压垮乳山楼市的最后一根重担。

承诺全是“空头支票”？维权都没门路

自2018年起，乳山房价开始持续下滑，但中介话术仍未停止美化前景。

他们调整说辞，宣称“当前正是抄底良机，十万元即可置业，返租收益甚至高于月供支出”，可一旦购房者要求将“包租回报”写入正式合同，对方立刻含糊其辞：“都是熟人交易，还能骗你不成？”

待交易完成，购房者才发现情况不对劲。

先前许诺的租金长期未能到账，联系中介讨要说法时，或遭遇拉黑处理，或被告知“原销售人员已离职”。

翻阅购房合同时才惊觉，文件中仅包含房屋买卖相关条款，所谓“包租”“返利”等内容完全未作书面记录。

部分受害者试图通过法律途径维权，但由于缺乏有效证据支持，诉讼请求均被法院驳回。

那些曾信誓旦旦做出承诺的销售人员早已转移阵地，在其他地区继续兜售类似产品，留下无数购房者面对空白合同陷入无助境地。

当口头承诺失去约束力，乳山楼市的全面溃败也随之加速到来。

从“8000一平”到“1元起拍”

2020年疫情暴发后，乳山房地产市场彻底失去支撑。

跨省看房人群消失，旅游度假需求锐减，小区夜间亮灯数量持续下降，漫步海岸边，耳边唯有浪涛拍岸之声，不见一人踪影，媒体将其称为“现代版鬼城”。

进入2023年，房价触底反弹无望：二手房均价跌至约2000元/平方米，一套40平米的小户型总价仅需5万元，比当初支付的首付款还要低廉。

曾经标价8000元/平方米的住宅，如今售价尚不足原价三分之一。

更为荒诞的是在2025年6月，全国共出现278套“1元起拍”房产，其中216套位于乳山，占比高达近八成，几乎垄断此类低价拍卖房源。

这些参与拍卖的房屋不乏精装修交付标准，社区绿化与公共设施亦属中等水平，却依旧乏人问津。

并非大众嫌弃价格太低，而是即便购入也无法正常生活：周边缺乏医院、超市等基础配套，冬季无集中供暖，室内湿冷交加，居住一个冬天可能引发关节疼痛，基本生存条件都无法保障。

房子既无法出售，也无法自住，业主们的处境愈发艰难。

血本无归还得倒贴钱

如今谈及乳山海景房，许多业主只剩下无奈叹息。

不少人当年花费十余万元购入房产，如今挂牌5万元仍无人接手，但每年还需缴纳两千余元物业管理费，相当于“前期投入打水漂，后续还得持续输血”。

有人不愿坐等亏损扩大，尝试“割肉离场”，将房产挂网半年之久，却连一次实地看房请求都未曾收到。

也有人选择断供弃房，结果导致个人征信受损，影响后续贷款申请及信用卡办理。

还有人任由房屋空置，但沿海地区盐雾腐蚀性强，几年下来门窗锈蚀严重，墙面因潮湿剥落发霉，若想修复还需额外支出维修资金。

除经济损失外，心理压力更是沉重折磨。

不少人在购房时未告知子女，事后亏损巨大难以启齿；也有夫妻因此产生争执，原本设想中的安逸退休生活被彻底打乱。

多位业主坦言，现在看到房产证就感到烦躁压抑，悔恨当初轻信了“靠海景房实现财富自由”的虚假宣传。

事实上，乳山的困境并非孤例。

没有产业的“旅居房”，全是“坑”

业内专家指出，乳山堪称中国旅游地产泡沫的代表性案例，其发展模式过度依赖“海景资源”与“养老幻想”进行炒作，缺乏实体产业支撑，没有就业机会，即使建造再多住宅也无法留住人口。

类似情形也曾出现在海南、宁波等地的部分旅居型城市：初期销售火爆，后期因配套设施缺失、居住人口稀少，最终演变为大片空置楼宇。

归根结底，住房的本质在于“居住功能”，而非“投机工具”。

一个地区若想吸引人们长期定居，必须具备完善的医疗、教育体系以及稳定的就业渠道，而不是仅仅依靠“东方夏威夷”这类华而不实的广告语来吸引短期投资者。

那些幻想通过购买海景房实现“养老+创收”双赢的人群，实际上是把浪漫化的憧憬误认为现实可行的规划，最终只能付出惨痛代价。

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