在上海楼市中有很多板块都迎来了价值重构，身份地位正在悄然发生着改变。
曾经依托工人新村底蕴和XQ资源而熠熠生辉的杨浦鞍山板块；
如今在时代变迁与城市发展重心转移的洪流中，逐渐显露出疲态与风险。
XQ价值衰减、次新产品的缺失和购买力的外流、板块能级在区域发展规划中持续被边缘化……
鞍山板块的第一个风险是，XQ优势在减弱，老破小的价值根基被动摇了，风险越来越大。
鞍山板块的主要二手房产品是老破小，老破小的价值主要在靠XQ支撑。
但多种原因使得鞍山的XQ价值在衰减，以密云小区为代表的鞍山XQ老破小已经腰斩了。
在地段和产业不算特别好的情况下，鞍山老破小的XQ优势如果进一步削弱，未来风险很大。
杨浦密云小区
得益于特定的历史时期，鞍山发展成为了杨浦的XQ圣地，光环非常亮丽。
在工人新村时代，这里聚集了大量产业工人、同济大学教职工等注重教育的群体。
这些人群堪称老一代中产，让鞍山形成了一个良好的生源基础和社区氛围，从而催生巩固了鞍山的XQ地位。
比如打虎山路第一小学、二师附小等都是板块内优质的小学资源，吸引了很多家长的关注。
但是，由于受到多种因素的冲击，鞍山的XQ优势在不断减弱。
从上世纪90年代起，随着上海产业结构调整、工人下岗潮和福利分房时代的结束。
鞍山原有相对稳定的高知工人群体逐渐迁出或边缘化，大量外来人口导入并接手了鞍山的XQ房。
这导致鞍山的居住人口和生源结构发生了改变，传统的优质生源基础在不断被稀释。
同时伴随 “公民同招、民办摇号”的实施，对杨浦这种“民强公弱”的教育格局产生了很大的冲击。
过去，家长可以搏一下优质民办初中，但现在摇号的不确定性增大；
使得依赖单一优质小学的“单XQ”老破小吸引力在下降。
鞍山的小学很厉害，但是缺乏顶尖的公办初中与之对应，单一XQ组合的缺陷越发凸显。
鞍山板块的学校配置存在明显的“强小弱初”硬伤。
打虎山路第一小学对应的是昆明学校和鞍山初级（隔年轮换），二师附小对应的是铁岭中学。
小升初时，缺乏优质公办初中的无缝衔接，迫使有更高要求的家庭仍需考虑竞争激烈的民办路径，增加了升学的不确定性与焦虑感。
另外一点不友好的是，杨浦的XQ与学籍绑定，即上了哪所小学就决定了上哪所对口的初中，公办的学校不能换。
最近我们就遇到了一组卖房客户，孩子还在鞍山上小学，但是家长已经在考虑报外区初中的事了。
前不久，同济大学新出了一个建设临港新校区的规划，新校区计划容纳2.1万名学生。
长远来看这可能会分流一部分鞍山优质的师生家庭资源，间接影响周边的基础教育生态。
其实鞍山XQ价值的衰减已经反映在了房价上。
密云小区以前卖14万+元/m²，现在连一半的价格都不到：
巅峰时期密云小区的成交价
现在密云小区的成交价
在地段本身并不顶级、产业支撑也不是那么强的背景下，一旦XQ光环还褪色了。
让鞍山很多房龄老旧、户型落后、居住体验不佳的“老破小”直接面临价值重估。
支撑鞍山老破小高溢价的逻辑正在瓦解，未来流动性可能下降，价值也会萎缩，慢慢成为资产配置中的“负累”，风险陡增。
鞍山板块的第二个风险是，次新改善地位缺失，老式商品房问题太大，让改善购买力持续外流加剧了板块空心化。
鞍山板块的商品房非常少，尤其是近十年的次新房微乎其微，多是老一代的“古董”产品。
这些产品在户型、公区、绿化等各方面设计都跟不上时代了，被抛弃的风险越来越大。
正因为板块的老式商品房存在各方面的缺陷，没法有效承接本地的改善型需求，导致购买力持续外流。
鞍山板块内的商品房多为2000年前后建成，如华元豪庭（2004年）、君欣豪庭（2009年）、同济绿园（2001年）等。
这些老一代商品房的户型设计普遍存在着一个动迁户型思维，户型奇怪、有暗卫、南北不通透、社区小、容积率高、人车不分流、品相不再好看等，不再符合现代市场的主流需求。
比如华元豪庭大部分户型南北都不通透，小区就两栋楼，都靠近马路，噪音明显，绿化也不足：
君欣豪庭的户型设计也不太好，一个卫生间在北面，餐厅、客厅没对齐空间没法最大化利用：
同济绿园已经是20多年的房龄了，经过岁月的洗礼饱经风霜，品相已经难堪：
鞍山的部分老大楼产品也是破败不堪，被时代抛弃了：
由于本身存在的问题，这些老一代产品在当前市场上的竞争力都很弱，涨少跌多、流动性还差。
从2020到2023年，君欣豪庭、中通雅苑只涨了20%，涨幅严重跑输了大盘；
同济绿园涨了22%，现在相对高点跌了30%，涨得少、跌得多。
有的小区没啥成交记录，涨跌幅都不好对比。
反观静安徐汇差不多同年代的商品房涨幅在40%以上，跌幅仅25%左右，涨多跌少，比鞍山保值。
比如静安枫景苑从2020年的11.5万涨到2023年的16.6万，涨了44%，现在12.6万的成交均价相对高点只跌了24%。
鞍山的老一代商品房既无法吸引外部改善客群，也难以留住本地渴望提升居住品质的家庭。
在杨浦的商品房市场上，鞍山先后被杨浦一代改善板块黄兴公园、二代改善板块新江湾城、三代改善板块杨浦滨江取代了，购买力是外流的状态。
购买力持续外流，导致鞍山板块在房产市场中的能级不断下滑，形成了“老破小滞留-改善外流-板块活力下降”的恶性循环。
近年来，虽然鞍山有中海海上和集、保利天汇、云曜璟庭个别新房项目更新，但对区域中产的吸引力不大。
这几个新房旁边就是老破小，城市界面不好，缺乏次新的居住氛围，对整体居住环境提升有限。
鞍山的定位就是一个老城区，靠少数的几个商品房很难突破这个定位。
随着新房价格上涨，加上板块本身的问题，鞍山的新房在市区的接受程度在降低。
上述几个新房的特点是100m²的刚需小三房好卖，但是户型一做大就不好卖了。
保利天汇、云曜璟庭在几年前开盘时价格都在11万元/m²以下，有一定性价比。
但现在中海海上和集涨到了12.1万元/m²，三期认购人数只有一半，开盘两年了还有大户型没卖掉。
其180m²的户型总价在2200万左右，这样的总价和板块形象、地段能级显得非常错配。
鞍山板块的第三个风险是在杨浦的发展地位中能级一直在下降，城市规划被边缘化，前景比较黯淡。
鞍山以前是杨浦的居住中心和发展中心，能级与地位最高。
但后来随着上海城市框架的扩大和杨浦发展重心的转移，鞍山的地位被降低了，持续被边缘化。
鞍山只在工人新村时代辉煌过，其后没有一次成为杨浦发展重点。
2000年代初，杨浦重点发展五角场城市副中心，能级快速超过鞍山；
2010年代，新江湾城作为生态型国际化社区迅速崛起，吸引了北上海大量的改善客。
而今杨浦重点开发东外滩，这是面向全市的门面，能级又压过了鞍山。
在杨浦全区最新的发展格局中，鞍山基本没了身影：
而且复兴岛也要启动开发了，将成为杨浦滨江南段发展的关键节点，跟江对岸的金滩一起成为下一个黄浦江滨水活力区。
复兴岛将建成为一个数字智能岛，聚焦量子城市时空创新，打造数字孪生系统、低空经济枢纽，引入AI、元宇宙等前沿技术应用场景。
复兴岛还将成为杨浦科创策源区，吸引高校、科研机构和头部企业入住，打造“智造+创研”场景。
复兴岛、金滩规划效果图
可以说，鞍山在杨浦区中的发展地位一降再降，前景越来越不明。
鞍山板块遍布密集的老公房，拆迁成本非常高，大规模城市更新几乎不可能。
一个东外滩都要开发十几年，后面还有很多任务要完成，鞍山不会成为杨浦的更新重点。
对比其它区通过大手笔的城市更新实现面貌焕新，杨浦在鞍山老城区的更新力度明显不足。
今年杨浦的拆迁预算只有76.7亿元，排在全市第5，还没有虹口的多：
可以预见的是，鞍山板块的城市界面、基础设施、公共空间等；
在未来很长的周期内很难得到根本性的改善，老城区还是老城区，突破不了，能级也提升不了。
综合来看，鞍山板块正面临三个大风险：
老破小的XQ价值在被削弱，而且趋势很难逆转；次新改善地位缺失，购买力持续在被放跑，越来越空心化；在杨浦区域发展规划中持续被边缘化，能级与地位持续下降，很难再逆天改命。
鞍山板块的房产涨少跌多，不保值，对于本地房东而言建议卖掉资产换到别处去；
对于外来的自住客来说，也要谨慎考虑鞍山的房子，权衡其XQ前景、居住品质和长期资产价值。
而对于投资客，鞍山板块的房产在保值增值方面存在较大的风险，也是不建议碰的。
鞍山，成了杨浦未来风险最大的板块！
当然了，任何事情都不能太绝对。鞍山毕竟处在内环内，靠近东外滩和北外滩产业区，有一定地段与产业优势，会吸引一部分刚需客群过来。
也许明年杨浦的拆迁预算会提高，在鞍山出现一个超预期的重大利好或城市更新奇迹。
那么我们是否能等待这一天的到来呢？让我们拭目以待吧。
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