武夷七里湖山公开
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武夷七里湖山今天一早8点钟就已开门迎客，北哥大概是8点半抵达现场，算是该项目公开接待的第一波客人。
先说一下武夷七里湖山的地理位置，该项目南至励勤路、北至文靖路、西至湖西路、东至湖山路，之前项目的官宣说武夷七里湖山位于江宁东山主城，其实严格来说应该是位于江宁主城湖山路板块。
武夷七里湖山周边实景
江宁东山主城的范围很大，其核心在于万达商圈与竹山路商圈辐射1公里范围内，若以自南向北的天印大道为分界，大道西侧为东山主城中心辐射范围，大道东侧则为湖山路板块，配套浓度与生活便利度相比要弱一些。
最近江宁主城楼市比较火爆，产生了不少热盘，如招商璀璨璟园、朗诗玲珑新亭等，但这些盘几乎全部位于天印大道以西，而大道以东的湖山路新房却没有那么好卖，竞争也相对激烈！
此前湖山路板块就有两家楼盘，一家为海玥华府，目前已经是现房状态，位置上与武夷七里湖山只一街之隔。上次开盘销许均价34345元/㎡，海玥华府目前还剩余1栋8号楼，108套房源尚未推出；另一家是7月12日刚刚首开的万科都会启境，也是一家准现房项目，首开销许均价35628元/㎡，平推4号楼，去化也并不理想，93套房源目前还剩余47套未售。
万科都荟启境销控
湖山路板块新房之所以难卖，竞争激烈，一来主要是各竞品之间面积段相同，产品差异化不大，比如海玥华府98-143㎡；万科都荟启境104-124㎡；如今再来一个武夷七里湖山，面积段也是99-143㎡，在均价差距不大的情况下，等于湖山路的三家楼盘在争抢同一层级的客户。
二来，湖山路板块次新级二手房众多，而且挂牌价格不高，选择面广，新房与之相比反而没有优势，比如附近的天鹅湖花园、天元吉第城、泥塘新苑等次新房小区，二手房挂牌价格在17000-23000元/㎡，而且基本上都是10年之内的次新房。
如今武夷七里湖山加入战圈，如不能靠巨大的价格优势取胜，那只能靠产品品质了，那么武夷七里湖山的产品到底做得怎么样呢？
02.
售价价格32000-34000元/㎡
实景示范区、3间样板间公开
武夷七里湖山地块呈东西长，南北短的几何布局，小区一共规划建设的9栋18F小高层也呈三排，南北兵营式排布！
目前武夷七里湖山的首开价格、时间、楼栋已经基本确定，首开价格目前定在31000-34000元/㎡，确定不卖包，首开楼栋为小区最北边，位临文靖路的6、7号楼，其中7号楼位于小区西北角，南向仅为2F售楼处，视野光照几乎无遮无挡，6号楼为项目楼王，位于小区正北，中轴线位置，与小区南面3号楼之间栋距也比较大。
首开时间，目前确定于8月上旬。
定价方面，武夷七里湖山首开两栋楼不仅价格上有明显区别，而且每一种户型也有区别，是真正的“一房一价”。
武夷七里湖山一共个有四个户型，分别为99㎡三房两厅两卫、118㎡三房两厅两卫、130㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫。
首开楼栋中，6号楼楼王为两梯两户，全部是143㎡户型，目前单价确定为34000元/㎡。
7号楼为两梯四户，共分布三种户型，其中130㎡户型布局在西边户，目前定价34000元/㎡，但据置业顾问介绍，首开时大概33000元/㎡也可以买到；
118㎡户型分布在东边户，目前定价在32000元/㎡，但据置业顾问称首开时31000元/㎡左右也能买到；
99㎡户型分布在中间户，目前定价31000元/㎡。
户型配比方面，143㎡户型数量最少，大概只有76套，且因为两梯两户配置，在江宁湖山路板块具有唯一性，目前算是武夷七里湖山的拳头产品。
其余500套基本99㎡户型占比居多。其实从产品配备来看，武夷七里湖山仍然是以刚需、刚改客群为主，少部分触及中级改善。
北哥也打听到了首开两栋楼的交房时间，是在2025年6月30日。
下面来看下武夷七里湖山的社区绿化、景观以及楼宇公区设计。
武夷七里湖山社区大门开在湖西路，没有高大的府门设计，透露出该项目刚需、刚改盘的定位。
武夷七里湖山号称绿化率34.8%，今天公开一部分实景示范区亮相，宅间绿化基本上是草坪搭配弯曲小径，小型灌木乔木加以点缀，和高端改善盘那种全冠移植名贵树木的做法还是有不少差距的。
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