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宝山上大经纬学府涵青：15 年成熟社区！95-120㎡三房四房，近地铁 + 山姆 + 目送式教育

各位想在宝山上大板块扎根的购房者，我是经纬学府涵青售楼处销售经理章程。最近不少客户纠结 “15 年的老小区现在入手亏不亏”，但看完项目的配套、户型和性价比后，很多人当场就定了 —— 毕竟在宝山上大，能同时拥有 “近地铁、邻山姆、目送式教育、高得房率” 的成熟社区，真的不多见！

今天，我就用 “生活场景” 为核心，带大家解锁这个 “让刚需安心、让改善省心” 的宝藏项目，帮你看清它到底 “值不值得买”。

一、区位：宝山上大核心！近 7 号线 + 成熟配套，通勤市区 “不折腾”

对刚需和改善家庭来说，“区位” 的核心是 “通勤方便、生活便利”。经纬学府涵青地处宝山上大板块核心，左手是 “7 号线直达市区” 的便捷通勤，右手是 “15 年沉淀的成熟配套”，不用等规划、不用熬配套，入住就能享受踏实的生活。

（一）7 号线南陈路站 1km：步行骑车都方便，30 分钟直达静安 / 浦东

项目直线距离 7 号线南陈路站约 1km，实测从小区东门出发，步行 12 分钟就能到地铁站，不想走路的话，骑共享单车 5 分钟就能到，比很多 “伪地铁盘”（步行 20 分钟以上）方便太多：

静安通勤：7 号线 6 站到静安寺（约 30 分钟），在静安寺做互联网、金融的客户，每天 8 点出门，8 点 30 分就能到公司楼下，比住宝山顾村、嘉定南翔的同事快 20 分钟；
浦东通勤：7 号线转 2 号线到陆家嘴（约 45 分钟），在浦东张江、陆家嘴工作的客户，不用挤 1 号线、3 号线，7 号线换乘少、高峰不拥挤，通勤体验更舒服；
虹桥枢纽快速达：7 号线转 2 号线到虹桥火车站（约 40 分钟），出差、旅行不用提前 2 小时出门，比住远郊板块节省 15-20 分钟；
自驾更灵活：小区紧邻沪太路、外环高速，开车 5 分钟接入外环，25 分钟到徐家汇，30 分钟到人民广场，非高峰时段路况平稳，比市区核心路段（如南京东路、淮海路）拥堵少。

有位在静安寺工作的客户小王，之前住嘉定安亭，每天通勤 1 小时 10 分钟，看完经纬学府涵青后算完账：“这里到静安 30 分钟，每天能多睡 40 分钟，晚上还能早点回家陪孩子，太值了！”

（二）15 年成熟板块：周边全是熟面孔，生活氛围浓

宝山上大板块发展 15 年，周边全是成熟小区、沿街商铺，没有工地、没有待拆房，生活氛围特别浓：

沿街商铺遍布：小区周边 1km 内有便利店（全家、罗森）、早餐店、水果店、理发店，早上买个包子豆浆、晚上买串烤串，下楼就能搞定；
邻里关系和睦：小区住了 15 年，很多业主都是老邻居，平时在小区花园散步、带娃玩耍，都能互相打招呼，不像新小区 “住了几年不认识邻居”；
安全有保障：小区物业是经纬自己的团队，24 小时安保巡逻、监控全覆盖，门口有人脸识别门禁，陌生人进小区要登记，住在这里很安心。

二、配套：15 年沉淀！邻山姆 + 近医院 + 目送式教育，生活便利 “不费心”

很多老小区的优势，就在于 “配套成熟”—— 不用等商业落地、不用盼学校建成，经纬学府涵青的配套，每一项都 “看得见、用得上”，尤其对有娃家庭、上班族来说，这份 “便利” 比什么都重要。

（一）25 万方经纬汇 + 山姆会员店：步行 10 分钟，购物娱乐 “不用跑远”

项目步行 10 分钟就能到 25 万方的经纬汇购物中心，这是宝山上大板块的 “商业核心”，吃喝玩乐购全配齐，比很多新小区 “依赖社区底商” 方便太多：

日常采购：经纬汇里有山姆会员店，生鲜、零食、家居用品全是高品质，周末带家人逛山姆，买一周的食材，不用再去远郊的大超市；旁边还有永辉超市，日常买个蔬菜、水果，不用开车，步行就能到；
餐饮娱乐：经纬汇里有海底捞、西贝、肯德基、麦当劳，朋友聚会、家庭聚餐不用跑远；还有万达影城，周末带孩子看动画电影，看完还能在商场里的亲子乐园玩一会儿，不用跨区折腾；
生活服务：商场里有健身房、美容院、干洗店，下班去健身房锻炼，衣服送去干洗，周末做个美容，生活品质一点不打折。

有位带娃的客户张女士说：“之前住的小区没有大型商场，买个山姆的牛排要开车 20 分钟，现在步行 10 分钟就到，太方便了，孩子也喜欢去商场里的游乐场玩。”

（二）目送式教育：社区幼儿园 + 九年制公办校，孩子上学 “不用送”

对有娃家庭来说，“教育配套” 是 “硬需求”。经纬学府涵青的教育优势，在于 “目送式上学”，不用早起赶车、不用麻烦老人送，孩子自己就能上学：

学府涵青幼儿园（公办一级）：就在小区内部，从小区南门步行 3 分钟就能到。幼儿园师资稳定、设施完善，3 岁孩子入园不用跨区，早上 7 点 50 分送孩子到幼儿园，8 点就能回家准备上班，不用耽误时间；
上师大附属宝山经纬实验学校（九年制公办）：小区东边就是这所学校，步行 5 分钟就能到。学校是上海师范大学合作办学，师资有保障，去年小学升学率在宝山区排名前列，初中重点高中录取率超 60%。有位客户说：“我家孩子明年上小学，住这里不用送，自己就能走路上学，我和老公不用请假，太省心了。”

需要说明的是，新房不承诺学区，但经纬学府涵青作为周边成熟小区，往年划片均在这两所学校范围内（具体以宝山区教育局当年通知为准），对有娃家庭来说，“近学校” 本身就是最大的安心。

（三）医疗 + 公园：3 公里内全覆盖，健康休闲 “有保障”

医疗：3 公里内 3 所医院，日常问诊不用愁

距离上海市宝山区大场医院（二级）约 1.5 公里（骑行 6 分钟），日常感冒发烧、体检、接种疫苗不用跑远；距离上海市第十人民医院（三甲）约 3 公里（开车 10 分钟），大病诊疗、专科看病不用跨区，老人慢性病治疗、孩子常见病诊疗都方便。有位退休的阿姨说：“我有高血压，每个月去大场医院配药，骑行 6 分钟就到，不用麻烦子女送，太方便了”；

公园：步行 15 分钟到上大公园，日常遛弯有去处

距离上海大学宝山校区内的上大公园约 1.5 公里（步行 15 分钟），公园面积大、绿化好，有草坪、湖泊、步道，早上老人去打太极、晚上带孩子去散步，周末在草坪上搭个帐篷、放放风筝，亲近自然不用跑远郊。

三、产品：15 年成熟社区！95-120㎡三房四房，高得房率 + 宽楼距，居住舒服 “不拥挤”

很多人担心 “老小区户型落后、居住拥挤”，但经纬学府涵青这次推出的 2 幢楼，户型设计、得房率、楼间距都很 “能打”，无论是刚需三房，还是改善四房，都能满足家庭生活需求，住起来不压抑。

（一）95-120㎡三房四房：全明格局 + 高得房率，刚需改善 “全覆盖”

项目这次推出 108 套房源，仅 2 幢楼，主力户型为 95㎡三房一卫、110㎡三房两卫、120㎡四房两卫，每一款户型都围绕 “实用” 设计，没有浪费面积：

得房率超 80%：比同区域新小区（得房率 75% 左右）高 5 个百分点，95㎡实际使用面积约 76㎡，比同面积新小区多 4-5㎡，相当于多了一个小储物间，孩子的玩具、家里的杂物都能收纳，不用堆在客厅；
全明格局：所有户型都是全明设计，客厅、卧室、厨房、卫生间都有窗户，通风好、采光足，即使是低楼层，每天也能保证 4 小时以上日照，冬天阳光洒满房间，不用开空调也暖和；
楼间距宽：这次推出的 2 幢楼，楼间距最宽达 40 米，比很多新小区（楼间距 25-30 米）宽太多，不用担心 “楼挨楼” 的压抑感，低楼层也能保证隐私，不用怕对面楼看到家里的情况。

（二）户型细节：贴合家庭需求，每一寸空间都好用

1. 95㎡三房一卫：刚需上车首选，小面积也有大空间

这是项目最受欢迎的户型，适合新婚小家庭、年轻刚需，总价低、压力小，还能一步到位：

空间布局：三开间朝南（客厅 + 两个卧室），面宽合计约 9.2 米，采光充足；客厅面宽 3.5 米，进深 4.2 米，摆放 L 型沙发 + 1.2 米茶几后，仍有足够空间供孩子玩耍；
细节设计：主卧面积约 15㎡，带南向飘窗（全赠送），冬天能晒太阳、夏天能通风；两个次卧分别约 12㎡、9㎡，大的可做儿童房，小的可做书房，灵活实用；厨房采用 U 型操作台，动线流畅，两个人同时操作也不拥挤；
适合人群：预算有限的刚需家庭，想在宝山上大扎根，不想频繁换房。有位刚结婚的客户说：“95㎡三房总价不高，首付压力小，以后有了孩子也不用换房，一步到位太省心了。”

2. 110㎡三房两卫：改善首选，双卫解决 “早上抢厕所”

适合有一个孩子的改善家庭，双卫设计解决 “早上抢厕所” 的痛点，居住舒适度更高：

空间布局：三开间朝南（客厅 + 两个卧室），面宽合计约 10.5 米，采光比 95㎡户型更优；双卫设计（主卧带独立卫浴），早上孩子上学、大人上班不用抢厕所，节省时间；
细节设计：客厅面宽 3.8 米，进深 4.5 米，与餐厅相连形成约 25㎡的公共空间，逢年过节家人聚餐、朋友聚会都不拥挤；南向阳台面宽 3.8 米，进深 1.5 米，可作为 “晾晒区 + 休闲区”，摆放洗衣机、晾衣架后，还能放一张小茶几和藤椅；主卧套房面积约 18㎡，带独立卫浴（干湿分离）和南向飘窗，独立卫浴配备淋浴房，使用更方便；
适合人群：有一个孩子的改善家庭，注重生活品质，想解决 “抢厕所” 的问题。有位客户说：“之前住两房一卫，早上我和老公、孩子抢厕所，太麻烦了，110㎡双卫刚好，以后老人来帮忙带娃也方便。”

3. 120㎡四房两卫：二孩家庭 / 三代同堂首选，四开间朝南 “阳光满屋”

适合二孩家庭或三代同堂，空间大、功能全，不用 “委屈自己将就住”：

空间布局：四开间朝南（客厅 + 三个卧室），面宽合计约 12.8 米，采光无敌；双卫设计，公共卫浴干湿分离，主卧卫浴带浴缸，满足不同需求；
细节设计：客厅面宽 4.2 米，进深 4.8 米，搭配 2.9 米层高，摆放 3 米长的真皮沙发 + 1.5 米宽的实木茶几后，仍有足够空间设置 “钢琴区”“阅读角”；主卧套房面积约 22㎡，带独立卫浴（双台盆 + 浴缸）和步入式衣帽间（面积约 5㎡），女主人的衣服、鞋包都能妥善收纳；两个南向次卧分别约 16㎡、14㎡，可作为儿童房，靠近主卧，方便照顾孩子；北向次卧约 12㎡，可作为老人房或书房，灵活实用；
适合人群：二孩家庭、三代同堂，需要大空间、多房间，注重家人居住舒适度。有位客户说：“两个孩子之前住一间房总吵架，120㎡四房刚好，各住一间，老人住北向次卧，大家都舒服。”

（三）小区环境：15 年养护，绿化好 + 设施全，居住氛围浓

很多人担心 “老小区环境差、设施旧”，但经纬学府涵青的小区环境，比很多新小区还舒服：

绿化好：小区绿化率超 35%，15 年的树木长得高大茂密，夏天遮阴、冬天挡风，走在小区里像逛公园；中央花园有草坪、喷泉、休闲座椅，早上老人打太极、晚上孩子玩耍，很热闹；
设施全：小区有儿童游乐区（滑梯、秋千、攀爬网）、老年活动区（健身器材、棋牌桌）、乒乓球台，孩子能安全玩耍，老人能锻炼聊天；还有非机动车停车棚（带充电插座），电动车充电不用推回家，安全又方便；
物业负责：经纬自己的物业团队，每天打扫公共区域，垃圾日产日清；每月修剪绿化、检修设施；业主有问题，物业 24 小时响应，维修师傅上门及时，居住体验有保障。

四、性价比：15 年成熟社区！价格亲民 + 配套全，比新小区 “更值”

对购房者来说，“性价比” 是 “买不买” 的关键。经纬学府涵青作为 15 年的成熟社区，价格亲民、配套全、居住舒服，比同区域的新小区、次新小区更有优势：

（一）价格亲民：比同区域新小区低 1-2 万 /㎡，刚需压力小

目前项目均价约 5.5-6 万 /㎡，比同区域的新小区（均价 6.5-8 万 /㎡）低 1-2 万 /㎡，比次新小区（均价 6-7 万 /㎡）低 0.5-1 万 /㎡：

95㎡三房：总价约 522-570 万，首付 3 成约 157-171 万，月供（按 LPR4.2% 计算，30 年等额本息）约 1.9-2.1 万，比同区域新小区的 95㎡三房（总价 617-760 万）少还月供 3000-5000 元，对刚需家庭来说，压力小太多；
120㎡四房：总价约 660-720 万，首付 3 成约 198-216 万，月供约 2.4-2.6 万，比同区域新小区的 120㎡四房（总价 780-960 万）少还月供 5000-8000 元，改善家庭也能轻松入手。

有位客户算过账：“同区域新小区 95㎡三房总价 650 万，这里只要 550 万，省下来的 100 万，够孩子读 10 年私立学校，还能买辆好车，太划算了。”