房地产去库存必须要动真格了。因为当前全国楼市的景气度已经创了历史新低，关键是房价跌幅特别大，而房价短期走势是由供求关系决定的。
目前的供求压力，经过我们的测算，全国有20万的供货压力，也就是挂牌量和去化周期压力之大，创了历史之最。新房的库存压力接近于上一轮房地产去库存的高峰，也就是2014年底和2015年初的时候。
2014年到2015年，全国楼市比较低迷，也经历了很多政策放松，但关键一招还是要靠房地产去库存，就是2015年四季度提出的房地产去库存，其中的核心手段就是棚改规模快速放大，而且实施货币化安置。
对于二手房去库存，国家可以调控的手段比较少，只能是尽量刺激购房需求。因为政府政策对于那些大量挂牌卖房的业主，没什么好办法。所以必须把去库存的重点聚焦在新房市场，也就是通过政策创新，让新房市场里很多卖不动、卖不掉的项目能够快速去化，从而使新房的供求关系出现逆转，即由供大于求转变成供不应求。新房价格先涨，然后会传导到二手房市场，二手房市场也出现价格止跌反弹，从而最终推动房地产市场能够止跌企稳反弹。
那么新房去库存该怎么弄呢？
2015年开始的房地产去库存主要是通过棚改货币化安置，但现在全国大部分城市成片的棚户区改造已经结束了，不太可能出台棚改2.0了，能够改造的只有零星的棚户区、城中村以及少量的危旧房。城中村的规模倒是比较大，但它的改造难度远超棚户区。所以目前国家正在不停地加力推进城中村改造和危旧房改造，但这项措施的疗效不宜高估。
关于去库存，还有另外一条重要的路径，那就是收购新房用作保障房。这个政策去年就已经出台了，而且在去年的517新政中，央行设立了3000亿的再贷款，用作各地收购新房，用作保障房。
其逻辑是央行专门准备了3000亿的低息贷款，这个贷款名额分给了21家商业银行，各地的地方政府可以通过国企向商业银行贷款，就是利用低息贷款，然后自己再筹措一些资金，去收储地段、区位等比较合适的存量新房。这是一个好政策，但落地难。央行很大方，提供了3000亿，但今年以来实际利用的只有300亿左右，还有很多地方政府根本没有动作，原因也比较简单。
第一，地方政府要先筹措一部分资金，然后再加上贷款进行收购，而目前各地财力非常有限，尤其是土地出让金大幅减少之后，地方没有能力进行配资。
第二，地方政府收购项目时把价格压得很低，只有市场价的50%，甚至30%、40%，开发商不乐意：“如果打5折、3折，我自己都可以卖，为啥还要让政府收购呢？”那为什么政府不按市场价，或者按市场价打9折、8折去收购？
因为政府收购的用途是保障房，政府一般会先框算一下保障房的新建成本，其中土地是划拨的，所以收购价格一般不高于新建保障房的成本，只能打5折、4折、3折。这事就卡在这儿，地方管事的谁都不想担责任，而且收购了很多保障房之后，以后的管理、运营比较麻烦，可能最终会拖得地方政府喘不过气。
因为我们回顾一下，98年为什么房改？就是因为在98年之前，我们城镇地区的职工住的房子都是政府或单位建房提供的，而单位或地方政府承担了很多住房的供给、维护，成本很高。因此，如果现在让地方政府收购很多存量新房用作保障房，不管是出售的还是出租的，尤其是出租的，负担很重，所以地方政府不乐意干。
还有一点，目前中国的一线、强二线城市（大城市）的保障房缺口有点大，而绝大部分三四五线城市，住房基本上饱和了，也没有很多人需要住保障房。
所以通过过去一年的尝试，我们现在回顾总结经验、反思教训，让地方政府主导收购新房用作保障房困难比较大。但这事儿想要做成也不是没有办法，有两个办法。
第一个办法，依然让地方政府主导，但是从中央到省、到城市、到区县一层层进行考核，就是每个地方政府都必须盘点一下，行政辖区内有多少卖不动的新房，同时调查摸底有保障房需求的家庭数量。
即便是有些中小城市，保障房需求量不是很大，但还存在一些市场化的租房需求，政府也可以把房子面向市场出租。关键是上级部门的督导力度、考核严厉程度，如果能像过去几年保交楼那样从上到下不断施压、严格考核，那让地方政府收购新房用作保障房还是能够落地的。
收购新房的第二个办法，由国家层面、中央来主导。既然地方政府推不动、不愿意干，那就在国家层面由相关的企业、机构或者类似住房收储银行（不管叫什么名字，干的活一样），由国家出资，在全国范围内收购销售困难的新房项目。收购之后，对住宅小区进行改造、优化、完善配套，面向保障房群体或租或售，也可以面向市场的租赁需求进行出租运营。
关于住房收储银行，国内其实有试点，之前深圳和重庆都搞过类似的尝试。深圳的机构叫深圳安居建业住房收储银行，重庆的叫重庆住房租赁收储银行，操作方式比较类似，出租价格一般低于市场价20%左右。
但这两个城市的试点规模都比较小，也可以说之前的试点不成功，没有规模、没有力度，对房地产去库存就是不痛不痒。我们现在需要国家层面筹措几万亿来进行收储，比如至少2万亿、3万亿，高的话可以达到7万亿、8万亿，只有这样的体量和规模，才能够非常显著地去库存，从而促使新房价格止跌上涨。
也有人可能会反对：“国家为什么要花这么大力气，还要出资、还要经营，尤其是出租的租金收益率又比较低，国家不是损失钱了吗？”各位朋友们，如果仅算这种细账，国家确实做这事不划算，但我们现在需要算大账，就是国家通过这样有力的措施，让房地产市场实现止跌反弹。房地产市场稳住了，交易活跃了，国家和地方的税收、财政自然会改善。如果算大账就能算得过来，就是一项划算的买卖。
在房地产市场如此低迷的情况下，如果国家不出力，或者不拿出大招、狠招、猛招，很难阻挡跌跌不休的下滑惯性。所以老杨非常期待，未来一两年很有可能会出现国家出面去库存。
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