深圳越秀星科源启利弊优缺点，项目怎么样值得买吗，整体规划很不错，户型设计合理，价格很有性价比，楼盘高品质。是一个非常值得购买的楼盘，
优点：
- 区位优势显著：项目位于光明科学城核心启动区，是粤港澳大湾区综合性国家科学中心的核心承载区之一。周边聚集了鹏城云脑Ⅲ、超算二期等23个重大科技载体，吸引了华为、比亚迪等企业研发中心入驻，形成“产学研”高度融合的科创高地，未来房产增值潜力显著。
- 交通网络发达：项目距离地铁6号线支线“圳美站”约900米，3站可换乘13号线（科创快线），30分钟直达南山科技园。邻近光侨路、科学大道等主干道，快速接驳龙大、南光、外环高速，1小时内可覆盖深圳湾超级总部基地、前海等经济引擎。
- 教育资源丰富：项目自带18班制幼儿园，邻近地块规划36班九年一贯制公办学校，可实现12年目送式教育。周边还有深圳外国语楼村第四学校等优质学校，为孩子提供良好的教育环境。
- 生态环境优越：项目西北侧毗邻科学公园北翼（一期已开放），东南侧为光明欢乐田园，北侧靠近中山大学深圳校区及其附属第七医院，南面距离光明高铁站仅4.8公里。周边自然景观丰富，居住环境舒适。
- 户型设计创新：项目首推89-112㎡新规产品，得房率高达95-101%，实际使用空间接近传统95㎡户型。89㎡户型做到三面采光，LDKB一体化设计，主卧配备270°转角无柱凸窗；112㎡户型拥有超大景观阳台，四开间朝南，满足二孩家庭或三代同堂需求。
- 配套设施完善：项目规划有智慧社区系统，包括人脸识别、车牌识别、智能安防等。社区内设有无边际泳池、健身房、瑜伽室等健康休闲设施，以及儿童乐园、老年活动中心等全龄活动空间。
- 价格优势突出：项目备案均价约4.02万/㎡，折后均价3.7万/㎡，总价区间300-470万元，相比周边新房门槛更低，性价比高。
缺点：
- 交房时间较晚：项目预计2028年上半年精装交付，对于急需入住的购房者来说，可能需要等待较长时间。
- 周边商业配套尚在完善中：虽然项目周边规划有多个商业体，但部分商业如星河COCO City尚未开业，当前商业配套可能无法完全满足所有需求。
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项目介绍
开发商：深圳晟越房地产开发有限公司（越秀地产旗下）。
占地面积：总占地约 3.87 万㎡，一期 1.53 万㎡。
建筑面积：总建面约 20.34 万㎡，一期 8.5 万㎡。
容积率：总容积率 5.3，一期 5.6。
绿化率：30.03%。
产权年限：70 年。
楼栋与楼层：共 10 栋住宅（9 栋商品房 + 1 栋公租房），分三期开发；一期 5 栋，层高 31-38 层。
总户数：一期共 979 户（商品房 589 户 + 公租房 390 户）。
梯户比：一期 1 单元 2 梯 5 户。
交通配套：项目距离地铁 6 号支线 “圳美站” 约 900 米，6 号线光明站距离约 1.2 公里，3 站到凤凰城站可换乘 13 号地铁线，5 站到光明城站可换乘高铁。邻近光侨路及科学大道等主干道，可快速接驳龙大高速、南光高速、深圳外环高速。小区楼下规划有公交首末站。
教育配套：自带 1 所 18 班制幼儿园，邻近地块规划有 1 所九年制公办 36 班学校，其中小学 24 班，初中 12 班。此外，周边还有深圳外国语楼村第四学校等优质学校。
商业配套：自带有社区底商，距离约 2.6 公里有即将开业的星河 coco city，约 4 公里内有蓝鲸世界、万达广场等大型商圈，形成超 30 万平方米的商业集群。
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