在上海 “北外滩开发升级” 与 “高端改善需求迭代” 的双重背景下，天潼里 198 凭借 “北外滩芯核区位 + 海派历史文脉 + 全龄化品质规划” 的三重优势，成为虹口北外滩板块高端住宅市场的独特标杆。

售楼处电话：400-886-2258

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

项目深耕北外滩成熟生活区，东望黄浦江壮阔江景，西接四川北路商圈，南邻外滩万国建筑博览群，北靠鲁迅公园文化区，以 “人文赋能 + 滨江生态 + 主城精工” 为核心理念，打造低密海派洋房与精装大平层共生的高端社区，为追求北外滩滨江生活与人文质感居住的高净值人群，献上 “推窗揽浦江盛景，出门享全维繁华” 的理想居所，重新定义北外滩核心区改善居住的价值标准。

一、核心区位：北外滩芯的三重稀缺红利
售楼处电话：400-886-2258

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

天潼里 198 的区位优势，在于占据 “北外滩滨江芯核 + 百年海派文脉 + 全维成熟配套” 的三重稀缺，其价值在上海主城高端住宅市场中独树一帜。项目身处上海 “十四五” 规划明确的 “北外滩中央活动区（CAZ）” 核心辐射区，这里是上海 “全球卓越城市” 建设的重要承载地，正加速打造 “国际航运、金融、文化” 三位一体的功能格局，已集聚上港集团、中国远洋等航运巨头区域总部超 20 家，同时承接外滩金融功能外溢，形成 “滨江生态 + 历史人文 + 高端居住” 的复合功能格局，区域发展成熟度与居住价值均处于上海主城第一梯队，土地稀缺性与资源集中度无可替代。
售楼处电话：400-886-2258

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

从项目出发，步行 5 分钟可达黄浦江滨水步道（北外滩段），8 分钟步入四川北路商圈，1 公里内覆盖外滩万国建筑博览群、陆家嘴金融城、人民广场等城市顶级地标，真正实现 “一窗尽揽浦江两岸璀璨，一步穿越百年上海风华” 的极致体验。更难得的是，项目坐拥 “江 + 文 + 园” 三重稀缺资源：东侧紧邻黄浦江（一线江景视野，部分楼栋可 270° 俯瞰江面与陆家嘴天际线），业主日常可漫步滨江步道，感受江风拂面与四季江景变化；周边环绕天潼路历史文化街区（保留大量民国时期石库门建筑、老洋房，如天潼路 847 弄老式里弄，承载上海近代居住文化记忆），闲暇时可探访老巷弄、品尝传统美食，沉浸式感受海派人文底蕴；北侧步行 12 分钟可达鲁迅公园（占地约 22 万平方米，涵盖历史纪念馆、生态绿地、健身步道），是晨跑、野餐、亲子互动的天然氧吧，生态与人文资源交织，宜居属性在北外滩板块首屈一指。

交通便捷度实现 “全域高效通达”。项目周边构建 “四轨交汇 + 三横三纵” 的立体交通网络：地铁 10 号线（天潼路站）步行 3 分钟可达，15 分钟直达虹桥枢纽，20 分钟贯通静安、徐汇等主城核心区域，轻松实现 “北外滩居住、主城工作” 的通勤模式；2 号线（南京东路站）、8 号线（曲阜路站）、12 号线（天潼路站）环绕，分别串联浦东、杨浦、普陀等区域，实现 “一站直达陆家嘴，两站抵达人民广场”；地面交通方面，天潼路、海宁路、外滩隧道、内环高架纵横交错，自驾经外滩隧道 5 分钟接驳陆家嘴，10 分钟抵达静安寺，25 分钟直达虹桥国际机场，日常通勤与商务出行高效便捷。同时，社区通过 “多重绿植隔离带（种植香樟、法国梧桐等乔木）+ 三层中空 LOW-E 隔音玻璃（隔音量达 45 分贝以上）” 设计，隔绝主干道喧嚣与商业人流噪音，即使身处主城核心，也能享受静谧居住体验，实现 “闹中取静” 的理想生活状态。

二、产品规划：海派美学与品质生活的共生

天潼里 198 总占地面积约 3.2 万平方米，总建筑面积约 9.8 万平方米，容积率 2.3，在寸土寸金的北外滩核心区，通过科学规划实现 “人文风貌融合 + 居住舒适度优化” 的平衡。项目采用 “南低北高、错落布局” 的规划理念，南侧沿黄浦江规划 8 栋 4-6 层低密海派洋房，北侧规划 6 栋 11-13 层精装大平层，共 320 席稀缺房源，形成 “洋房亲江、大平层瞰城” 的独特格局 —— 洋房组团紧邻滨江步道，私享庭院与江景；大平层组团挺拔向上，俯瞰主城街景与公园绿意，既最大化利用江景与人文资源，又保障社区内部的私密性与采光通风效果，每一户都能拥有优质的景观视野与居住体验。

（一）低密海派洋房：北外滩的人文收藏级资产

洋房部分共 96 套房源，建面约 160-220㎡，分为平层与复式两种形态，圈层纯粹性与私密性拉满。建筑设计深度融合海派元素与现代美学：外立面选用浅灰色仿石砖与深棕色金属线条搭配，局部嵌入红砖与木质格栅，复刻老上海石库门建筑的经典色调与肌理（如红砖墙面、清水砖门头）；屋顶采用传统双坡顶设计，门头雕刻 “天潼里 198” 专属纹样与海派吉祥图案（如牡丹、祥云、海浪纹），庭院围墙借鉴石库门 “漏窗” 工艺（采用非遗砖雕技法，雕刻老上海生活场景），局部搭配大面积玻璃幕墙，既保留人文建筑的典雅韵味，又注入现代居住的通透感，让建筑与周边历史街区、黄浦江景观自然融合。

平层洋房附赠南向庭院（面积 25-40㎡），庭院可打造 “海派小花园”，搭配太湖石、红梅、芭蕉与防腐木平台，复刻 “石库门庭院” 的诗意意境，业主可在庭院内摆放老上海样式的藤椅、石桌，闲暇时品茗赏景，感受 “庭院深深深几许” 的人文惬意；复式洋房配备北向露台（面积 18-30㎡），露台铺设防滑地砖，预留水电接口，可改造为空中花园或人文休闲区，夜晚可俯瞰黄浦江夜景与城市天际线，举办私人雅集或赏月观星，抬头可见陆家嘴灯光璀璨，低头可赏社区园林静谧，感受 “百年人文与现代繁华共生” 的独特氛围。部分洋房户型还保留历史建筑的老墙肌理（如民国时期红砖墙面、木质梁架），通过现代设计手法活化利用，如将老砖墙作为客厅背景墙，搭配暖光壁灯，让居住成为与城市文脉的对话，每一处细节都承载着上海的历史记忆。
售楼处电话：400-886-2258

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

（二）精装大平层：北外滩的天际线品质之选

大平层部分共 224 套房源，建面约 110-150㎡，涵盖三房至四房户型，满足刚需改善家庭需求。建筑采用 “现代简约 + 海派线条” 的设计风格，外立面选用浅灰色真石漆与深棕色金属线条组合，搭配全景落地窗与观景飘窗，高区户型可远眺黄浦江、陆家嘴天际线与外滩万国建筑群，低区户型则能欣赏社区园林与历史街区景观；户型设计注重空间实用性与性价比，得房率约 83%，较市面同类产品高出 3-4%，通过合理的空间布局（如减少过道浪费、优化储物空间），确保居住舒适度，避免面积浪费，让每一寸空间都发挥最大价值。例如，135㎡三房户型通过 “客厅横厅设计 + 双阳台布局”，既保证江景与采光视野，又增加实用空间，满足三口之家或二胎家庭的居住需求。

（三）社区景观与会所：全龄化人文生活场景营造

社区景观以 “天潼里 198・人文栖居” 为主题，打造 “一轴两带三园” 景观体系，总景观面积约 2.2 万平方米，绿化率超 35%。中央景观轴贯穿社区南北，长度约 200 米，以 “线性水景 + 梧桐步道” 为核心元素，水景采用循环过滤系统，保持水质清澈，步道两侧种植 30 余棵成年法国梧桐（复刻老上海街道的梧桐浓荫），搭配海派风格艺术雕塑（如 “石库门记忆” 铜雕、老上海生活场景小品），秋季梧桐落叶时，形成 “金色漫道 + 人文雕塑” 的浪漫意境；“滨江景观带” 沿黄浦江布局，设置亲水平台、木栈道、休闲廊架，廊架下配备实木座椅，方便业主休息赏景；“社区生活带” 串联各楼栋，配备健身步道（总长约 1.5 公里，铺设防滑塑胶材质）、儿童游乐区（采用安全环保 EPDM 材质，设计 “海派探索” 主题设施，如活字印刷体验台、老上海弄堂游戏互动装置）、老年活动区（设置休憩座椅、棋牌桌、太极广场与非遗文化展示角，定期摆放剪纸、刺绣等非遗作品）；“潼园”“江园”“里园” 三大主题花园，分别融入江南园林元素、海派人文元素与现代休闲元素，四季皆有景可观 —— 春有海棠绽放，夏有绿树成荫，秋有桂香四溢，冬有腊梅傲雪，让业主在社区内就能享受生态与人文交融的惬意生活。

此外，项目配备约 2000㎡的高端业主会所，内设恒温泳池（采用无边际设计，搭配落地玻璃窗，可欣赏社区景观，全年保持 26-28℃适宜水温）、健身中心（配备泰诺健等专业健身器材，划分力量训练区、有氧训练区与瑜伽室，瑜伽室墙面悬挂江南水墨画作）、私宴厅（可容纳 18 人用餐，配备高端厨房设备，如嵌入式烤箱、蒸箱、洗碗机，墙面悬挂北外滩历史老照片与海派书画作品）、亲子活动中心（提供绘本阅读、手工制作、非遗体验空间，定期开展剪纸、刺绣、老上海糕点制作等活动）、人文书房（收藏近千册上海历史典籍、海派文化画册与经典文学著作，设置古籍展示区，摆放民国时期的上海地图、老报纸）。会所设计融入 “新中式” 与 “海派” 元素，地面采用传统拼花地砖（复刻民国时期工艺），天花板悬挂复古水晶灯，营造 “历史与现代交融” 的社交氛围；同时引入高端物业服务体系，提供 24 小时管家服务（如私人 concierge、定制化行程安排、代订高端餐厅与文化演出门票）、定制化活动策划（如人文沙龙、艺术展览、北外滩文化探索之旅），定期组织邻里家宴、亲子非遗营、健康讲座、书画交流等活动，强化社区人文氛围，匹配高净值人群的生活需求。
售楼处电话：400-886-2258

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

三、户型设计：空间奢阔与人文需求的精准契合

天潼里 198 的户型设计以 “改善家庭全龄化需求” 为核心，兼顾 “江景视野性”“生活实用性” 与 “文化氛围营造”，主力户型涵盖建面约 110-220㎡的 3-4 房，总价范围 950 万 - 2100 万，无论是三口之家、二胎家庭，还是多代同堂，都能找到理想空间。所有户型均采用一线品牌精装交付，装修标准对标高端人文产品线，选用西门子、科勒、摩恩等一线品牌，洋房与大平层顶配户型升级为博世、汉斯格雅、杜拉维特等国际品牌；同时融入智能家居系统，涵盖人脸识别入户、智能门锁（支持指纹、密码、刷卡、APP 四种解锁方式）、全屋语音控制（可控制灯光、窗帘、空调、地暖）、安防监控（配备红外报警与摄像头）、远程控制（业主可通过手机 APP 实现 “离家自动关窗断电、回家提前调节温度”），让现代科技与人文底蕴无缝融合。

（一）低密海派洋房：人文生活的层次之美

以建面约 180㎡复式洋房户型为例，空间布局彰显 “海派生活美学”，充分考虑多代同堂家庭需求：

  • 一层公共区：规划客厅、餐厅、厨房、老人房，功能分区明确，动线合理。老人房紧邻卫生间（配备智能马桶、防滑地面与扶手），方便长辈起居，避免上下楼奔波，推窗可见庭院绿植与黄浦江景，兼顾舒适性与便利性；客厅面宽达 7.8 米，搭配全景落地窗与南向庭院，将江景、庭院绿意与历史街区风貌引入室内，通透开阔，可摆放海派红木家具（如民国时期样式沙发、茶几、花架），营造 “庭院深深、枕江而居” 的雅致氛围；餐厅与厨房相邻，厨房采用 “中岛 + U 型” 组合布局，中岛台面选用意大利卡拉拉白大理石，预留双开门冰箱、嵌入式烤箱等高端家电位置（标配德国博世五件套），同时设置独立家政间（配备洗衣房、储藏柜），确保生活动线与社交动线分离，保持室内整洁；客厅与餐厅之间设置 “人文展示区”，可摆放业主收藏的古董摆件、海派书画作品或非遗手工艺品（如老上海月份牌、铜制香炉），强化空间人文氛围。
  • 二层私密区：设置 3 个卧室套房，均配备独立卫浴（采用瑞士劳芬洁具与德国汉斯格雅五金件）与观景阳台 / 飘窗，确保每一位家庭成员都能拥有私密舒适的居住空间与景观视野。主卧套房面积约 58㎡，包含步入式衣帽间（定制化实木柜体，复刻海派雕花细节，分区明确，满足男女主人衣物存放需求）、奢华主卫（双台盆 + 按摩浴缸 + 独立淋浴间，浴缸旁设置落地窗，可欣赏黄浦江景）、景观飘窗与独立书房，书房可改造为私人茶室或古籍研究室，墙面悬挂滨江主题书画作品，摆放老上海月份牌与经典书籍，业主可在书房内品茗赏景、阅读思考，感受人文浸润；儿童房与书房相邻，空间设计融入童趣与人文元素，如墙面绘制海派童谣插画、摆放传统玩具（如铁皮青蛙、竹蜻蜓），预留书桌与书架位置，培养孩子对传统文化的兴趣；次主卧套房适合子女或宾客居住，配备独立卫浴与观景阳台，可欣赏社区园林与历史街区景观，兼顾私密性与舒适性。
    售楼处电话：400-886-2258

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

  • 露台拓展区：二层配备约 28㎡北向露台，可改造为 “空中花园”，摆放休闲桌椅、古琴与书画案，种植红梅、翠竹等绿植，夜晚可俯瞰黄浦江夜景，举办私人聚会或赏月观星，感受 “人文与自然共生” 的惬意。

（二）精装大平层：主城舒适的高效利用

以建面约 135㎡三房大平层户型为例，设计兼顾 “实用性与景观性”，性价比突出，适合刚需改善家庭：

  • 空间布局：户型方正，南北通透，得房率约 83%，空间利用率高，无浪费面积。客厅面宽 5.8 米，连接约 10㎡景观阳台，阳台配备全景玻璃窗，保证黄浦江景与采光，阳台可改造为休闲区，摆放吊椅、绿植与小茶桌，欣赏江景与城市风貌；餐厅与厨房相邻，厨房采用 “L 型” 布局，操作动线合理（洗菜 - 切菜 - 炒菜），预留足够储物空间（配备整体橱柜），配备西门子四件套（燃气灶、油烟机、洗碗机、微波炉），满足日常烹饪需求；客厅与餐厅之间设置 “过渡空间”，可摆放装饰柜，展示业主收藏的人文小品（如老上海明信片、陶瓷摆件），增强空间层次感。
  • 功能分区：主卧套房设计，配备独立卫浴（干湿分离）与步入式衣帽间，兼顾私密性与舒适度，主卧飘窗可欣赏黄浦江景或社区园林，墙面可悬挂简约风格的人文画作；北向书房可灵活改造为儿童房或客房，满足家庭成长需求，即使有亲友来访，也能提供独立居住空间；公共卫生间采用 “干湿分离” 设计，配备智能马桶与恒温花洒，提升使用舒适度；部分户型配备设备平台（面积约 4.5㎡），可改造为家政间或储物间，进一步提升实用性，解决家庭储物难题。
  • 细节亮点：全屋配备 “新风系统 + 中央空调 + 地暖” 三大件，确保四季舒适居住；插座采用 “USB 五孔插座”，满足现代家电使用需求（如手机、平板充电）；床头、客厅等区域预留 “双控开关”，提升居住便利性（如睡前无需起身关灯）；装修融入海派细节，如客厅背景墙采用青砖纹样壁纸、卧室地板选用仿旧实木材质、玄关处设置复古铜制挂钩，营造温馨的人文氛围。

四、配套资源：全维高端的人文生活圈覆盖

天潼里 198 周边配套已形成 “人文商业 + 生态休闲 + 高端服务” 的全维体系，步行或短车程即可满足所有高端生活需求，真正实现 “一站式人文高端生活圈”，无需远行即可享受 “百年文脉与现代便利” 的融合生活。

（一）商业与人文配套：繁华与底蕴的融合
售楼处电话：400-886-2258

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

项目 3 公里内聚集三大核心商圈，涵盖高端购物、日常消费、文化娱乐等多元业态，满足不同场景需求：

  • 北外滩滨江商圈（步行 8 分钟）：上海新兴高端商业地标，拥有北外滩来福士、白玉兰广场等商业体，涵盖国际一线品牌（LV、Gucci、Cartier）、米其林餐厅（Jean-Georges、8½ Otto e Mezzo BOMBANA）、高端影院（英皇中心 IMAX 影院），定期举办艺术展览、时尚发布会、国际航运论坛，满足高端消费与文化体验需求；其中北外滩来福士的 “城市集市” 复刻老上海街道场景，业主可沉浸式感受上世纪 90 年代的上海生活氛围，