这个国庆假期，深圳楼市呈现出前所未有的分裂景象。
朋友圈里风平浪静，往日的“热销”海报几乎绝迹；而各大售楼处内，却在上演着激烈的客户争夺战。
这究竟是市场的理性回归，还是暴风雨前的宁静？
01
表面上看，深圳楼市在905新政带动下确实有所回暖。9月份全市一二手住宅网签总量7633套，环比涨20.7%，同比涨38.3％；其中二手房4546套、新房3087套。
但是量起价不起，现在购房者心态上整体淡定，没有实实在在的优惠，他们基本不会买单。
为了吸引客户，开发商们使出了浑身解数，“一口价”、“特价房”成为这个黄金周的最大卖点。
举几个例子：
龙华红山某项目，推15套一口价房源，81㎡户型总价直降40万。
龙华观澜某项目，推出20套约75-129㎡工抵房，在综合打8.7折的基础上再返现30-50万。
宝安多个在售楼盘纷纷加入降价行列，涉及新安街道的限购区域项目和沙井网红盘等，最高降幅达200万，更有0首付政策吸引客源。
南山、福田、光明等其他区域，假期也推出了不同降幅的特价房源。
价格战之外，开发商还开辟了第二条战线——高佣金争夺中介资源。
比如，万福花园佣金最高跳点至5%，还赠送名贵白酒；老前海观山海直接奖励3万/套购物卡；珺悦名都部分房源佣金高达6%再加3万现金奖励。
这场没有硝烟的战争，折射出开发商急于回款和清库存的迫切心态。
02
从供应端来看，刚过去的9月份，深圳有12个新房获批入市，龙岗和光明比较多，其中不乏加推产品。
本月预计还会继续增加供——
据深圳中原研究中心统计，10月份深圳预计有21个项目计划上市，同时市场上在售新楼盘数量超300个，选择非常多。
严格来说，是买家看不上的房子太多，而看得上的房子相对较少。
现在深圳新房市场上——
总价降幅比较大的楼盘，一般是此前定价偏高，现在回归理性；或者是已经销售了两三年，去库存压力较大；亦或是外围板块，什么不多，就房子最多。
对于这些房子，很多本地人已经麻木了，即便开出再高的折扣，也很难撩得动。
去年深圳国庆楼市之所以能够迅速反弹，很大程度上得益于政策组合拳后，外地投资客扎堆入场，继而形成鲶鱼效应。
反观今年国庆，关于投资客的声音，安静了许多。
目前市场上听到最多的一个版本，说是这个假期有外地看房团拉来了5辆大巴到龙华售楼部扫货。最终战绩怎么样不得而知，但龙华、光明和宝安沙井的一些新房项目，确实有不少外地投资客的影子。
03
最后，聚焦二手房市场的微观面。
这段时间在深圳，大幅降价卖房的业主，基本可以归为两类：
一类是资金实在撑不住了，再不卖房回血，可能面临断供甚至更严重的财务危机。
另一类，则是真心想换房——卖掉手上的旧房，去市场里淘一套更合心意、性价比更高的房子。
不管出于哪种原因，眼下挂盘市场竞争激烈，想要快速出货，降价几乎绕不开。
如果一个小区长期没有成交，或者同一个户型有好几套同时在卖，那么最着急出手的那个业主，就会把价格压到小区最低价，只求尽快成交。而这个“最低价”，就会成为下一个买家参考的锚点。
这也正是最近几个月深圳房价持续下探的主要原因。
但大家心里清楚，单靠市场降价，是没办法长期兜住成交量的。关键时刻，还是需要政策端拉一把。
乐观来看，外部环境持续宽松，四中全会即将召开，加上全国楼市疲软，这三股力量很可能会推动深圳出台利好政策。
对于真正有需求的购房者来说，新房和二手房，不同预算、不同板块、不同产品的选择逻辑差异很大。与其盲目看盘、凭感觉跟风买房，不如提前做好规划，有策略地做选择。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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