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一文读懂：罗湖兆鑫汇金广场属于什么档次，住宅怎么样是小产权吗

罗湖兆鑫汇金广场综合评价：中高端定位，非小产权，住宅与公寓并存

一、项目档次：中高端城市综合体

设计团队与建筑品质
- 国际大师操刀：由意大利国宝级建筑师福克萨斯设计，外立面采用“城市森林”编织肌理，建筑高度达262米，成为罗湖地标。
- 高端用材：11米挑高全石材美学大堂，配备三超白双银中空LOW-E玻璃，对标甲级写字楼标准。
- 室内设计：由获超40项国际大奖的程绍正韬负责，融合新东方风格与现代奢华，从水墨画中汲取灵感，营造尊贵居住体验。
配套设施
- 全龄段社区：设有儿童游乐园、室内恒温泳池、艺术空中花园等，满足业主多元化需求。
- 商业配套：自带约2.8万平方米国际化潮流商业，周边1公里内聚集万象城、KKMALL等7大商业体，商业密度深圳之最。
- 教育医疗：1公里范围内覆盖罗湖小学（区排名第7）、罗湖中学（区排名第2），以及深圳市罗湖区人民医院（三甲）、深圳市中医院（三甲）等医疗资源。
价格定位
- 单价区间：公寓单价5.6万-8万元/㎡，住宅单价7.5万-8万元/㎡，在罗湖核心区属于中等偏上性价比。
- 户型选择：公寓户型涵盖51-165㎡（1-3房），住宅户型为171-226㎡大平层，满足不同客群需求。
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二、住宅性质：70年产权，非小产权

产权类型
- 住宅产权70年：项目包含住宅产品，土地使用年限为70年（2017年-2087年），与普通商品房一致。
- 公寓产权40年：商务公寓产权为40年（2017年-2057年），剩余约31年，转让需缴差额20%土地增值税。
与小产权房的区别
- 合法性：兆鑫汇金广场为正规商品房，五证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证等），可办理房产证。
- 权益保障：购房者享有产权、落户、子女入学等权益，而小产权房无产权证，存在法律风险。
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三、住宅产品亮点与不足

优势
- 地段价值：位于深南东路与建设路交汇处，紧邻罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，5分钟车程可达罗湖过境口岸，15分钟直达香港中环。
- 交通便捷：无缝接驳1/3号线老街站，临近5号线东门站（建设中），9条地铁线路规划或运营，区域地铁站密度达5个/k㎡。
- 景观资源：北揽洪湖公园，东看梧桐山，南眺香港夜景，周边环绕荔枝公园等五大公园。
- 现房销售：2025年全部交付完毕，规避烂尾风险，户型创新（如51㎡可改2房，79㎡做到3房），得房率72%高于同类产品。
不足
- 容积率较高：二期容积率达11.1（另有说法为7.9），可能导致公共空间拥挤、隐私性降低。
- 周边环境嘈杂：位于繁华商圈，人流量、车流量大，临街户型可能受噪音干扰（分贝测试显示达65分贝）。
- 车位配比不足：车位配比为1:0.6，停车可能不便。
- 部分户型朝向不佳：如朝北或朝西户型，可能影响采光和通风效果。
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四、投资价值分析

租金回报率高
- 以51㎡户型为例，月租可达6500-7500元，年化回报率约3.8%；部分loft公寓小三房总价300万左右，月租金能达11000元，综合回报率约4.4%。
稀缺性
- 罗湖近3年无新增公寓用地供应，项目作为深南大道唯一在售新房产品，具有稀缺价值。
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