经济金融防风险，依然是目前我国宏观政策中的重要组成部分，而最大的风险源就来自于房地产。
房地产有风险，是笼统的说法，到底有哪些具体风险呢？
其实主要有三类，涉及个人买房者、房企、地方政府、银行等主体。
第一类是防止已售出的项目烂尾，第二类是防止房企大面积倒闭，第三类是防止业主断供。
今天，我们就分别来分析一下。
第一类风险：基本化解掉了
防止已售项目烂尾，这是什么意思呢？
这和我国房地产的销售制度有关。
我国新房实行预售制度，买房人买的是期房 —— 房款已经全部付完，但一般要等两年后才能交房。
在过去房地产市场繁荣期或平稳期，这种模式没有风险。
但 2021 年下半年以来，全国楼市大幅降温，很多房企经营困难，无法按时交房，项目暂时停工，甚至长期停工，逐渐走向烂尾。
针对这类风险，在楼市刚降温没多久，也就是 2021 年 9 月底，央行就提出了 “两个维护”：
一是维护房地产市场健康发展；这意味着房地产调控从过去几年的紧缩转向放松。
二是维护住房消费者的合法权益；主要针对买了期房却因项目停工无法按期收房的情况。
从那时起，2022 年到 2023 年，国家把 “保交楼、保交房” 放在了防范房地产风险的第一位。
因为不排除这个 “雷”，就会导致第三类风险，即个人断供问题恶化。
早在 2022 年 7 月，全国部分城市的部分小区业主就联合发布公开信，称因项目停工迟迟无法交付，将采取断供措施。
这一情况涉及全国几十个城市、上百个楼盘的业主，关乎千家万户的切身利益。
买了房却无法交房、无法入住，对买房人来说是巨大打击。
而期房预售是国家制度，既然制度出现漏洞，导致购房人合法权益受损，国家层面也就有责任保交楼。
近期有个好消息：中国房地产业协会（中房协）公开表示，全国保交楼工作任务已基本完成。
这意味着从全国范围来看，防止已售项目烂尾的风险已基本排除。
当然，我估计部分城市仍有个别项目尚未完成交付。
第二类风险：企业熬断肠
第二类风险，是防范房地产开发商大面积暴雷、破产倒闭。
从目前情况来看，成效并不明显。
因为在房地产大幅降温后的短短两三年内，全国大中型上市民营房企基本都已暴雷。
所谓 “暴雷”，主要是指它们借的外债以及部分内债无法偿还。
按照目前房地产市场依然低迷的现状，即便国家想救这类企业也难以救活：它们的债务负担过重，甚至已资不抵债，根本无从救起。
况且，国家也不会出面大面积救助民营企业，这既不符合市场经济规则，还会存在道德风险：民企地产老板之前曾经赚发了。
因此，绝大部分暴雷企业只能与债主协商债务重组，无论债主是境外还是境内的。
目前，个别企业已达成债务重组协议（如金科）。
而民营房企中的广大中小民营企业，当前生存状况也十分艰难：有些已倒闭破产，有些还在勉强维持经营。
不过总体来看，它们的杠杆率并不高 —— 因为楼市好的时候，银行不愿给它们贷款，且它们不是上市公司，发债也比较困难。
同时，楼市好时拿地难度大，很多大型房企会下沉到中小城市抢地，推高地价，本地中小房企根本无力与大房企竞争。
所以在楼市大幅降温后，仍有相当一部分中小房企能够存活下来。
但如果房地产市场继续低迷三五年，这类中小型民企恐怕也难以生存。
到目前为止，民营房企中该暴雷的大部分已暴雷，那些未暴雷的，未来两年可能还会有少量出现暴雷情况。
而央企和地方国企，因有特殊的机制、体制及资源支持，绝大部分未暴雷。
但也有部分大型非民营性质的开发商过得比较艰难，典型例子就是万科。
万科的第一大股东是深圳地铁集团，2024 年以来，万科曾多次处于资金链紧张的边缘，好在深圳国资委、深铁集团给予大力支持，包括多次提供上百亿元借款，总算让万科没有出现资金暴雷。
综合来看，防范房企大面积暴雷倒闭的防控工作和任务完成情况，远不及保交楼。
第三类风险：断供是大雷
第三类房地产风险，是个人断供。
过去两三年，全国少数地区已有个别业主出现断供，但随着房价继续下跌，断供群体的数量可能会大幅增长。
主要原因是，对很多业主来说，房价跌幅和个人还款能力已越过或接近临界点。
大家可以想想：全国房价总体下跌了 40%，部分地区跌幅甚至达到 70%、80%，相当一部分人的首付已全部跌没，房子甚至变成了 “负资产”。
再加上部分人收入下降、还款能力下滑，房子成了家庭包袱，不如 “扔掉”（即断供）。
如果断供数量达到一定规模，会对银行体系产生重大风险。
我们之前分析的两类风险中，保交楼风险对银行影响不大；房企暴雷违约对金融体系（尤其信托领域）影响较大，但对商业银行影响也不算大。
而第三类风险 ，个人断供，未来会对银行资产产生明显冲击。
原因很简单：个人按揭贷款全部来自银行，且总规模极其庞大（达几十万亿元），就算其中只有 10% 的人断供，银行体系也难以承受。
对于第三类风险，我（老杨）比较担心，不知道相关部门是否已深刻认识到这一风险隐患。
要排除这个最大的 “雷”，相关部门最终只能下决心出大招，推动房价止跌。
而且光止跌还不够，还需要让房价上涨，才能真正把这一风险彻底排除。
大家如果不信，我们可以再观察一两年。
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