规划年会 | 特别对话二：从香港到国际的创新实践看城市更新|创新实践|城市更新项目|城市规划|奥运|广州|规划年会

导读

2025年中国城市规划年会于8月29-31日在沈阳成功召开。由香港规划师学会承办的 “从香港到国际的创新实践看城市更新”特别对话顺行举行。本次研讨会聚焦香港及大湾区乃至国际城市的更新策略，并邀请了六位专家分享政策框架、小区营造、活化案例及跨代共融等议题，探讨如何透过公私合作、技术创新及人文关怀，实现可持续的城市更新。

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香港作为亚洲国际金融中心和高密度都市，长期面临严峻的城市更新挑战，包括可用土地资源匮乏、老旧小区功能滞后，以及人口与建筑「双老化」问题。特区政府以《市区重建策略》为基础，推动跨部门政策协同，鼓励公私营界别合作，在项目设计上注入创新元素，将城市更新转化为优化空间布局、提升城市韧性的重要手段。同时应对经济转型、工作模式变革，以及人口结构变化与小区配套不足等议题。本次特别对话聚焦香港城市更新的多元路径，解读政府政策框架、市区重建局的角色，以及保障性住房实践案例，并邀请大湾区及国际专家分享深圳、广州乃至欧亚城市的更新经验，探讨技术创新与制度融合。

本次研讨会由香港规划师学会会长杨咏珊主持。会议邀请了六位嘉宾分享，从香港本地到大湾区及国际视野，涵盖政策、小区设计及活化实践。当中包括香港特别行政区政府规划署高级城市规划师李玉倩，专注香港城市更新框架与挑战；香港理工大学暂任副校长及赛马会社会创新设计院总监、香港房屋协会主席凌嘉勤教授，聚焦跨代共融与全龄健康小区；市区重建局总经理（规划及设计）关以辉，分享香港旧区更新的可持续发展策略；筑活商务咨询（上海）有限公司董事总经理陈焯宾，带来深圳南头古城城中村活化案例；广州市城市规划设计有限公司名城保护所副所长、总工程师余倩雯，探讨广州恩宁路永庆坊的多维创新；奥雅纳工程顾问城市与景观总设计师Matthew Gevers，从国际视角分享城市更新作为多维策略的实践。研讨会最后由香港特别行政区政府规划署署长叶子季参与互动并作总结。

杨咏珊

香港规划师学会会长

杨咏珊首先介绍本次研讨会主题“从香港到国际的创新实践看城市更新”，并特别感谢一众嘉宾讲者的参与。她指出，城市更新是城市发展的必然进程，在气候变化与经济转型背景下，如何可以通过有系统的规划打造有温度的小区，是规划师们面对的难题。而香港作为高密度的国际都会，在面临土地短缺、老旧小区功能滞后及人口老化等挑战下，香港、大湾区以至国际间不同的城市都透过推动公私合作，优化城市布局，在保留文化特色的同时，促进可持续发展。她期盼通过专家分享国内外案例，集思广益，为构建宜居、可持续城市提供启发。

香港城市更新

李玉倩

香港特别行政区政府规划署高级城市规划师

李玉倩聚焦香港「双老化」的挑战及应对策略。在2024年，楼龄有50年以上的楼宇超过1.21万座，占整体香港私人楼宇24%，而到2042年将增至3.1万座，增幅达2.5倍，而同期的70年楼龄以上的私人楼宇则从2024年的1400座增至9800座，增幅达7倍。这些老旧楼宇集中在九龙及香港岛，对小区构成结构安全隐患。在香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略的规划下，需要同时透过开发宜居新区与改造旧区两项措施双管齐下。为应对市区更新的挑战，包括发展潜力有限、项目耗时长、业权分散、区内安置难、小区网络受影响及保育平衡，规划署不断调整方向，例如地区为本、地方营造、政策落实、市场参与、灵活创新，同时强调以人为本，提升市民幸福感。

促进跨代共融、共筑全龄健康小区

凌嘉勤

香港理工大学暂任副校长及赛马会社会创新设计院总监、香港房屋协会主席

凌嘉勤教授分享了香港房屋协会及赛马会社会创新设计院应对「双老化」的创新实践。现时香港人口老化与楼宇老化问题并存，在2018至2048年间，老旧房屋将增长300倍，当中楼宇结构弱化、无电梯、劏房负荷、管理不善等问题将愈发严重。他提出「双智慧」概念，即智慧乐龄科技延长长者自理，智慧城市科技营造长者友善环境。凌教授在报告中举出四个案例：一、长者房屋设计包容低成本，如彩色门牌、轮椅友好空间。二、实证为本的共融工具，透过「城市远足」体验长者痛点。三、从年龄分割到融合，改造屋邨空间，融入跨代元素。四、构建跨代小区，粉岭项目首创出租出售混合，商场为跨代生活圈。他预见视未来将科技平民化，北部都会区的新小区须从头设计跨代共融，呼吁「使民乐其处而有长者之心业」。

香港旧区更新——以人为本的可持续发展

关以辉

市区重建局总经理（规划及设计）

关以辉以1950-60年代建成的九龙城土瓜湾行动区为例，聚焦城市老化问题的四方面：重建、复修、保育及活化。市区重建局在推动城市更新工作中，慢慢从项目为本转化为以人为本，先规划后建设，为小区注入温度，提供更多便民的设计，例如改变道路为行人步道、建天桥并连接地铁站、增设长者设施，以改善老旧小区的生活环境。在复修方面，市区重建局在专业支持、补贴申请及业主组织平台多方面着手，为楼宇延长寿命，舒缓城市更新压力。同时透过举办公众参与活动，了解居民所需，为小区注入活力。市区重建局亦不断引入创新科技，辅助机构不同范畴的工作，例如用URIS系统进行数据分析，同时发展AI应用，协助建构不同的布局方案。

深圳南头古城城中村活化：从规划到运营的落地之路

陈焯宾

筑活商务咨询（上海）有限公司董事总经理

作为香港建筑师，陈焯宾称他于2019年接手万科任务，全程负责设计管理、招商运营，从拿到项目前到后的全过程。南头古城并非典型古建筑，而是城中村。项目从微观小区视角倒转到宏观城市层面，保留硬件下活化街区，避免大拆大建。透过降低空间密度，提升整体质量，同时将运营思维融入开发，追求长期回报，从而建立南头古城的特色，包括保留在地文化，动态微改造，并注入人文情怀。规划论证拆除位置与规模，强调利益最大化，创造足够公共空间疏散人流，将高密度居住区转为商业区。另外，项目聚焦邻里关系，引入主理人店，返璞归真，让小区回归镇村本质。项目的复合模式可谓国内外独特，在发展的过程中须要摸着石头过河，最终达致规划、运营与小区营造的成功融合，避免高度商业化。

从空间更新到场景重构：广州恩宁路永庆坊多维创新驱动下的『老城之治』探索

余倩雯

广州市城市规划设计有限公司名城保护所副所长、总工程师

余倩雯指永庆坊作为广州26片历史文化街区之一，项目以微改造方式保留历史元素，与新发展有机融合，避免高度商业化。项目从空间更新进阶到场景重构，透过动态规划提升小区质量，将高密度居住区转为商业区，增加公共空间疏散人流。国内旧城改造大多依赖市场化，然而文化保育项目则需政府资源支持。在存量时代，街区活化成为房地产下半场，企业转向微利可持续模式。永庆坊的成功在于平衡文化传承与小区活力，成为老城更新的典范。

城市更新：多维策略的协同实践

Matthew Gevers

奥雅纳工程顾问城市与景观总设计师

Matthew Gevers在报告中透过三个国际案例，强调更新改善生活质量，并分享当中所在文化、归属感、资金、参与、政策割裂及气候变化等方面所面对的挑战。建于1920年代的伦敦巴特西发电站，在停用后转化为文化遗址，除了保留地标特色外，亦透过连接地铁，融入城市脉络，促进可持续小区发展。他又分享到夏里亚河谷奥林匹克园的例子。当地原为贫困的工业区，但透过奥运的契机活化为绿色园区，融合临时与永久功能，提供便民房，创造就业机会，辐射周边经济，提升人民的生活素质。而最后马来西亚森林城市的个案则展视了透过融入零碳科技与共享互联，平衡自然与都市生活。他在总结时表示城市更新过程更重视长期战略、透明过程与适应变化，将项目塑造成城市更新的核心。

互动交流

凌嘉勤教授在分享中指出香港房屋协会事实上由社会责任驱动，而长者房屋的项目往往为亏本生意，不可完全复制。凌教授指科技正平民化，同时要为40年后的需求做好设计和准备。关以辉提到香港与内地的更新项目虽然在投资规模上有分别，但香港正在面对的问题，内地城市如广州亦快将要面对。希望香港的经验可以借内地参考。陈焯宾觉得香港可以在一些城市更新项目试行片区委托管理模式，透过专业团队做租务及管理事宜。但在这方面香港亦有需要优化法规方面和开发思维上有更多探讨。余倩雯在分享中指出国内增量时代放缓，而存量活化取而代之。央企国企等逐渐转向微利可持续的思维。下一步怎么走街区商业的活化，和一些存量商业的活化，就是下半场要攻占的市场。Matthew Gevers表示城市更新必须强调透明过程、同时要适应变化，而公共空间在城市更新中担当着无可最替的重要性。

总结发言

叶子季

香港特别行政区政府规划署署长

叶子季表示城市更新涉及小区网络、地区经济、城市面貌，在香港高密度发展的环境下面对着挑战。规划署将继续以创新思维，并透过灵活的土地规划、精简法规程序等多方面来响应城市不断转变的需要。而南头古城与永庆坊的案例就展视了城市更新不但可以带动当地经济，亦将当地美好的元素保留。他表示要缔造宜居小区，规划工作需贴心并以人为本，而不同的国际案例都显示多维策略与调整目标的重要性，亦需多元背景的合作。

供稿单位：香港规划师学会