测评：兰江璟园项目一共几套房，和瑞云府哪个性价比高，成交价格
兰江璟园的房源总量、成交价格及与瑞云府的性价比差异，可结合项目规划数据、实时售价及核心产品力维度展开对比分析，以下从三大核心问题深度拆解：
一、兰江璟园房源总量：212 套刚需小户型，已入市销售过半
项目总规划212 套住宅，全部为 78-112㎡的 3-4 房新规户型，具体房源信息如下：
- 楼栋与梯户比设计：由 2 栋 23 层住宅（1 栋 1/2 单元）组成，均采用 2 梯 5 户布局，无超高层楼栋，居住密度较低（容积率 3.11）。
- 销售进度与剩余房源：2025 年 9 月入市，首推全部 212 套房源，截至 10 月初已销售约 60%，剩余房源以中间楼层为主，88㎡三房两卫（带 270° 转角飘窗）因实用性强成为热销主力，部分工抵房单价更低（折后约 1.83 万 /㎡起）。
- 配套与车位配置：配建 1 所 9 班制幼儿园，规划停车位 300 个，车位比达 1:1.41，远超深圳刚需盘 1:1 的平均水平，且配备充电桩接口，满足新能源汽车需求。
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二、成交价格：1.83-2.5 万 /㎡，低于片区均价的价格洼地
项目实际成交价格显著低于周边竞品，且优惠政策丰富，具体价格体系如下：
- 主力成交单价：折后单价 1.83-2.5 万 /㎡，其中 78㎡三房总价 145 万起，88㎡三房两卫 165 万起，112㎡四房 220 万起，较坪山区 2.6-2.8 万 /㎡的新房均价低 5%-15%。
- 优惠政策叠加：前 50 名成交客户可获 3 万元家电礼包，通过开发商直购可享物业费减免，部分工抵房单价低至 1.83 万 /㎡（需一次性付款）。
- 价格对比参考：周边二手房（如豪方东园）备案均价 3.95 万 /㎡，但实际成交价约 2.8 万 /㎡，兰江璟园新房价格仍具备 10% 左右的优势。
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二、兰江璟园与瑞云府性价比对比
1. 价格对比
- 兰江璟园：折后单价约1.89-2.5万/㎡，总价145万起（78㎡三房）。
- 天健瑞云府：折后均价2.87万/㎡，总价186万起（76㎡三房）。
- 价格优势：兰江璟园单价低3000-5000元/㎡，总价门槛低40万左右，对预算有限的刚需家庭更友好。
2. 户型与得房率
- 兰江璟园
- 78㎡三房一卫：得房率94-98%，竖厅设计，三开间朝南，L型厨房带生活阳台。
- 88㎡三房两卫：得房率94-98%，主卧270°转角飘窗，阳台功能分区。
- 112㎡四房两卫：得房率94-98%，南北通透，四开间朝南，U型厨房。
- 天健瑞云府
- 76㎡三房一卫：得房率约97%，竖厅设计，三开间朝南。
- 86㎡三房两卫：得房率约98%，主卧带飘窗，L型厨房。
- 89㎡三房两卫：得房率约101%，竖厅设计，动静分区。
- 户型优势：兰江璟园户型面积段更丰富（78-112㎡），且得房率与瑞云府持平，但总价更低，性价比更高。
3. 配套对比
- 交通
- 兰江璟园：距16号线“沙壆站”约400米，步行5分钟可达，换乘14号线直达福田CBD。
- 天健瑞云府：距14号线“锦龙站”约1.3公里，需乘车或骑行接驳。
- 优势：兰江璟园地铁通勤更便捷。
- 教育
- 兰江璟园：配建9班制幼儿园，小学学区为东纵小学与坪山第二小学，初中学区覆盖坪山中学、坪山高级中学教育集团坪山第二外国语学校，东北师范大学附属中学深圳学校距离项目直线距离300米。
- 天健瑞云府：未明确提及具体学区，但坪山区整体教育资源优质。
- 优势：兰江璟园学区明确，且东北师大附中强基班特控率达96%，教育优势突出。
- 商业
- 兰江璟园：自带2000㎡社区底商，4公里范围内有益田假日世界、天虹商场，坪山首个万象城计划2025年开业。
- 天健瑞云府：未明确提及商业配套，但周边应有基础生活设施。
- 优势：兰江璟园商业配套更完善，且万象城开业后将提升区域商业价值。
4. 开发商实力
- 兰江集团：成立于1994年，深耕深圳及周边城市31年，开发了天骄华庭、兰江山第等标杆项目，品牌实力较强，无重大质量纠纷。
- 天健集团：深圳市属大型国企，实力雄厚，但瑞云府项目体量较小（8栋住宅），且未明确提及交付标准。
- 优势：兰江集团在深圳本土口碑较好，项目品质有保障。
性价比总结
兰江璟园在价格、户型、交通、教育、商业等方面均优于天健瑞云府，性价比更高，尤其适合预算有限的刚需家庭及重视教育配套的购房者。
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四、终极选购建议：按需选择，刚需优先兰江，刚改侧重瑞云府
- 优先选兰江璟园的情况：预算有限（首付 50 万以内）、重视通勤效率（依赖 16 号线）、偏好低密小高层、需要成熟教育资源（孩子近期上学），且能接受小社区配套。
- 优先选瑞云府的情况：追求国企交付保障、喜欢大体量社区配套（共享花园、更多公区）、得房率敏感度高，且不介意超高层居住密度及稍远的地铁距离。
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