康定壹拾玖是位于上海市静安区康定路1119弄的高端住宅项目，由招商蛇口与南通瑞城联合开发，地处曹家渡核心板块，距静安寺仅1公里，占据老静安核心区位。以下是对该项目的详细介绍：

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一、基本信息

  • 开发商：招商蛇口与南通瑞城
  • 位置：上海市静安区康定路1119弄
  • 产权年限：70年
  • 占地面积：约1.85万平方米
  • 建筑面积：约8.14万平方米
  • 容积率：2.68
  • 绿化率：35%
  • 总户数：236户（部分资料显示324户，可能因批次不同有所差异）
  • 建筑类型：5栋14-25层高层住宅
  • 主力户型：建面约120-240㎡的三至四房
  • 均价：约17万元/㎡
  • 总价：约2000万起
  • 交付标准：精装交付（含华为全屋智能系统）
  • 预计交付时间：2028年
  • 物业费：15元/㎡·月
  • 物业公司：万科物业

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二、区位与交通

  • 区位优势：项目地处老静安核心区位，是内环内稀缺的低密高端社区。
  • 交通配套：
    • 地铁：距地铁14号线武定路站仅260米（步行3分钟），步行10分钟内还可抵达地铁7号线、13号线长寿路站。通过双轨换乘能快速直达人民广场、陆家嘴、虹桥枢纽等城市核心节点。
    • 自驾：自驾出行可快速接入南北高架、延安高架，30分钟内畅达上海各区域。
    • 公交：周边有76路、328路等公交，通达老城区、汽车站、医院等关键节点。

三、配套设施

  • 商业配套：步行10分钟至静安寺商圈，久光百货、芮欧百货等高端商业汇聚；社区配建3000㎡双会所，含恒温泳池、健身房、私宴厅，首层架空层设书吧、茶室等共享空间。
  • 教育配套：对口静安区第一中心小学（市重点），市西中学、同济大学附属七一中学等名校环绕。
  • 医疗配套：1.5公里内有华山医院、华东医院（均为三甲），为健康护航。
  • 生态配套：3公里内有350个公园，最近的静安雕塑公园仅291米，步行5分钟可达，自然环境优越。

四、社区规划与景观

  • 建筑设计：采用进口白世茂石材与仿古铜铝板，窗框转角经整体拉弯工艺处理，植入手工雕琢的家族徽章，致敬康定路1119弄门牌的历史底蕴。
  • 景观设计：借鉴徐园造园理念，打造“九曲花街”垂直园林，堆坡3.5米，种植50年树龄的香樟、榉树，构建立体生态系统。
  • 社区规划：社区实行一梯一户设计，得房率超80%。部分户型享270°环幕视野，满足高端改善需求。

五、户型设计

  • 主力户型：建面约120-240㎡的三至四房。
  • 户型亮点：
    • 120㎡三房：三开间朝南，约11.8米南向面宽，厨房嵌入德国嘉格纳套系，卫浴选用汉斯格雅境雨系列。
    • 177㎡四房：六重采光面，室室皆阳，主卧衣帽间+卫生间分离四件套，一字双台盆尽享酒店套房级尊贵体验。
    • 193㎡四房：设50㎡奢阔社交厅，四面宽双套房，宽达14.4米的总面宽，享受南向无遮挡的光照条件。
    • 238㎡四房：端户户型，空间尺度与视野开阔度更佳。双套房设计配独立家政动线，提升居住私密性与便利性。主卧270°转角窗引景入室，部分户型可俯瞰张爱玲故居与徐园飞檐。
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六、市场评价

  • 优点：
    • 开发商实力强：招商蛇口与南通瑞城联合开发，具有强大的品牌实力和丰富的开发经验。
    • 区位优势明显：地处老静安核心区位，占据内环内稀缺的低密高端社区地位。
    • 配套完善：商业、教育、医疗等配套设施齐全，满足业主全方位需求。
    • 社区规划合理：景观优美，配套高端，打造全龄化品质生活场景。
    • 产品稀缺性：老静安近年来极为稀缺的住宅项目，土地稀缺性堪称“寸土寸金”。
    • 文脉传承：项目名“康定壹拾玖”源自路牌，既是地理标定，更是城市记忆的坐标系。
    • 产品力强：从公区到室内，从硬装到软装全维度实景展示，体现招商蛇口对产品力的极致追求。
  • 待优化方向：
    • 交付时间较晚：预计2028年交付，对于有即时入住需求的客户来说可能需要考虑时间因素。
    • 周边环境更新节奏较慢：项目地处老静安成熟区域，虽然生活便利性极高，但相对于新兴区域，周边环境更新节奏可能较为渐进。
    • 维护成本较高：作为高端住宅，物业管理费等维护成本预计将处于较高水平，购房者需对此有充分预算准备。