01
中海的三季度拿地逻辑
将“逆周期”进行到底。
在大多数头部房企投资偃旗息鼓的三季度，中海拿地却“异军突起”，成为三季度土地市场最活跃的“买家”。
据我们不完全统计，截至目前中海在7、8、9三个月内的拿地金额已接近250亿。具体投资动作如下：
7月8日，中海地产23.7亿元竞得深圳龙华梅林关宅地；
同日，中海地产以总价6.39亿元成功竞得山东济南历城区两宗住宅用地；
7月24日，中海地产拿下上海静安东斯文里、普陀真如两宗TOD地块，总投资金额118.88亿元；
7月23日，中海宏洋2.91亿元在内蒙古包头市补仓拿下94.9亩宅地；
8月25日，中海宏洋以底价6.22亿竞得惠州金山新城湖山片区宅地；
9月5日，中海地产出资81.53亿元获得上海徐汇东安新村项目部分股权；
9 月12日，中海地产8.41亿元溢价拿下青岛一宗市北区宅地。
可以看到，中海的三季度投资不仅金额大，而且范围广，除了上海、深圳等核心城市，一些三四线城市也在持续拿地。而从结构看，中海地产聚焦核心城市（上海、深圳），单宗地块金额多超20亿；中海宏洋则主攻三四线（包头、惠州），以底价拿地控制成本，形成投资互补。
而其他同级别的央企，三季度投资明显收缩，如保利Q3拿地金额不足50亿，而华润置地Q3投资额也不小，但主要支出在上海后滩与黄浦区余庆里组合资产包，投资覆盖城市较为单一。
为什么中海拿地“偏爱”三季度？
在我们看来，一般房企的投资动作基本都与其“年度经营节奏”深度绑定，在不同季度拿地对于企业的意义是不一样的。
一二季度 保规模 ：房企需拿地“赶当年业绩确认”，因此民企、高负债房 企会“抢地”推高溢价；
三季度保利润：拿地已赶不上当年业绩（需等次年兑现业绩），多数房企会“收缩”，此时土地市场竞争减少，底价/低溢价地块增多，适合“保利润”；
四季度谨慎为主：房企需预留资金应对年底偿债、工程款等支出，且对次年市场预期不明，投资更谨慎。
于是，中海就抓住了三季度“竞争少、利润高”的特点，在Q3积极投资获取利润较高的大宗用地，而这也是中海多年来“逆周期投资”的核心逻辑。
中海这一投资策略，一方面延续其一贯以利润为导向的经营逻辑，本身对于业绩相对没有那么看重，并不急于就在前两季度集中补仓；另一方面，则得益于其账上始终保持充裕的资金余量，如截至今年上半年，中海在手现金超千亿，且净负债率不足30%，拿地资金不依靠销售回款，于是能够最大限度的灵活投资。
02
2025国庆楼市数据出炉：核心城市涨跌不一，“银十” 或将落空
房地产下一步是巩固市场的稳定态势。
先来看看几个典型城市国庆假期期间(10月1-8日）的成交数据。
北京：国庆假期期间，北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52%。
深圳：国庆假期期间，深圳新建商品住宅日均成交0.23万平米，较去年国庆假期增长22%。
上海：国庆假期期间，上海新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年国庆假期小幅增长3%。
广州：国庆假期期间，广州新建商品住宅日均成交0.81万平米，较去年国庆假期小幅下降4%。
杭州：国庆假期期间，杭州新建商品住宅日均成交0.18万平米，高基数影响下，同比降幅较明显。
成都：国庆假期期间，成都新建商品房日均成交0.29万平米，较去年国庆假期小幅下降5%，但国庆期间看房活动较活跃，预计节后网签量将回升。
从以上主要城市的成交表现来看，北京、上海、深圳3个城市在近段时间的政策加持下，市场同比去年迎来增长，但广州、杭州、成都则不如去年。、
我们再看一下9月的整体表现。
9月，TOP100房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，同比变动止跌回升；累计业绩来看，百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比降低11.8%。也就是说虽然9月在政策支持、房企供货等各方的努力下，单月业绩止跌，但全年业绩依然双位数比例低于去年。
从企业表现来看，2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%
整体而言，“金九”虽然不如往年，但有企稳的态势，市场仍旧依赖政策刺激。
但值得注意的是，近期四大金融主管部门的公开表态意味着，今年大概率不会再有房地产大规模刺激政策。
央行行长潘功胜：截至今年6月末，与2023年初相比，融资平台数量下降超过60%，金融债务规模下降超过50%，总体上地方政府融资平台风险水平大幅收敛。
金融监管总局局长李云泽： “十四五”期间，金融监管总局积极助力化解房地产和地方债风险。持续推动房地产市场止跌回稳。
证监会主席吴清：资本市场服务科技创新跑出“加速度”，资本市场含“科”量进一步提升。
外汇局局长朱鹤新：“十四五”以来，我国外汇储备始终稳定在3万亿美元以上，近两年在3.2万亿美元以上，我们持续做好外汇储备经营管理，保障资产安全流动和保值增值。
根据四大金融主管部门的表述，我们可以认为房地产行业的风险并未引发系统性的金融风险，房地产行业已实现软着陆，此外“保交楼”效果显著。
而且当前资本市场整体态势平稳，暂无需新增大规模刺激政策。另一方面，美联储虽已启动降息，但幅度较小，我们仍需再观察其政策动向，所以短期也不会推出大的刺激政策。
更重要的一点在于，据财政部，“十四五”期间因楼市低迷、土地难卖造成的“土地财政”亏空问题，中央财政五年共安排对地方转移支付近50万亿元，妥善地解决了房地产行业自2021年下半年进入集中爆雷潮以来引起的地方财政困境问题。预计“十五五”期间亦将通过中央转移支付继续解决房地产下行带来的一系列问题。
下一步，发展科技与新质生产力是当前市场的重中之重，这从近期股市对科技企业的倾斜就能看出，资金正在为科技铺路。
至于房地产领域，按照往年惯例，9月一般是推重要政策的窗口期，若9月仍未推出新政，年内大概率也不会再有。10月份市面上或还会出现更多的负面消息，例如企业爆雷、海外评级机构进一步下调中国企业信用评级等。不过就当前阶段而言，这些负面对市场的实质性冲击也相对有限。
预判10月，新房成交绝对量或将延续低位徘徊，同比降幅仍将有进一步扩大的可能。
03
止跌回稳vs喋喋不休，现在的房地产市场怎么了？
修复存量市场的“价格锚”。
在官方的视野里，房地产行业已实现软着陆，下一步目标是巩固房地产市场稳定态势，构建房地产发展新模式。
而我们的体感里，9月新房市场百强销售同比转正，且前9月累计销售额同比跌幅今年以来首次缩小，但市场对政策刺激强依赖，本身的动能不足，且二手房市场依然还在下跌。
房地产市场到底怎么了？
以下内容来自广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，供大家参考。
实际上，这是一个分化的市场，新房和二手房市场表面看起来互相背离，实际上深度羁绊。
其实，房子从资产属性到居住属性的逆转，就意味着供求关系的重大变化。这很好理解，资产属性下，房子多一些，这是合理的，因为持有多套房是资产配置。但回归居住属性后，房子多一些，就不合理了，住的话只需1-2套。于是，2022年开始，挂牌量不断攀升。
当然，驱动挂牌量攀升的，还有3个因素：
一是，资产属性到居住属性逆转过程的“挤泡沫”，即住房价格从资产属性下虚高的状态回归，导致“止损式”挂牌。
二是，资产属性下被“价格上涨”掩盖，回归到居住属性后，发现“适居性”并不强，甚至被市场抛弃，导致的挂牌。
三是，“高品质”产品全面袭来。在供求关系发生重大变化的情况下，短期内兑现土地财政、商品房增量，这种产品就要在区位、户型设计、得房率、公共配套、价格上具有碾压式的竞争力。于是，新供应的新房，开始卷品质，“好房子”目的就是抢食存量时代的蛋糕。
这就导致了，二手房挂牌量迅速攀升，价格全面回调。
进入下半年，这种态势有加剧的迹象，表现在：二手住房挂牌量攀升→交易周期拉长（150天以上）→价格持续下跌（几乎每一个小区“非最低价不成交”）→流动性创造力枯竭，各个片区的“价格锚”不断下坠。二手房市场的这种现象，导致置换链条循环不畅，甚至断裂！
而二手房市场的这个现象，又直接影响到新房市场。
逻辑就在于，想买新房的人，多为“卖旧买新”的改善型需求，手上的房子要想短期内卖出去，只能超低价出售，否则就成为流动性很差的资产。对于换房人来说，超低价出售，代价就是增加首付、增加月供，不划算；流动性很差，代价就是“阴跌”。
二手房的这种状态，又直接冲击新房的交易量，正所谓祸兮福所倚，福兮祸所伏。
首先，旧房卖不掉，冲击新房交易；其次，新房最终会转变为旧房，后者成为新房的价格锚，旧房跌价，从预期层面冲击新房交易。
总结看，无序的增量供应，让供求关系逆转的形势更严重，也使得新房和二手房之间（高品质VS低品质）、二手房内部（谁低价，谁成交）、新房内部（新规VS旧规）出现恶性内卷的竞争。
这种局面下，“卖旧买新”的置换链条循环不畅，甚至断裂。这使得二手房挂牌形成“堰塞湖”，流动性越来越弱，“阴跌”趋势难挡，“价格锚”不断下坠。
因此，止跌回稳的重点必须要转向二手房市场，转向修复二手房的流动性、修复存量市场“价格锚”。
当下，止跌回稳必须从增量思维转向存量思维，“退就是进”，此时退，就是为了未来更好的进。比如，正在推的城中村改造、原拆原建、盘活存量用地等，都依赖于存量“价格锚”的稳定。
此时不退，未来会积重难返。现在，新小区“交付即挂牌”的现象，提醒我们必须要有这个认识。退是前提，在此基础上，将城市更新与新型城镇化结合起来，逐步修复存量房的供给效率（公共设施补短板）、需求基础（外来人口本地化），逐步消化存量房库存，修复“价格锚”。
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