10月11日，住建部在国新办新闻发布会上释放重磅信号：
我国房地产市场已从“增量扩张”转向“存量提质”的新阶段。
数据显示，“十四五”期间全国累计销售新建商品住宅50亿平方米，同时15个省区市二手房交易量首次超过新房。
这一里程碑式转折意味着，传统依赖土地拍卖和新房开盘的市场评估逻辑彻底失效，房地产行业正经历从“盖房子”到“管房子”的深刻变革。
在言叔看来，当前市场企稳的判断标准已从单一新房销售转向“新房+二手房”双指标体系。
例如，东中部成熟省份的二手房交易占比突破50%后，存量流通效率成为市场稳定器。
这一转变直接影响购房决策——
核心城市次新房、改造后的老旧小区性价比凸显，而远郊新盘扎堆的开发模式面临挑战。
01
住建部数据显示，“十四五”期间我国累计实施城中村改造项目2387个，改造老旧小区24万个，带动6400亿元房地产相关专项债发行，同比增长89%。
这场由政策与资金双轮驱动的城市更新浪潮，正在重塑城市肌理与民生图景。
深圳、上海等地探索的“自主更新”模式成为典型样本。
通过政策奖励机制，业主可参与老旧小区改造方案制定，甚至实现“零成本升级”。
例如，上海某小区通过加装电梯和节能改造，二手房挂牌价较周边同类房源溢价15%。
言叔认为，这种“政府引导、市场参与、居民受益”的机制，激活了存量住房的资产价值，催生了加装电梯、适老化改造等千亿级产业链。
值得关注的是，专项债资金正加速向民生领域倾斜。
2025年前三季度，城中村改造专项债发行816亿元，同比增长1.4倍，重点支持基础设施补短板和公共服务均等化。
北京丰台区马家堡路68号院通过“原拆原建”模式，不仅消除了危旧楼房安全隐患，还通过产权置换实现居民房产增值，成为老旧小区改造的标杆案例。
02
随着《住宅项目规范》于2025年5月1日正式实施，住房品质革命进入实质性阶段。
新规明确住宅层高不低于3米、4层以上必须加装电梯、楼板隔音降低10分贝等14项硬性指标。
这一新规，彻底打破“好房子=豪宅”的认知误区。
上海、成都等地进一步优化政策，例如放松阳台计容面积计算规则，在提升居住舒适度的同时避免成本转嫁。
住建部同步推进存量住房“逆生长”计划，通过结构安全、节能性能、适老化及数字化改造，让老房子升级为符合现代标准的“好房子”。
郑州航空港区试点的近零能耗建筑，墙体保温层厚度达12厘米，节能效率较国家标准提升45%，改造后的二手房租金上涨20%。这种“以旧换新”模式，既降低了居民改善成本，又激活了存量资产流动性。
在保障房领域，“好房子”建设同样提速。山东要求新建保障房全面执行二星级绿色建筑标准，绿色建材应用比例不低于50%，并配套智能家居系统实现老人跌倒报警、儿童安全监测等功能。
截至2025年9月，全国已有750多万套“保交楼”项目完成交付，司法处置优先保障购房人权益机制逐步完善。
03
新模式构建进行时，意味着房地产正回归民生本质。
住建部副部长董建国强调，房地产市场平稳健康发展的核心在于“人、房、地、钱”要素的精准配置。
“十五五”期间，住房发展规划将聚焦“安居”与“提质”，告别“刺激增长”的旧逻辑，转而通过城市更新、存量运营、品质提升等新路径，构建房地产发展新模式。
这场变革不仅关乎行业转型，更深刻影响普通人的生活。
未来五年，房产将逐步褪去“投资品”属性，回归“民生品”本质。
对于购房者而言，关注“层高、电梯、隔音”等硬指标，比追逐“绿化率、容积率”的营销话术更具实际意义。
对于开发商，从“开发驱动”转向“运营驱动”将成为生存必修课。正如李宇嘉所言：“房地产的黄金时代并未结束，而是以更理性、更可持续的方式延续。”
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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