最近接到太多咨询，担心2026年房价进一步崩盘。
其中有个主要因素就是二手房集中解禁。
可能是2025年快结束了吧，越临近越焦虑。
这里统一回应一下：二手房集中解禁并不会明显打压上海整体房价。
2021年开始，认购人数达到房源数的130%，买入五年内不得交易。
大量好房子都达到了130%，没有进入二手房市场。
能交易的，都是没人买的垃圾项目。
未来四年，上海将会解禁约12.5万套次新房：
2026年：约33,016套
2027年：约47,691套
2028年：约32,672套
2029年：约11,702套
这些都是各个区域最优秀的一批楼盘，将直接重塑房价体系。
网上有人说影响不大，二手房能交易了房东也不一定卖，很多小区挂牌房源只有总体的2%。
这明显是对行业不了解，大部分小区都是刚交付时集中挂牌。
尤其是这批房子，前五年不让卖，不意味着前五年没有卖房需求。
积压了几年集中释放，挂牌量肯定高。
甚至比正常小区还要高，因为这批是倒挂时代的新房。
一二手倒挂、积分制，严重扭曲了买房选择。
在倒挂、积分制出来之前，大家买房都是区域分层。
浦东的买浦东、宝山的买宝山、闵行的买闵行。
2020年二手房大涨，新房没怎么涨，新房开始比二手房便宜的多。
2021年开始，买房就不看区域了，只看倒挂。
哪里倒挂多就去买哪里。
很多媒体推波助澜，天天发布倒挂排行榜，大家一窝蜂的扎进倒挂多的新房。
自住合适不合适不重要了，不合适的过几年再卖掉，先把倒挂的钱赚到手。
那个年代，大虹桥、唐镇恨不得收割了全市600-800万的客户。
买一套赚300万，谁不心动。
别说上海了，环二有朋友因为倒挂，扭曲了城市选择。
本来2019年要在上海买房的，发现南京有倒挂，买一套赚200多万。
果断放弃上海，去南京打新。
但归根到底这些人都是刚需，需要自住的。
2026年限售解除了，还是要卖掉房子，买回自己生活、工作的区域。
环二那个朋友老早就准备卖掉南京房子了，毕竟上班在上海，老婆孩子都在上海。
倒挂越多的地方、越能收割全市的地方，解禁后卖房的人就越多，风险就越高。
为什么环二又说对上海房价影响不大？
即使是在倒挂时代，纯投资的客户也不多，大部分人确实有自住需求。
尤其是当时上海限购，外地投资客买不了。
是有找人代持的，几个豪宅明显一些，刚需盘并不多。
你一个外地人，对上海完全不了解，谁敢轻易在上海找个阿姨代持买新房？
2026年限售解除了，大家卖掉房子还要买的。
他的资金在楼市抽离，会继续投入楼市。
对于上海楼市整体而言，抽离的资金量不会太大，不会产生系统风险。
房住不炒不是白喊的。
对于每个区域而言，就是另外一个故事了。
很多区域面临着资金抽离，又有一些区域面临资金注入。
改变的是上海楼市的区域格局。
楼市就是一个蓄水池，资金就是水，区域楼市资金抽走水位肯定下降。
在楼市本身看，就是供应量剧增。
其实这些年楼市垮掉，很大程度就是供应量太大。
房地产本身没什么问题，需求量大多盖新房，需求量小就少盖点。
供需平衡，市场怎么会有问题？
只是有人希望不断的卖新房，需求萎缩了，供应量没有同等程度下降。
2021年以来恒大、碧桂园纷纷暴雷，这些房企之前重仓小城市甚至县城。
业内戏称县城三分之一归恒大、三分之一归碧桂园。
他们暴雷后县城就没什么新房了，其他开发商也不敢去县城拿地，县城直接断供了。
您猜怎么着？很多县城房价竟然企稳了。
没有新房在楼市抽走资金，现有的二手房不会暴跌。
凭什么暴跌啊，县城体制内、婆罗门又不是没购买力，他们集中住在几个小区，很容易撑起房价。
之前有新房他们就集中搬离现在的小区，那肯定暴跌 。
现在他们不搬走了，房价就稳下来了。
上海跟县城有点不一样，上海的有钱人分散居住，不会集中住几个小区。
对于某些区域市场，就有些县城的特点，尤其是区域二手房市场。
新房有开发商操盘，可以收割全市客户。
闵行有个新房古美阅华，定房客户中闵行最多，第二名竟然是浦东。
普陀长征之前有个热盘越秀苏河和樾府，当时有些客户没买到，竟然跟着开发商去买了杨浦的新房。
这种跨区卖房，二手房里也有，比如高光时刻的大宁，本地客户只有一半。
2020年-2021年，学区房高峰到来，要学区、居住品质结合，北上海只有大宁、新江湾。
再加上北境之王的惯性，中产客户的信息收集能力，大宁一直热度不断。
其他普通区域就没这个优势了，二手房买家大概率来自区域内部。
靠区域内居民接盘，就具备了县城房产的特点——极易被供应量冲垮。
一个标杆楼盘出来，直接洗空当地高收入居民。
一个标杆楼盘出来，直接改变当地房价梯队。
即使是大宁，也顶不住这个压力。
中建玖上琅宸出来，金茂府就不是标杆了，有可能成为二梯队小区。
原来的二梯队静安府、宝华现代城等等，可能就成了三梯队。
这个梯队的下滑，是区域房价暴跌的主要原因——房子没变，客群下沉了。
2026年限售二手房集中入市，他们都是标杆，将重塑很多地方的房价体系。
都在说大虹桥暴跌，其实有些小区很坚挺，比如虹庐湾成交价还有8万。
那套房子送了一个30万的车位，即使去掉车位也不便宜。
为什么虹庐湾坚挺？
因为800万左右确实没房子买，只能买这。
长宁房龄新一些，还是要1000万。
2024年大虹桥新房基本断供，几个项目多少有些问题。
次新小三房基本都调整到了600多万，周边的九亭、江桥、南翔也就五六百万。
800万预算出现空白，必须拔一两个项目出来，特别是需要学区的，更加刚性。
西虹桥这里还没学区，虹庐湾华师大附属明年就建成了，而且闵行地位高点，个别需求就去那释放了。
现在西虹桥也规划了优质学校，学校落地了、次新房集中入市了，需求就不一定释放到虹庐湾。
是骡子是马，还得再遛遛。
大虹桥的房价重塑是全面的，次新房都会受到影响，比如沪青平公路这边的几个，挂牌价还要5.5万。
隔壁的南山雨果房龄老一点，其实品质也不错，单价只有3万多了。
能有这么大差距，是2020年后的次新房太少，中建都算标杆了。
后面真正的标杆纷纷入市，中建沦为二线小区，跟南山雨果差距就没那么大了。
这跟二手车一样，准新车贵一些，其他普通二手车差距就小的多。
建议这批房东，能跑路就赶紧跑。
明年近郊市场，厮杀太激烈了。
去年取消了70/90，今年又说取消户型限制，新房突然都是130平大户型。
很多单价6、7、8万的地方，总价直接干到了1000万。
6、7万的地段，总价都能到1000万，上海1000万的房子直接超供。
哪来那么多人有1000万预算。
明年市区小三房集中解禁，总价也就1000万出头，谁去买6、7万的郊区？
2026年，上海楼市面临三重力量拉扯。
第一，标杆二手小区的集中入市。
第二，近郊户型变大总价提高，跟市区白刃战。
第三，市区新房继续增加供应。
2026年，市场太复杂了。
其实本来市场很简单，突然来个倒挂扭曲了市场、突然来个户型限制扭曲了市场。
扭曲的肯定会再扭回来。
真是徒增波动。
言不尽意，很多影响因素没办法全部展开，欢迎大家添加微信详细交流。
不管你是买房还是卖房，都需要一次全面梳理。
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