北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，咨询个学区房的事儿。我有个上地东里的小三居，去年买的给孩子小升初用的。现在孩子已经上初一了，现在我是唯一的自住房，房子还不满两年。
最近上地东里房价狂跌，已经跌破购买价大几十w，中介说树村回迁房马上要下1000套房本，还会继续砸盘，持续拉低东里的房价，搞得心里十分焦虑。
想咨询一下置换时机：要不要现在赶紧把房子抛掉，在周边置换个次新电梯房改善+保值？还是说等到明年下半年满2年再置换（担心房价持续跌）？或者等孩子上了高中后再看机会？现在我纠结的很，既不甘心现在割肉又担心将来大跌后悔。
A：
1、不甘心割肉+担心将来大跌，这是人之常情，所有人都这么想。但这就看自己的选择吧，甘蔗不能两头儿甜，怎么都是取舍。
2、上地东里小三居，是指70多平的吧？买的时候没算算学区溢价率是多少吗？中介也没提醒您？毕竟您家只是为了小升初而已，买占坑儿房才更合适，虽然溢价也不低，但总成本低啊。而现在是唯一的自住房，但溢价又很高，这不太好兼顾了。
算算溢价率吧，上地学区老房的坪效是100块钱左右，70多平的月租金就是7000多。而周边其实都是这价格，比如西三旗学区同等户型的老房也是7000多，但房子单价6万左右。那说明在上地东里，超过6/7万的部分都是学区溢价，占比30%或40%以上。而且70多平的在这里也不算总价高的，溢价比例降不下来。
也就是说，假定谁家花8/900万买到的这套70来平的房，实际得到的是500来万的居住体验。那3/400万的学区价值至少是闲置，也存在一定的保值风险。人口趋势是2018年出现拐点，2023年达到入学顶峰，您去年买房时中介没提醒吗？
3、常规建议是，如果用完了学位+接受租房或远点儿接送，那就趁着高峰期没完全过去的时候卖掉溢价高的学区房，既降低风险，也大幅提升居住的性价比。
比如卖掉这套房，那在没溢价的板块能买到次新大三居了，就是接送远点儿。或者说花500来万就能在清河一带买到同等面积的70多平小三居，自住也行，以7000来块租出去然后换租到上地东里也行，都能提升居住体验+节省资金。
4、周边看哪个周边了，上地学区是没这种房的，基本都在京新和京藏以东，朝阳区的更好。海淀区现在有可能买到没有溢价的，比如清河与西三旗学区。毕竟大几百万的总价在上地不算什么，在其他学区至少算不低的了，能降低溢价率。
5、等到明年或以后也行，行情无法预测，政策更是无法预测。如果出台了利好学区房的政策，比如放宽落户和非京籍在京高考什么的，那溢价部分至少能不再下跌。这我没什么建议，一切都有可能，只是人口趋势是无法改变的而已。
6、总之我没什么建议，只是列出这些情况供参考，选择自己决定，考虑全面了就行。
仅供参考。
二
Q:
请问，想买500以内的海淀两居房。无学区需求，通勤角度考虑上地这边回迁房柳浪，或是没下本的万德。想请您帮忙分析西北旺上地区域还有啥可以看的小区吗？
另还有个想法想咨询您，如果不考虑通勤，从保值角度买500万左右的次新好品质的，您帮看看海淀的位置地段或小区。
A：
1、这问题问的，我都不太好回答。想买海淀的房子，但又无学区要求，那您想表达的是什么啊？相当于说想买个LV的包儿，但没有上街显摆的需求，那这让别人怎么说啊？只能说无论您什么需求，LV的品牌溢价都是现实存在的。
海淀房子也一样，无论您是否用的上学位，学区溢价也是必须存在的。那现状就是居住的性价比不算高，出租的话租金收益低，溢价部分也有保值的风险。这和商品房vs回迁房无关，只和总价关系大，同等总价的溢价比例都是差不多的。
2、没下本的这就更不好聊了，只能自己决定。毕竟这有赌的成分，赢了皆大欢喜，输了就是自找麻烦，外人不敢说什么。
3、第三个想法就更让人没法接茬儿了，您这不是咨询而是许愿，得拎着猪头找庙门去。海淀哪儿有这种房啊？就算有也轮不到普通人，人家内部还不够分的呢。就算偶尔流到市面上来，那也很少能让外人捡漏儿，中介就先给扣下了，谁手机里没几个有钱的客户啊，500万在海淀真不算多贵的房。
4、总之您这问题我都不知道说什么，真要是只考虑通勤就买柳浪吧，其他方面别期望值太高就行。
不过提醒一下，我前些天刚算过柳浪小两居的租售比，基本都在700多800左右，而北京非学区房+同等房源的平均值是600左右，那柳浪学区溢价率就是至少30%。现实就是这种情况，自己考量是否合适吧。
仅供参考。
三
Q:
请问，我公职，妻子民营，二人合计收入30万左右（税后净收入）。孩子两岁，准备要二孩。现住公租房（可长租）两居室，环境尚可。目前手中有积蓄100万左右，不知道是否应该买房？现在的时机如何？
经自测，月供可最多拿出7000左右，再高的话恐怕影响生活。另外如果买了房，短期内仍然可住公租房，但长期有被要求退出的可能，所以综合考虑不知是否该买房，请指教。另外如果买房，请问像我们这种情况侧重点应该在哪里，保值、易出租还是地段？
A：
1、房子是用来住的，那就看自己是否有自住的需求了。既然是体制内能有长期稳定的公租房，那就看自己对居住的要求高低了。想住自己的好房子就买，能接受现状就继续租。
2、现在的时机我觉得挺好，应该没有什么下跌空间了，因为租金收益率已经超过同期银行利率。
假定250万的房子，目前平均租金是2%左右或更高（非学区房不带溢价的），一年能收5万多吧。而如果把250万存银行，即便是国债也才1.7%，每年4.25万。那在这种情况下房价还能怎么跌啊？所以有需求就买，不着急再等着。
3、月供7000左右+100万首付=250万左右的总价，如果在市区就是典型的上车房，户型很小。近郊的话也就是刚需房吧，面积也大不到哪儿去，小两居基本到头儿了。那买了这房也就是租金收益还行，但很难实现自住的改善。买不买的自己决定。
4、侧重点，首套房在不能满足自住的情况下自然是侧重保值了，为过几年的置换做准备。而地段儿是保值的最重要因素，没必要单独考虑。然后是租金，但不用太重视，因为这总价的收益率只要是没硬伤的房子就不会太低。
仅供参考。
四
Q:
请问，我认为东京房价上涨不能作为北京房价也要上涨的理由。原因有三：第一，东京房价上涨是因为日本的经济发展，瘦死的骆驼比马大，发达国家自然有深厚的财富积累。第二，日元贬值说明货币超发，所以房价才表面上涨，但实际上并没有涨。第三，中国炒房客跑到了日本，炒高了东京的房价。
而这三点我们村都不具备，国家和百姓既没有多少财富积累，人民币也没有贬值，更没有外国人来炒房，那北京房价凭什么上涨？
A：
1、我没说东京房价涨了就说明北京也要涨，只是说日本发生了这种现象而已。或者说是北京房价至少也有止跌企稳的可能，至于是否上涨等着看吧。
2、日本和中国相比，能算骆驼吗？羊驼都够呛吧，连祥子都懒的牵这玩意儿。至于财富积累有可能，不是一直有“海外还有一个日本”的说法嘛。但其实多了解一下就知道了，都是日吹们的扯淡而已。德国的海外资产规模早就超过日本了，但怎么没人说“海外还有一个德国”啊？香港的海外资产按人口比例更是远超日本，怎么没人提啊？
至于他们百姓有多少财富我不知道，但看看那些七八十岁还打工的老人，或许都是钱多了烧的吧。这还得说日本的民间财富有一大半掌握在老人手中，跟咱们的情况其实差不多，东亚国家都这传统。
3、货币超发导致房价表面上涨，可以说是实际没涨。但您这么说有什么意义啊？还可以说工资实际也没涨，所有商品的实际更没涨呢。这没必要掰扯，您认为没涨就没涨吧。
4、您太高看中国炒房客了，那美欧的房价也上涨赖谁啊？司马教主+夹头粉吗？这也没必要掰扯，您自己相信就好。
5、总之吧，日本全国楼市依然低迷，只有东京连续上涨了13年，其中市区和地段好的超越曾经高点还又创了新高。这只是一个事实的现象而已，怎么解读是自己的事儿，每人心中都有自己的哈姆雷特，唱什么内容自己说了算吧。
仅供参考。
五
Q:
请问，双井一带如果1000万左右预算，您建议哪个小区？首城国际如何？还是说九龙花园这种老公寓？您的文章我都看过，应该是推荐首城吧，我只是想确认一下。另外也考虑过望京，也是确认一下您的看法。
A：
1、这么高的预算，那双井的选择不少呢，以板楼次新小区为主就行，尽量避开老公寓，但不用推荐。
2、首城国际挺好的，虽然早期在土地上市的时候不太顺利，但开盘上市后的价格走势很好。热度就说明了品质，价格说明了保值水平。如果是跟九龙相比我肯定是先建议首城啊，常规选项，确认不确认的都一样。
3、九龙看自己的喜好吧，居住的性价比挺好的，典型的自住为主，其他方面的期望值别太高就行。
4、另外考虑望京？这离的远了点儿吧，但我没什么看法，还是看自己的想法吧。不过多说一句，从板块的价格走势来说，到目前为止是望京占优，否则也不会和三环边的双井作比较。
仅供参考。
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