很多新房开盘后，就被“打回了原形”了。
无论画的饼有多大，最终还是要回归内在的价格。
华联的逆风局
这两天（10月12日），一个浮沉了近32年的新房终于入市——
位于深圳宝安西乡的御品峦山雅苑开盘，218套约94~162平住宅，以均价6.61万/㎡备案，备案单价5.49万-8.2万/㎡，总价516万-1326万/套，成为深圳宝安西乡片区近4年入市的新房。
虽然开盘给出了9.31折的综合折扣优惠，但折后均价6.15万/m²，折后单价5.11万-7.63万/平，折后总价约481万-1236万，依旧超出了市场的预期。
因为开盘前有网友预判价格——土地年限、噪音、学校都有短板，当下行情开盘5万以下大概率。
而开盘前，开发商就已经将项目定位成“宝中之上一品阔宅”。
作为刚需的地段，这个价格几乎卖出了深圳外围地段“豪宅”的水平，明显超出了市场的预期价不少，御品峦山雅苑的基本面能否撑得起折后均价6.15万/m²？
先按下不表。
御品峦山雅苑由华联控股开发。地块很早就受让了，1993年的批地，2016年完成基础工程后项目却突然停工。
一晃32年过去了，项目不仅复工了，还入市销售了，无论对深圳楼市还是权属公司来说，都具备至关重要的现实意义。
一方面，一个拉扯了将近32年的项目，在外界看来，不仅已经错过深圳房地产上行的周期，无论是政策、资金抑或市场都已经发生翻天覆地的变化，并且权属也出现了数次更替，已经无“复活”可能。
另一方面，对于权属公司华联控股而言，是回笼资金，增厚利润至关重要的项目。
基本上，写进公司财报里的项目，都是比较重要的核心资产，不仅仅是简单的信息罗列。
对房企来说，写进财务报告里住宅项目，不仅仅是简单的信息罗列，而是给监管、买股票的人、借钱的银行等“关键角色”看，直接关系到房企能不能“合规活下去、让别人愿意投钱、自己有钱运转”。
关乎的是房企核心经营资产与收入，住宅项目的售卖和结算直接影响房企营收与利润。
华联控股不仅把项目写进了财务报告中，还多次在财务报告中强调项目对公司集团的意义。
华联控股占有御品峦山雅苑权益70%，在2024年的财务报告中不仅强调项目会为公司带来新的营业收入和利润增长点，会对公司财务状况的改善，还强调要加快御品峦山雅苑的建设，确保2025年底前顺利实现销售，并定下了一个15亿元的销售目标。
到了2025年上半年，华联控股在半年报中也再次重点提及项目的占地面积，周边配套、开发进度、户型以及累计总投资达到37575万元。
并再次强调项目上半年主体工程上半年就已经出地面8层，预计9月对外开放营销中心和样板房，年内开盘预售，并“确保达成年度销售目标。
而华联控股在2024年年度报告中披露，截至2024年12月底，公司总资产76.19亿元、净资产50.80亿元；实现营业收入4.25亿元、归属于上市公司股东净利润0.41亿元，同比分别下降24.75%、50.37%。
营收及净利润下降主要是受房地产市场持续下滑等因素影响，公司的产业研发办公产品销售未达预期。
去年年营业收入才几个亿的项目，却定下15亿元的销售目标，可见御品峦山雅苑开售对华联控股的重要性。
所以，华联控股营收和利润的翻盘局，几乎都押在了御品峦山雅苑身上。
市场分歧
那么，如此重要的项目，实际如何？华联控股能否顺利实现销售目标？
未入市前，市场上的争议除了项目能否“复活”，还有项目能否撑起“阔宅”的定位。
项目定位是“宝中阔宅”“都市生活的艺术跃升”“高品质住宅”“延续了华联匠心品质与恒裕豪宅基因”等。
只看项目的概念和蓝图，很明显项目是想给购房群体描绘一幅都市繁华的精美人居的画卷。
然而实地考察，项目及周边的实况却是这样的——建设主体出地面十多层，楼栋间距离视觉上较近。
还有这样的——靠近航城大道和前进二路一侧，摆满了夜宵摊位，人来人往，充满了烟火气。
再看看项目的户型。
项目户型面积包含94—100平的三房，117—120平的四房以及161—168平的复式。
华联控股披露，已经在报告期内按照2024版《深圳市建筑设计规则》进行了设计调整，并顺利完成了报批报建、换证等相关工作，换句话说项目已经按照建筑新规标准建设。
但是否符合市场对新规户型的预期，则见仁见智。
项目对外宣传的口径是新规户型，但实际户型得房率，根据深圳房地产信息平台，仅78%～79%，算上凸窗、阳台赠送面积，得房率才提升至96.05%～98.22%。
如96平户型，无论是户型图还是实际的样板展示空间，卧室及卫生间都带着凸窗，尤其是主卧卫生间的凸窗面积占比并不低，而实际得房仅约77.6%。
以户型图所带尺寸计算，主卧凸窗面积接近6.48平米，而户型整体凸窗面积约11.69平，阳台面积约12平。
再如161平户型，项目对外推广定位为“新规复式”，双阳台平层+6米挑高，而实际得房率约78%。
从项目开放的展示样板空间来看，同样也无法避免凸窗占比明显的问题。
所以，有网友评价——除了飘窗就是飘窗。
还有网友评价——有豪宅是这种楼间距？
所以，市场是对项目有明显的分歧的。
而价格方面的分歧表现也尤为明显。
项目折后均价6.15万/m²，折后单价约5.11万-7.63万/m²，周边两公里范围内曾入市领航城领誉华府、盛合天宸家园。
前者备案均价约63365元/㎡，总价区间约948万～1209万，2021年3月入市386套房源至今还剩余13套未售。
后者备案均价约67113元/㎡，总价区间约476万～1714万，2021年8月入市，426套住宅至今还剩余45套房源未售。
所以，有网友针对开盘后价格评价——
作者 | 骑猪英雄
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