北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，沙和高教园的房子怎么样？我在这里租房已经好几年了，想买房，不知这边能不能买？我在体制内，传说有福利房但和您说的情况差不多，40多岁之前估计无望，我刚不到30，不想等了，等等到的时候或许钱又贬值了，您觉得这种想法对吗？目前预算能买沙河的小两居，请帮忙分析一下。
A：
1、这几天好几个问沙河的了，我的回答都一样，房子是用来住的，既然有需求就买呗。没什么不能买的，典型的刚需板块刚需房，价格走势一直都和大盘差不多，只要是期望值别太高就该买就买。
2、福利房的这想法谈不上对错，因为无法预测政策和盖房的批次。各种传言有很多，我反正不知道哪些是真的，而且各单位的情况也不一样，只能局内人自己判断。
当然我也认为轮候排队的时间不会太短，十多年是少说着，就算到不了40岁，35以上也正常吧。但这也看具体单位的情况，如果是排队的人少，或许就能提前排上。所以还是自己判断吧，实在等不及了再自己买。
3、小两居就没什么可分析的了，常规选项，自住或出租都没问题。这其实主要看预算，其他的没必要分析。
4、总之该买就买，自住角度看自己的预算和喜好，沙河的刚需房从保值角度就是跟随大盘涨跌，不会走出独立行情，期望值别太高就行。
仅供参考。
二
Q:
请问，我目前在东五环常营住，民族，想卖掉给儿子换一套学区房。本来想换80中的，但看您说草房的也不错，性价比更高，请具体解释一下好吗？
A：
1、民族家园的是吗？那既然是朝阳区的就换白小+80的呗，常规选项。或者说如果是重视孩子教育，那就换80的，虽然学区溢价不低（东西海平均值），但对口学校好啊，放到东西海也至少是中上。而且又都是单校划片，升学省心的多。
2、草房的是指赵登禹是吧？这只是在丰台区算不错的，但跟白小80的不好相比，差的不少呢，所以对口小区才没有学区溢价。简单说就是一分钱一分货，如果是注重居住性价比的话买这里合适，但对学区就别期望值太高了，放到北京基本就是中等。
3、再具体的解释没什么了。丰台区的学区房不多，溢价也没有朝阳的高，那自然就居住的性价比高了。这看自己更重视哪方面吧。
仅供参考。
三
Q:
请问，我在考虑一个学区房溢价的问题。就是既然人口在减少，溢价就必定会降低，那卖房的业主就也应该能理解对吧？而我是用不上学区的，砍价时是否能直接把溢价砍掉？
A：
1、这我怎么回答啊？只能说一切皆有可能，试试呗。现在这种时期确实有不带溢价的学区房，但得碰，相当于捡漏儿，看自己的运气和砍价能力了。
2、不过多说一句，如果您想砍掉溢价，那最好别跟业主这么聊，有可能给业主提醒，或者是让人反感。
因为人口虽然在减少，但也不是一年两年的事儿，而是个漫长的过程，人家凭什么现在就要给免掉啊？而且您用不上学区是自己的事儿，人家就卖这个价，是市场给定的，具体的功能爱用不用。
3、总之我没什么建议，您自己试试吧。或者先让中介给找溢价相对低的，然后再去砍的话能多砍点儿。但最好从楼层朝向和户型什么的开砍，溢价的事儿少提吧，也不好说清楚。
仅供参考。
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