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汤姆陪你买房的第35天：
启德的大问题
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「落街想食個靚早餐，都要特登搭車出返啟德站先有得揀？」（下楼想吃个好早餐，都要坐车回到启德站才有选择？）
「Call外賣？成日都顯示唔喺配送範圍，真係好頭痕！」（叫外卖，整天都显示不在配送范围，真是很头疼！）
这是最近住在启德的居民在社交平台上的浓浓怨气。
Facebook群组《启德居民自由讲~》内，
有一名街坊分享称：
跑道区内一间餐厅都没！大吐苦水称不方便
这话一出，不光是他们在抱怨，评论区的人也像被点了火。
句句精彩，句句藏着刀子，剑指那些抱怨的居民：
「住得豪宅，就嫌無野食？你見過山頂d富豪投訴未？」（住得起豪宅，还嫌没东西吃？你见过山顶那些富豪投诉吗？）
「你嗰度係高尚住宅區，你應該有工人幫你搞掂」（你那儿是高尚住宅区，你应该有工人帮你搞定啦……）
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论评论的阴阳怪气与一针见血，还得是港人的嘴。
但你以为他们夸张？一点也不。
现在的启德，最方便的就是跑道区靠近AIRSIDE、体育园区那一带，那边餐厅、商场陆续开业，像个刚苏醒的城市。
一片崭新，也是很多内地买家最喜欢的地方。
但如果你往里面走一点，比如天泷、MIAMI QUAY、DOUBLE COAST这些楼盘所在的片区，就真的有点“楼建好了，人还没来，生活配套还在半路上”那味道。
OPENRICE则显示，
启德跑道区住宅群中确实暂时没有显示任何餐食，
但最近仍可到旁边的邮轮码头有两三间餐厅及咖啡厅可以光顾。
启德最开始的野心
启德，香港都市更新的“天选之子”。
官方给它安排的剧本，不是普通住宅区，而是直接C位出道。
作为香港近十年来最受瞩目的都会重建项目之一，启德被政府赋予了“第二核心商业区”的战略定位。
写字楼、豪宅、商场、文娱设施全都要，目标成为港岛以东的全新地标。
港府这波操作，是要让启德当 “东进计划” 的先锋部队，带飞整个九龙东。
从规划效果图来看，启德确实手握一手好牌：
开局就送海景、栋距拉满、绿植环绕，高低是个未来社区体验区了。
跑道区更是直面维港无遮挡，最近全长约1.4公里的启德空中花园也开放，很多同事都说极其漂亮。
生活配套的“时差”，
到底意味着什么？
但理想和现实之间，隔着一整个生活。
许多买家仍在为启德的“餐厅荒”和“交通不便”而迟迟不敢入场。
而且，围观的路人更是在意。
启德似乎变成了众乐乐的“话题女王”。
启德的楼盘
2025年马上快过去了，我发现，启德跑道区又是被从“骂”到尾的一年：
年初时，有人直言这里的楼盘唯有“劈价”才能求生，戏称它是“九龙版龙珠岛”，规划空洞；
也有人调侃所谓“豪宅”密度太高，直言：“真豪宅哪个不藏在半山？有钱人怎会愿意与平民挤作一团？当年英国人连华人上山顶都不准。”
更有钟情于此地环境的人，无奈叹息楼价高不可攀：“一千万预算，只能买到望见观塘的楼；想看海，就得两千万起步，还全是三房起跳——普通人，难入场。”
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不过，并非所有声音都投向对面。
也有人认为，这里的规划其实藏着潜力。不如再等等——等配套成熟、等价格软化。
毕竟维港海景不等人，若呎价真能回落到两万左右，他们觉得：“确实买得起。”
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而且我上网一查，也有买家觉得这一区现在已经特别舒服。所以居住体验真的是因人而异。
回望香港发展历程，这样的质疑，几乎是每一个新兴板块的“成人礼”。
启德的现状，仿佛之间的九龙站。
二十多年前，西九龙还是一片待开发的空地，配套全无，概念先行。
但随着高铁和西九文化区的规划落地，加上发展商积极北上推广，吸引大批内地买家进场。
广州时代地产创办人岑钊雄、中联石化前主席许智明、艺人王嘉尔等名人也先后在九龙站置业，让这里不只成为住宅区，更是一种身份标签。
如今的九龙站，早已跻身全港顶级地段之一。
以地标项目“凯旋门”为例，2005年开售时呎价仅约1.4万港元，到疫情前高峰期已飙升至4万多，个别特色单位更曾以呎价7.9万成交，创下市场惊叹。虽近期市况回调，但目前呎价仍稳守2.8万水平，展现出坚实的抗跌力。
所以，如果你在纠结是否买启德，或许可以把眼下这段配套的“时差”，看作时间送给早起者的隐藏礼物。
当城市渐渐苏醒，生活悄悄成熟，那些最早相信的人，往往也最早等来晨曦。
盘点一下启德的楼盘
说到具体楼盘，其实启德可以大致分为“跑道区”和“非跑道区”两条线。
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跑道区是启德的“门面担当”，面向维港的半岛地段，汇聚了如维港一号、云璟、天泷、天玺·海、启德海湾、MIAMI QUAY等项目。
一线市场中，热度比较高的就是天玺·海和天泷。
天玺·海是跑道区里顶级豪宅之一，主打大户型、4房、连平台与泳池的特色户型。
最近一套四房单位通过招标成交，成交价约 1.03 亿港元，实用面积约 2115 平方呎，呎价大约 4.87 万元。
而天泷第6座最新推出的户型多为3房，面积约 1085–1117 呎，有维港海景，顶层还设有连平台的特色单位。成交实力不俗。
非跑道区最火的一定是天玺·天了。
我个人真的是非常非常喜欢它，第二期正在推出，我已经宣传好多好多次，可以去回顾我以前发的文章和视频，王炸中的王炸。
而且天玺·天8月至今累积录得18宗二手买卖成交，平均实用呎价27,320元，全属获利成交。最高赚幅可逾2成。
最近一宗二手成交，单位为5座低层A1室，实用面积501方呎，两房间隔，拥开放式厨房，单位座向南方，可享内园池景及开扬车站广场景，以1,243万元成交，呎价24,810元。
据了解，原业主于2024年11月以1,073.5万元一手购入单位，持货不足1年，收楼不久即成功沽出，现转手账面可获利169.5万元离场，单位升值16%。
这含金量，没得说。
你怎么看启德的未来？
启德的未来，取决于内地买家的信心，更与香港的整体经济脉搏息息相关。
答案不在任何人的预测里，而在市场的下一步动向中。
我的角色，不是预言家，而是同行者。
就让我们保持好奇，一起观察下去。
我司有位人称“小Angelababy”的同事，早年就买了启德。她是看着这里从“要啥没啥”一步步变成“啥都有”的亲历者，现在更是亲自下场拍视频、做账号，在线营业。关于启德值不值得住，她就是能给你最真实答案的人。
另外，我的公司可谓人才辈出，大家都不约而同冲进短视频赛道，做起了博主。想问问各位，愿不愿意看这群“斜杠青年”的日常，如果愿意，我后续就大胆写起来！
最后再说一遍，除了启德，无论你对香港任何地段的住宅、商铺或投资物业感兴趣，我都乐意提供专业分析和房源推荐。
欢迎加我微信私信我，说明你的置业需求，我来为你寻找最匹配的机会。
而且，我有两个公众号...
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