曾经「转身都困难」的开间户型，正在悄悄「增肥」，这是华南租赁产品从「生存」走向「生活」的关键一步。
2025年，住房租赁产品力100首创华南、华北、中西部、华东属地化深度测评体系，深度挖掘区域市场差异化需求。
过去一年，华南租赁市场正悄然经历一场"空间升级战"。当行业仍以占比85%的开间户型为主流时，头部品牌已率先做出改变：新项目中的开间与一房户型普遍"扩容"2-5㎡，两房及以上户型面积增幅更高达5-10㎡。这不仅是数字的微调，更折射出华南租赁行业正在从“有得住”像“住得好”方向发展。
一、华南区域典型新开项目开间/一房户型面积提升2-5㎡，两房/三房及以上户型面积提升达5-10㎡
从近一年华南区域典型新开项目户型表现来看，产品以开间户型为主，新开房源量占比整体67.2%，该户型主力面积集中在26-35平米，次主力面积为36-45㎡，合计占比开间户型房源量达85%水平。这种面积区间的开间户型，既保留了租赁产品的经济性，又为品质升级留出空间。
与此同时，一房和两房户型房源量占比整体均在15%左右水平，主要满足小情侣、朋友合租需求，一房主力面积集中在46-55㎡、两房主力面积为66-75㎡。三房及以上户型占比仅3.4%，主力面积为86-95㎡，该种户型精准对接了家庭租户的改善型需求。
图：近一年华南区域典型新开项目户型规模占比
表：近一年华南区域典型新开项目户型面积套数交叉分析
注：数据来源 CRIC 长租数据系统
二、面积提升主要体现在起居模块，旨在提升住户居住品质
对比去年同期新开表现，开间及一房户型主力面积约提升2-5㎡左右，而两房、三房以上户型主力面积提升可达5-10㎡。头部品牌率先突破传统户型局限，如泊寓，品牌在深圳新开项目户型面积变化来看，企业去年新开的深圳泊寓梅林关旗舰店一房主力面积41㎡、两房主力面积56㎡，而今年同样在深圳新开的泊寓壹铭101公馆项目一房主力面积提升至55㎡，两房主力面积最高提升至80㎡。仔细观察发现，这场空间升级的核心在于居住模块的重构。我们对比泊寓两个项目一房主力户型各模块表现，发现新开的壹铭101公馆项目更加注重卧室模块面积的提升，并增加了衣帽架区域，以此提升住户居住品质与生活体验感。
图：泊寓梅林关旗舰店（左）与泊寓壹铭101公馆（右）一房主力户型模块面积变化
此外还有城市家，对比企业在深圳去年和新开的项目，一房面积提升5-10㎡，两房户型面积提升10㎡左右，部分两房面积最高达到了118㎡。
图：城市家·横岗文体中心两房 118㎡ 户型图
面积的增大不仅是满足住户对户型面积提升需求的匹配，也可以看出，租赁行业正在从“有得住”像“住得好”方向发展，未来租赁住房的居住品质和舒适度将持续提升。
三、资源属性优质项目开间户型面积可达75㎡，旨在最大化利用景观价值，对溢价有一定提升
从近一年各城市新开项目表现来看，广州、深圳、厦门等高能级城市因租房成本更高，故运营企业在户型设计上仍注重房间面积的集约性，以达到套租金可控，三城新开单间户型基本都在35㎡以内，但深圳新开集中式公寓项目因品质较高，部分一房户型面积近120㎡，如深圳泰格壹棠服务公寓涵盖户型为一房到四房，大面积空间75㎡-419㎡，其中一房产品面积达113㎡，展现出城市高净值客户品质化居住需求仍在持续提升。
图：深圳 泰格壹棠服务公寓 113㎡一房产品
此外，在普遍追求空间效率的租赁市场中，一些项目利用“先天优势”反其道而行，通过利用外部稀缺资源价值实现了产品溢价。某些江景、海景等外部资源优质的项目，为提升高净值住户的居住舒适度，城市部分开间户型面积可达75㎡水平，同时该房源的定价较非景观同户型有一定幅度的溢价，但溢价幅度较小，在300元/月左右。这种差异化策略反映出华南区域租赁企业正在从粗放式开发转向精细化运营，通过精准的目标客户研判和产品定位，实现了品牌的影响力和市场竞争力的提升。
小结
长租公寓的主要客群是20-35岁的都市年轻白领、新市民，当Z世代成为租赁主力，他们对居住空间的需求已从"有个住处"升级为"有种生活"。小小的开间多出的几平方米，可能意味着一个独立的办公角落、一个惬意的休闲区，或是一个能让宠物自在活动的空间。华南租赁企业正是洞察到这种需求变迁，将租赁户型面积的扩容2-5㎡，甚至5-10㎡，用空间品质重塑租赁住房的价值内涵。
注：本文图片除特别标注外，均来自企业官方披露，由住房租赁产品力测评整理。
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