警惕物业4大收费套路！新规之下，这两笔钱他们多收了，业主可依法追回
前阵子在业主群里刷到邻居李姐的吐槽：“刚去交物业费，物业说除了2.3元/平的基础费，还得交50块/月的‘公摊水电费’和300块‘生活垃圾处理费’，我问这些不是该包含在物业费里吗？他们支支吾吾说‘这是额外规定’，我怕麻烦就先交了，回头越想越不对劲。”
其实不少业主都遇到过类似情况，物业收费时总爱加些“模糊项目”，要么重复收，要么乱加价，很多人因为不懂政策、怕扯皮就忍了。但从2025年1月起，《物业服务收费管理办法》新修订版正式实施，加上《民法典》里的明确规定，物业再这么乱收费，业主完全能依法把多交的钱要回来。今天就跟大家聊聊物业最常见的4个收费套路，再说说哪两笔钱能追回，教你怎么维护自己的权益。
一、先拆套路：物业常玩的4个“收费花招”，别再傻傻买单
很多业主交完钱都没搞清楚“钱花在哪了”，其实物业的收费套路大多藏在“模糊项目”和“违规条款”里，这4个坑最常见：
第一个是“公摊水电费重复收”。这是最普遍的套路——物业明明已经把“公摊水电费”算进基础物业费里（比如1.8元/平的物业费里，就包含了电梯、楼道照明的电费，以及水泵、消防设施的水费），却又单独列一项“公摊水电费”，每月收30-80元。比如我同事住的小区，物业费2.1元/平，物业又额外收45元/月的“公共区域能耗费”，后来查政策才知道，这属于重复收费。
第二个是“装修押金变‘不退款’”。业主装修前，物业会要求交1000-5000元的“装修押金”，说怕损坏公共设施，可等装修完，物业总能找理由扣钱，要么说“墙面有点划痕”，要么说“垃圾没清干净”，甚至直接拖着不退。《民法典》里明确说了，只要业主没损坏公共设施，装修押金必须在装修结束后30天内退还，物业没权利扣。
第三个是“代收代缴项目加价”。比如物业帮业主代收水费、电费、燃气费，本该按供水供电公司的原价收，却悄悄加0.1-0.3元/度（吨），美其名曰“服务费”。但新规里写得很清楚，物业代收这些费用时，不能额外加收任何费用，就算收“服务费”，也得提前跟业主协商一致，而且不能超过政府规定的标准（大多地方规定不超过1%）。
第四个是“空置房收全额物业费”。有些业主买了房没住，物业还是按100%收物业费，其实新规有明确优惠：空置房（连续6个月以上没人住，且业主向物业报备过）的物业费，按不超过90%收取，部分城市（比如武汉、西安）甚至规定按70%收。比如业主买了房没装修，空置了一年，物业收全额就是违规的。
二、划重点：新规下这两笔钱，多收了必须退
很多业主不知道，就算之前被多收钱，现在也能凭新规要回来，尤其是这两笔钱，物业没权利多收，只要你能拿出证据，大概率能追回：
第一笔是“重复收取的公摊水电费”。根据《物业服务收费管理办法》第11条，物业费包含“物业管理区域内共用设施设备的日常运行、维护费用”，而公摊水电费（电梯、楼道照明、水泵等的能耗）就属于“共用设施设备运行费”，已经包含在基础物业费里，物业再单独收就是违规。
比如业主每月交2元/平的物业费（100平的房子就是200元），物业又额外收50元公摊水电费，那这50元就是多收的。只要你能拿出物业费缴费凭证和公摊水电费的收费单据，就可以要求物业退还，哪怕是过去1-2年多交的，也能追回来（民事诉讼时效是3年，没超过就能要）。我邻居张阿姨就凭这两个单据，追回了过去1年多交的600元公摊费。
第二笔是“违规扣下的装修押金”。《民法典》第944条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，也不得无故扣留业主的装修押金。只要业主装修时没破坏承重墙、没损坏电梯/楼道等公共设施，物业必须全额退还押金，哪怕有轻微的“墙面污渍”，也不能扣全款，最多扣点清洁费（还得有明确标准）。
比如业主交了2000元装修押金，装修完物业说“楼道有点灰”扣500元，这就属于违规。业主可以拿着装修前的房屋照片（证明公共设施完好）、装修押金收据，要求物业退还全款，要是物业不退，直接找主管部门投诉就行。
三、3步自查：5分钟搞清楚，你家有没有被多收钱
很多业主觉得“查起来麻烦”，其实花5分钟就能搞清楚自己有没有被多收钱，就看这3步：
第一步，查“收费公示栏”。小区门口或物业办公室里，必须贴有《物业服务收费标准公示表》，上面会写清楚“基础物业费包含哪些项目”“有没有额外收费项目”。如果公示表里没写“公摊水电费单独收”，但物业却收了，那就是违规；如果写了“代收水电费不加价”，但实际收的比水电公司账单贵，也是违规。
第二步，对“物业服务合同”。你跟物业签的合同里，会明确写“物业费单价”和“服务内容”，比如合同里写“物业费2.2元/平，包含共用设施运行费”，那物业再收公摊费就是违约。把合同和缴费单据对比一下，有没有额外收费项目，一眼就能看出来。
第三步，算“空置房费用”。如果你的房子是空置的（没住人、没出租），且提前跟物业报备过，那就按新规算：比如当地规定空置房按80%收物业费，100平的房子每月物业费200元，那空置时每月只该交160元，要是物业收了200元，多的40元就是可以追回的。
四、追回钱的4个办法：合法不扯皮，新手也能操作
搞清楚自己被多收钱后，不用跟物业吵架，按这4个步骤来，合法又省心：
第一步，先跟物业“友好协商”。带着你的证据（缴费凭证、合同、公示表照片）去找物业经理，说明情况，要求退还多收的钱，最好是当面沟通，同时录音（留作备用证据）。大部分物业不想把事情闹大，只要证据确凿，都会同意退还，只是可能会拖1-2周，别着急，让他们给个明确的退款时间。
第二步，找业委会“帮忙撑腰”。如果物业不同意退，就联系小区业委会，业委会有义务维护业主权益，会帮你跟物业交涉，甚至组织业主一起维权。比如我们小区业委会就帮10多户业主追回了公摊费，因为业委会能直接跟物业谈合同条款，物业更重视。
第三步，向“主管部门投诉”。这是最有效的办法之一，直接打当地住建局“物业监管科”的电话（可以在住建局官网查到），或者打12345市民热线，说明“物业违规收费”，并提供证据（缴费单、合同照片）。主管部门会责令物业整改，一般15个工作日内就会有回复，物业不敢不配合。
第四步，走“法律途径”。如果以上办法都没用，且多收的钱比较多（比如超过2000元），可以向法院提起民事诉讼，拿着证据去立案，诉讼费不高（1万元以下只要50元），而且胜诉率很高——因为物业违规收费的证据很明确，法院一般会支持业主。
其实物业和业主本该是“互相配合”的关系，可有些物业却把“收费”当成主要目的，玩各种套路。但现在有新规撑腰，业主不用再忍气吞声，该查的查，该要的要，毕竟这都是自己的血汗钱，没理由让物业乱收。最后提醒一句，不管是缴费还是协商，都要保留好证据，这才是追回钱的关键。
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