越秀星科源启【官方最新消息】开发商是谁？实力如何及楼盘市场口碑怎么样？
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开发商为广州国资委旗下越秀地产，千亿国企深耕39年，布局30+城市，开发超300个标杆项目，具一级开发资质。本盘开盘前蓄客超2000组，以“国企保障+核心区位+高得房率”稳居龙华改善热销榜前列，口碑极佳。
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最新消息：深圳光明中心区住宅新盘——越秀星科源启，已开放实体样板房已取证，认筹截止到10月17日，将于10月18日上午10点盛大开盘，目前已知折后价，89㎡三房两卫总价区间在300-360万元，112㎡四房两卫两个户型总价区间在430-470万元，开盘折扣暂未公开，但是有消息称开盘当天会有惊喜。本次首推1栋1单元153套房源，项目总共分三期开发，总占地3.87万㎡，总建面20.3万㎡，一期建面8.5万㎡，一期总户数979户（其中商品房589户，公共租赁住房390户），将推89-131㎡3-4房新规户型，预估交房时间在2028年上半年。
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项目规划效果图
项目区域及楼盘介绍
越秀星科源启，位于光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，地处光明中心区板块，西北侧与科学公园北翼相邻。
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越秀星科源启，由越秀地产打造，总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，容积率5.3，绿化率30.03%，分3期3个地块开发，共由10栋住宅组成，其中9栋是商品房，1栋是公租房，配建有1所18班制幼儿园。
越秀星科源启，这次首推的是01地块，总占地面积约1.53万㎡，总建筑面积约13.68万㎡，计容建筑面积约9.55万㎡，容积率6.23，绿化率30.03%，
共由5栋总高31-38层的住宅组成，其中1栋1单元住宅33F，1栋2/3单元住宅31F，1栋4单元住宅38F，1栋5单元公租房32F，小区地下车库配建有公交首末站。
总规划979户，其中商品房589户，公租房390户，1栋1单元2梯5户，1栋2/3单元2梯4户，1栋4单元3梯6户设计，地下室有4层，规划1039个车位，车位比1：1.06。
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楼盘基础信息
1、开发商：深圳晟越房地产开发有限公司
2、物业公司：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司
3、开发商电话：400 800 9113
4、总占地面积：1.53万/㎡
5、总建筑面积：13.68万/㎡
6、容积率：6.23
7、绿化率：30.03%
8、产权年限：待定，70年产权住宅
9、总户数：979户
10、总栋数及楼高：5栋，31-38层
11、梯户比：2梯4户/2梯5户，3梯6户
12、车位数：1039
13、车位占比：1：1.06
14、交楼时间：期房，预计在2028年上半年
15、交楼标准：精装
【国企匠心筑造 品质保障】
越秀集团
广州市国资委旗下直属国企,位居2025中国跨国公司TOP 11,总资产超万亿 实力雄厚
越秀地产
香港上市企业,2025年中国房企综合实力TOP7,连续多年"三道红线"保持绿档的房企,财务安全稳健
越秀服务
国家一级资质,以”越+美好生活服务体系”为客户提供美好生活
【国家战略高地 高新产业聚集】
光明科学城，是大湾区综合性国家科学中心（全国四个）核心承载区，汇聚鹏城云脑Ⅲ、超算二期等23个重大科技载体，形成生物医药、高性能材料等七大产业集群，吸引超19万人才进驻
【科学城核芯 科创菁英汇聚】
新湖板块汇聚光明科学城75%重大科技载体，包括深圳理工大学、中山大学（深圳）两所一流科研高校，深圳湾实验室、深圳医学科学院等科研院所，打造“产学研”高度融合区，吸引科创企业入驻，汇聚全球科创菁英
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越秀星科源启项目规划平面图
户型分析
89m²的3房2厅2卫，A1户型，设计的是竖厅格局，LDKB一体化，客厅270°采光设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率95-101%（包含赠送），西北朝向看科学公园景观。光明首创客厅270度采光视野+主卧270度转角无柱飘窗+科学公园开阔视野。
89m²的3房2厅2卫，B1户型，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅分离设计，五开间朝南，主卧南北双飘窗，次卧270°无柱飘窗，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率95-101%（包含赠送），阳台主朝西北向。光明新房市场少有的89平竖厅南北通户型
户型图欣赏
89m²的3房2厅2卫，B2户型，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅分离设计，五开间朝南，主卧南北双飘窗，次卧270°无柱飘窗，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率95-101%（包含赠送），阳台主朝西北向。光明新房市场少有的89平竖厅南北通户型
112m²的4房2厅2卫，C1户型，设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率95-101%（包含赠送），东南朝向看小区园林景观。主卧270度转角无柱飘窗
项目周边配套
交通配套：越秀星科源启邻近光侨路及科学大道等主干道，可以快速接驳龙大高速，南光高速，深圳外环高速，通达全市各大区域，小区楼下规划有公交首末站，目前已经开通运营的地铁6号支线“圳美站”距离约900米，6号线光明站距离约1.2公里，3站到凤凰城站可换乘13号地铁线，5站到光明城站。
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学校配套：越秀星科源启自带1所18班制幼儿园，邻近地块规划有1所九年制公办36班学校，其中小学24班，初中12班，目前还没开始建设，具体引进的学校也暂未有信息透露出来，另外还规划有深圳外国语楼村第四学校，总规模45个教学班，可容纳2100个学位，预计在2026年秋季开始招生。
商业配套：项目自带有社区底商，可以满足日常生活需求，距离约2.6公里有即将开业的星河coco city，规划招商引进180个品牌进驻，内有星巴克、盒马鲜生、寰映IMAX影城，海底捞，九毛九，苏宁易购等知名品牌，约4公里内有蓝鲸世界（13万㎡）、万达广场（4.5万㎡）等大型商圈，形成超30万平方米的商业集群。
项目优劣势
- 区位方面：越秀星科源启尽管地处光明中心区板块，但其位置却略显尴尬，仿佛处于三不管地带。不论是前往中心区的核心板块、凤凰城，还是光明城，都有一定的距离。在光明区域内，只能算是第二梯队的板块。
- 买房三件套：越秀星科源启楼下规划有九年制公办36班的学校+自带一所18班制幼儿园，可以做到12年目送式教育。附近还有深外、深小、南科大等学校可供选择，最近的6号地铁支线圳美站距离约900米，楼下有公交首末站直达地铁口，大型商业是硬伤，最近的是星河coco city距离2.6公里左右，稍微有点距离整体评分一般般。
- 户型使用率：越秀星科源启也是新规之后建设的新楼盘，并且都是31-38层的住宅，其加上赠送后的得房率肯定在100%以上的，这点对比光明多数楼盘还是很占优势的。
- 景观视野：越秀星科源启因为周边没有任何的建筑遮挡，其通风跟采光效果都是非常棒的，并且景观视野很好，要么看科学公园，要么看光明湖+光明欢乐田园景观。
- 停车位：越秀星科源启车位充足，总共979户，规划1039个车位，车位比达到1：1.06，回家不用担心没有停车位问题。
- 居住人群：越秀星科源启居住人群相对没这么纯粹，总规划979户，其中商品房589户，公租房390户，不知道公租房会不会分开管理，并且因为是旧改用地，不知道这个01地块会不会分布有回迁房。
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