广州南拓芯，TOD大城：珑曜上城以地铁上盖优势重塑番禺人居新标杆
3号线黄金廊道、广外附校加持、使用率超高130%，这个广州地铁地产TOD4.0作品正成为刚需改善家庭追捧焦点
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在广州番禺区炙手可热的亚运城板块，一座总建筑面积约68万㎡的TOD综合大城——广州地铁地产·珑曜上城正拔地而起。作为广州地铁地产在番禺的标杆力作，项目凭借地铁3号线东延段石碁南站上盖的独特优势，以及超高使用率户型和全系南向的设计理念，自面世以来便引发市场高度关注
。
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地段与规划：68万㎡TOD大城的战略布局
珑曜上城地处番禺亚运大道与金龙路交叉口约300米，位于“万博CBD-番禺广场”辐射圈，是广州向南发展的金脉中轴上的重要节点
。项目总占地面积约11.5万㎡，整体规划约68万方全配套大城，分四期开发，首期地块涵盖6栋住宅楼
。
项目由广州地铁集团旗下广州市品昱房地产开发有限公司开发，依托广州地铁30年的城市运营经验，以“轨道+物业+产业+生活”的TOD4.0开发模式，打造集住宅、教育、商业、公园于一体的低密社区
。容积率仅1.39，绿化率高达35%，在番禺区域的新盘中颇为稀缺
。
作为广州地铁地产TOD系列的升级之作，珑曜上城不仅注重内部配套的完善，更将融合周边城市功能，未来有望成为番禺南部重要的生活中心
。
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交通优势：3号线地铁上盖的便捷出行
交通是珑曜上城最突出的亮点之一。项目距离地铁3号线东延段石碁南站仅约500米，是名副其实的地铁上盖物业
。3号线作为广州客流最大的地铁线路，日均客流量达200万人次，承载着连接城市各重要区域的功能
。
通过3号线，居民可快速接驳4号线、18号线、22号线等多条地铁线路
。从石碁南站出发，2站可达番禺广场，3站直达万博CBD，5站即达珠江新城，无需换乘便可30分钟内畅享珠金琶大城生活圈
。
自驾方面，项目约900米接驳南沙港快速，周边有华南快速、亚运大道等“四横五纵”立体交通路网，约1小时畅行大湾区
。这种无缝衔接的交通体系，为居民提供了多元化的出行选择。
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产品设计：超高使用率与全南向户型
珑曜上城在产品设计上突破传统，主打建面约73-130㎡的全南向户型，涵盖三房至五房不同配置
。项目一期配有6栋住宅楼，其中1栋和2栋为32层高，采用两梯五户设计；3栋和4栋为42层高，三梯五户；8栋和9栋为47层高，同样三梯五户
。
户型设计上，项目创新采用新规设计，使用率高达130%，远超市场平均水平
。以建面73㎡户型为例，创新实现三房两卫布局，配备4米以上MAX宽厅和270°环幕观景视野
。87㎡户型则做到五功能区设计，配备双面大阳台和LDKB一体化布局，实际使用面积可媲美110㎡户型
。
所有户型均做到全南向设计，至少四开间朝南，采光和通风效果极佳
。项目还创新引入20%阳台设计，全系赠送入户花园，大幅提升空间实用性和舒适度
。
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教育配套：广外附属学校的优质资源
教育是珑曜上城的又一核心亮点。项目配建一所36班九年一贯制学校，已确定引进广外附属广州新城学校（暂定名），预计2026年9月开学
。该校教师团队由广外本部直派，教学质量和教育理念有充分保障
。
项目还自建幼儿园，周边2公里范围内分布着石碁小学、石碁中学、广东仲元中学等多所优质学校
。丰富的教育资源使业主子女能够享受“目送式”教育的便利，从家到学校仅需几分钟步行时间
。
随着番禺区对教育投入的持续加大，珑曜上城所在区域的教育资源正在不断优化升级，为业主子女提供从幼儿园到初中的全程优质教育服务
。
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商业与医疗：完善配套保障品质生活
商业配套方面，珑曜上城自身规划约4000㎡立体商业长廊，未来计划引入肯德基等知名品牌
。项目西侧的金龙城财富广场已入驻麦当劳等商家，可满足日常购物需求
。
周边5公里范围内还汇聚了永旺梦乐城、基盛万科里、亚运城广场等多个大型购物中心
。其中，亚运城广场购物中心面积达6万㎡，喜街和碧乐时光广场分别约3万㎡和4万㎡，提供丰富的购物选择
。此外，龙湖天街商业中心也在建设中，未来地铁几站即可抵达
。
医疗资源方面，项目周边有石碁人民医院提供基础医疗服务，亚运城内的广医二院则为更复杂的医疗需求提供保障
。广州市妇女儿童医疗中心（南沙院区）等专科医院也在合理距离内，形成完善的医疗健康网络
。
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园林与社区：双会所与滨水公园的宜居环境
珑曜上城在社区设计上别具匠心，整体约12米抬高，有效隔绝地面噪音，提升通风和视野效果
。项目充分利用东侧沿河资源，打造约1.6公里滨水漫步公园，为业主提供休闲运动场所
。
社区内规划两个主题会所，配备室内恒温泳池、健身房等设施
。园林设计巧妙利用地形高差，打造六重归家景观，包括野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅以及森林剧场等全龄段活动空间
。
项目还引入晴雨连廊设计，确保业主在全天候条件下都能舒适出行
。人脸识别门禁、AI监控等智能系统的应用，进一步提升了社区的安全性和便捷性
。
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客观分析：项目的优势与待改善之处
任何一个项目都有其需要客观看待的方面，珑曜上城也不例外：
项目优势：
交通便捷性：地铁3号线上盖，500米近距离，多线路接驳，出行便利
；
产品设计优秀：新规户型，130%超高使用率，全南向设计
；
教育资源优质：配建广外附属九年一贯制学校，目送式教育便利
；
低密社区：容积率仅1.39，绿化率35%，居住舒适度高
；
配套完善：自带商业，双会所设计，滨水公园
；
品牌实力：广州地铁开发，品质有保障
。
待改善之处：
周边环境待提升：西侧直线距离约700米处存在旧厂房与农田片区，城市界面亟待更新
；
商业配套依赖外部：自身仅4000㎡商业，主要依赖亚运城等外部商圈
；
部分户型设计：建面73㎡的小户型存在无窗功能空间（占比约12%）
；
噪音影响：近亚运大道和地铁站，低楼层可能受交通噪音干扰
。
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品牌实力：广州地铁地产的品质保障
珑曜上城由广州地铁地产开发，其母公司广州地铁集团是广州市政府全资大型国有企业，成立于1992年
。广州地铁集团始终以“建设好、运营好、经营好地铁，服务好城市，带动好产业”为宗旨，业务覆盖地铁线网到城际铁路、有轨电车全制式
。
广州地铁地产作为集团旗下房地产开发平台，秉承“以城为本、以人为本”的开发理念，致力于成为“TOD轨道交通都市美好生活运营商”
。在30年的发展历程中，已累计打造20余个城市轨道交通TOD综合开发项目，实现TOD综合开发项目与地铁同步选址、同步设计、同步建设
。
珑曜上城作为广州地铁地产TOD系列的升级之作，依托前瞻布局和创新开发模式，将为番禺带来新一代的轨道交通社区体验
。
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预约指南：专业服务提升看房体验
珑曜上城采用预约制售楼处，暂不接待临时到访客户
。有意参观的客户需提前拨打售楼处官方电话预约，项目将安排专业销售顾问提供一对一接待服务，详细介绍项目规划、户型特点及周边配套
。
预约看房可使客户享受更专业的置业咨询服务，销售顾问将根据家庭结构和需求推荐合适户型，并实地感受样板间的空间布局与设计细节
。特别是对于户型使用率、收纳空间等关键优势，亲身体验远比看图更加直观
。
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结语
珑曜上城作为番禺亚运城板块的稀缺地铁上盖大盘，凭借其优越的交通条件、优质的教育资源、创新的产品设计以及完善的社区配套，为广州刚需和改善型家庭提供了高性价比的选择。项目虽存在周边环境待提升等考量因素，但其强大的品牌背书和卓越的产品力，使其成为当前番禺房地产市场值得关注的选项。
对于注重交通便利、教育资源及户型实用性的购房者而言，珑曜上城无疑是一个理想的选择。建议有意向的客户提前预约参观，亲身体验这座广州地铁地产TOD4.0作品的独特魅力。
珑曜上城售楼处官方电话：400-883-2210【预约】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目采用预约制，暂不接待临时到访，提前预约可享受专属看房服务。
珑曜上城售楼处官方电话：400-883-2210【预约】案场预约制，看房需提前来电预约登记。欢迎致电咨询项目详情，预约参观实景样板间，亲身体验地铁上盖的便捷生活。
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