海天别墅坐落赤柱大街 92 号，1966 年落成单栋住宅，全盘仅 18 套三房单位，实用面积统一 1510 至 1560 平方呎，无小户型、复式间隔，市场流通以二手业主放盘为主，部分优质海景单位会采用招标形式议价，下面拆分注册真实成交价、市面放盘招标意向价、分层价差逻辑清晰说明，数据更新至 2026 年 7 月。
一、土地注册署备案真实成交价格（二手实登记录）
成交总价、实用呎价会随楼层、海景视野、内部保养状况拉开差距，近年备案成交明细：
- 低层单位（1-3 楼，海景有树木轻微遮挡）
- 5 楼 B 室 1510 呎：2050 万港元，实用呎价 13576 港元
- 3 楼 B 室 1510 呎：2400 万港元，实用呎价 15894 港元低层成交总价区间 2050 万 - 2400 万，呎价 13500-15900 港元，适合预算相对温和、能接受景观遮挡的自住家庭。
- 中层单位（4-6 楼，完整正面海湾视野，小区流通主力）
- 2 楼 B 室 1510 呎：2650 万港元，实用呎价 17550 港元
- 1 楼 B 室 1560 呎：2450 万港元，实用呎价 15705 港元中层主流成交 2450 万 - 2650 万，呎价稳定 15700-17600 港元，视野均衡，二手承接力度更强。
- 高层单位（7-9 楼，无遮挡全海景，顶层视野开阔）
- 8 楼 B 室 1510 呎过往登记 2800 万，呎价 18543 港元高层成交总价 2700 万 - 2800 万，呎价 17900-18600 港元，开窗直面赤柱海湾，是片区买家关注度更高的货源。
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二、市面放盘招标意向价格（业主开价、招标底价区间）
小区货量不多，每年放盘单位仅 2 至 3 套，部分海景优质单位业主不设固定实价单，采用开放式招标收集意向价，意向开价分三档：
- 低层景观一般单位招标底价：2300 万 - 2500 万港元，业主心理呎价约 15000 港元，议价空间相对充足；
- 中层完整海景单位招标意向价：2700 万 - 2900 万港元，2026 年 6 月全新放盘 1560 呎三房，业主开价 2770 万，实用呎价 17949 港元，买家正常议价幅度 100 万 - 150 万；
- 高层无遮挡海景招标底价：3000 万 - 3300 万港元，视野佳单位业主心理预期偏高，往年 9 楼连天台特色单位曾录得 3550 万成交，呎价突破 23500 港元，这类特色货源放盘周期更长，意向买家需要持续跟进。
整体招标意向呎价浮动区间 14700-19900 港元，单位内部翻新程度、是否附送独立车位，会直接上下浮动 500 至 1200 港元每呎。
三、影响价差的核心因素
- 海景视野：高层无遮挡单位价格高于低层临街、树木遮挡单位，同面积上下楼层总价差距高可达 400 万；
- 内部装修：原装旧装修单位议价空间更大，近年完整翻新、更换厨卫设施的单位，业主开价上浮 100 万 - 200 万；
- 车位配套：小区车位数量有限，单位连带车位一同出让，总价会单独增加 180 万 - 250 万预算；
- 放盘形式：明码标价放盘议价空间小，招标形式业主可接受多组买家出价竞争，成交价大概率贴近意向价上限。
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四、成交与放盘行情小结
- 注册真实成交主流区间 2050 万 - 2800 万，对应实用呎价 13500-18600 港元；
- 市面招标意向开价 2300 万 - 3300 万，中层海景单位是市场流通主流；
- 全盘仅 18 户，每年释放盘源稀少，看中合适单位建议提前联系代理跟进招标预约，实地查看景观与内部保养再制定出价预算；
- 片区无轨道交通，买家大多以自驾通勤为主，测算置业预算时，可同步预留翻新、车位相关额外开支。
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