真如之心规划全解析：副中心最后一块拼图，即将完美呈现|商务区|真如之心规划|绿廊

这几年里，买东西、交通都很方便。”

“样样方便。这里出去11号线，那里出去14号线，门口还有真如环宇城MAX。”

提起如今的真如地区，老百姓的口中满是称赞。

随着城市更新的加速推进，曾经上海中心城区规模最大的“城中村”——“红旗村”，已蝶变为“真如境”，建成真如环宇城MAX、山姆会员店、中海中心等高品质载体，形成多种业态、近百万平方米综合体，化身城区发展“天际线”。

但大家有没有发现，城市界面焕然一线的真如，近几年商品住宅供应却缩减了。

直到今年7月进行的上海市第7批次土拍中，中海地产以65.25亿元拿下“真如翠谷”一期地块。

在上月进行的7批次土拍，“真如翠谷”二期地块又经过68轮竞价，由上海城建（集团）有限公司旗下的上海城建置业发展有限公司和上海瑞腾国际置业有限公司以52.4亿元的总价入局竞得，溢价率达12.79%。

土拍市场的火热景象正折射出普陀真如地区的加速发展。

最新消息！

继真如翠谷之后，另一个重磅板块——真如之心上新2幅优质宅地，势必又将掀起一场新的普陀土拍高潮！

昨天，普陀区规划和自然资源局公示了真如地区的规划调整方案，对位于真如核心区的“真如之心”地块进行了调整。初步来看，大幅增加了居住用地的面积，按照规划将增加19万平方米的居住规模，可以说是一次重磅调整。

真如翠谷宅地的成功出让，以及真如之心的规划调整都标志着真如的发展将进入一个新的阶段。

而这种精细化的供地节奏与房地产新的核心方向是一致的。

在近期的新闻发布会上指出，日前住房和城乡建设部副部长董建国指出

房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱” 四类要素资源的配置效果。

人 (人口与需求) ：各地根据人口变化确定住房需求，编制住房发展规划，实现 "以人定房"。同时，国家政策也支持由常住地提供基本公共服务，这有助于更准确地匹配人口与住房需求。

房 (住房供应) ：形成 "保障房"与商品房功能互补的供应格局。全链条提升住房标准，目标是让人民群众住上 "好房子" ，这既包括新建住房，也涵盖老旧小区的改造。

地 (土地供应) ：在明确住房需求的基础上，科学安排土地供应，实现 "以房定地"。这确保了土地资源的投放与人的实际需求直接挂钩，避免浪费。

钱 (金融资源) ：根据住房供应计划来引导金融资源的配置，即 "以房定钱"。具体措施包括为每个房地产项目确定主办银行，建立城市房地产融资协调机制，保障项目顺利建设交付。

这套"人房地钱"联动机制，标志着中国房地产发展模式的根本性转变。

告别旧模式：它旨在终结过去那种脱离实际人口需求、依赖盲目扩张和高杠杆的"三高"（高杠杆、高负债、高周转）旧发展模式。

迈向新平衡：通过建立要素联动的新机制，推动房地产市场从 "增量扩张"转向"存量提质" 。最终目标是实现市场的供需平衡、结构合理，并形成供应体系健全、监管制度规范的房地产发展新格局。

真如精细化的规划与供地节奏就是房地产发展新方向的最好实践。

下面我们来看真如全新规划的深度解读！

真如副中心——沿沪宁产业创新带的核心节点

真如副中心的规划最早可以追溯到2001年编制的《上海市城市总体规划（2001—2020）》。

在这版规划提出了上海徐家汇、花木、江湾-五角场、真如四个城市副中心的规划。此后，上海在真如北部规划建设了上海西站，作为服务配套真如副中心，链接上海到江苏方向的重要站点。

到了2017年，上海市编制了《上海市城市总体规划（2017—2035）》，明确提出了上海发展的5条对外铁路廊道，其中面向江苏方向的沪宁廊道和面向浙江方向的沪杭廊道是上海对外联系的两条最主要的通道。

上海西站是其中沪宁廊道的重要站点，直接链接了昆山、苏州、无锡、常州、南京，可以说基本上覆盖了长三角重要的城市。除了铁路外，沪宁廊道还叠加了G2京沪高速，构成了高铁和高速复合的交通廊道。同样的沪杭廊道也叠加了G60沪昆高速。

但是，在2020年，沪杭廊道取得了领先，G60科创走廊被纳入了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，同年科技部等六部门联合印发《长三角G60科创走廊建设方案》。而同为上海核心对外走廊的沪宁廊道相对滞后。

今年，上海市政府工作报告正式提出“实施上海大都市圈国土空间总体规划，大力提升G60科创走廊、沿沪宁产业创新带等平台能级，强化跨区域协同发展”。

这也就意味着，沿沪宁产业创新带有望成为上海下一轮区域发展战略的重点，市级层面将投入更大的力度推动沪宁廊道的发展。

沪宁沿线是贯通长三角的经济大动脉和“金边”，作为中国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，这里汇聚着全国领先的科创要素，高新技术企业、国家重点实验室和上市科技公司云集。普陀区，作为上海的“西大堂”，是连接长三角及内地的重要枢纽，向东依托上海资源，向西连接沿沪宁产业创新带城市，普陀正站在服务国家战略、深耕科创策源、推动区域协同发展的历史交汇点上。从密集组织党政代表团“北上”江苏省南京市、无锡市、常州市、苏州市、南通市、镇江市、泰州市七市对接，到构建“三张清单”赋能机制，再到打造“沿沪宁协同创新集市”在线平台、筹建沿沪宁协同创新中心实体“会客厅”。

当前的普陀区，正聚力推进沿沪宁产业创新带建设，推动科技创新和产业创新深度融合，引领普陀“一带一心一城”重点地区发展。

“一带”即苏河水岸经济发展带，已从传统景观水岸蜕变为产城融合的活力空间，推动科创要素与金融生态深度融合；

“一心”即真如城市副中心，正积极推进区域科技、产业双向发力和海纳小镇数字化转型示范区建设；

“一城”即桃浦智创城，正推动产业升级、城市更新和科技创新深度融合，着力建设中心城区转型示范区。

真如城市副中心：数字化转型的思想策源地！

近年来，真如城市副中心的发展势头正随着一幢幢高楼拔地而起，不断向上攀升。大量高品质载体空间入市，吸引大批优秀企业纷至沓来，助力真如地区成为孕育新质生产力的一方沃土。

眼下，真如地区正以沿沪宁产业创新带协同创新为契机，积极推进区域科技、产业双向发力和海纳小镇数字化转型示范区建设。全长2.3公里的武宁路正成为撬动区域协同创新的支点。

上海化工研究院是代表院所之一，其聚烯烃催化技术与高性能材料国家重点实验室与苏锡常重点新材料企业联合攻克了高端光学材料的全链条自主国产化难题，有望打破该高端材料长期依赖进口的局面。

由华东电力设计院设计、国能新能源技术研究院有限公司与浙江大学合作完成吸收剂开发测试、江苏电建三公司施工建造的国家能源集团泰州电厂更是已投产了目前亚洲规模最大的燃煤电厂二氧化碳捕集项目，其生产的二氧化碳产品在长三角区域销售。

普陀区沿沪宁协同创新办公室常务副主任陆海介绍，今年以来，已促成区域内科研学术、技术研发、产业对接、文旅融合、国际市场开拓等领域达成合作意向50余项，同时鼓励企业走出普陀，与沿沪宁产业创新带其他城市加强产业合作。

产业能级的跃升，离不开数字化引擎的赋能推动。

2021年，普陀区在真如地区启动以海纳小镇为载体的数字化转型示范区建设，与杭州云栖小镇、无锡雪浪小镇构建形成“三地三镇”联动机制。

在今年4月举行的海纳大会上，普陀区发布了一系列数据解决方案。大到面向全球的城市智能引擎开放研究计划，小到海纳小镇数字创新社区；

从沿沪宁城市跨区域数据合作机制，到跨行业跨领域企业间的数据集共享……这些集中亮相的重要数据成果，可以说，触及了数据要素开发利用和流通共享的方方面面，助力普陀区以海纳小镇为核心载体，构筑活力、包容、共创的数创生态。

依托“沿沪宁产业创新带”数据合作机制，沿沪宁城市之间正推动数据基础设施互联互通、数据要素资源流通共享。

为打造上海乃至长三角的数字化转型思想策源地，海纳小镇思想充盈需要以人为核心推进城市更新和产城融合。

这方面，真如地区无疑拥有深厚基础。

随着真如地区城市建设深入推进，核心区城市形象初显，多元商办、立体交通、产城融合、绿色生态为真如高质量发展注入源源活力。

规划升级背后，是真如加速蝶变：环宇城MAX开业仅一年多，2024年日均客流量7万人次，周末客流量超过10万人次，年销售额超过50亿元；

中海中心双子塔位居上海写字楼2024年度租赁市场成交量榜首，吸引了中国最大的汽车电子企业之一德赛西威旗下的上海迅猛龙汽车电子有限公司、全球发动机制造巨头罗尔斯罗伊斯、意大利汽车设计公司宾尼法利纳等众多汽车产业“链主”企业集聚；

中国商务广告协会上海办事处及其分支机构正式在普陀区数字广告园区挂牌，中国品牌营销数字化领域最具专业影响力的综合性奖项虎啸奖系列活动也将在普陀区落地。

从武宁路上紧密咬合的创新齿轮，到海纳小镇跃动的数据脉搏，再到拔地而起的产业地标与精心擘画的新兴地块，在真如，一幅以科创为引擎、协同为纽带的高质量发展图景已然展开。

真如之心地块：真如副中心的核心拼图

此次规划调整的真如之心地块，是整个真如副中心的核心地块。

从整体的位置上来看，真如之心基本位于真如副中心的中央，一直以来都被视作核心组团进行规划。

普陀区明确提出真如副中心的空间格局是：以“真如之心”为引领，多向驱动，打造西站枢纽、运动秀场、中环创谷、江南数院、海纳智门五大功能簇群。

2020年前后，中海又拿下了1平方公里的核心地块，建设了中海臻如府、中海环宇城，目前已经成了真如的核心地标。

同时，真如副中心还推动了真如绿廊的建设。

此前，真如一直受到高压走廊的影响，城市界面始终是一个短板。

为了改善这一短板，上海市启动了真如绿廊项目，计划把高压线下方的空间建成公共绿地。

这也让真如绿廊成为了中心城区规模仅次于延中绿地、世博文化公园、世纪公园的大型绿地。

随着绿地的建设，绿地下方的地下空间也被利用起来，建设了市中心唯一的山姆超市，目前也成为了上海北部人流量最高的山姆超市。

从交通条件来看，真如之心也是真如副中心交通的核心，有11号线、14号线交汇，到上海西站的15号线、20号线也只有900米，可以说直接被4条地铁覆盖，这在整个上海市中心都是极为稀缺的。

如此好的区位条件，让各级政府围绕这一地块推动了大量的项目，来改善地块条件。

比如，在日前发布的真如商务单元更新规划中，就明确提出了架空线入地的计划。

又比如，提出了礼泉路等一系列道路更新项目，用来改善周边的道路条件。

普陀区还为真如之心编制了详细的城市设计方案，请著名的福斯特建筑事务所（Foster + Partners）开展。为地块的整体开发奠定了非常好的基础。

而此次规划调整的土地，是整个真如之心最后一块可供开发的土地，如果按照一般住宅项目2年左右的开发周期计算，真如之心将在两年后全面建成。

中海项目、高尚领域项目已建成的商办楼宇集群将吸引力将大幅提升，有望成为上海北部最有吸引力的核心商务区。

此次规划调整的看点

具体到此次的规划调整，传递出来的信号还是非常值得关注的。

首先是“务实”

此次规划将两幅商办用地调整为住宅用地，这也是在上海市商务楼宇总体空置率过高的背景下，积极推进副中心建设的务实之举。

未来，这块市中心极为难得的“大衣料子”，将产生近1000户的增量。力图打造改善型高品质的“好房子”标杆

同时，此次的规划调整还扩大了地块的规模（也就是将两块地并成一块开发），这能让开发商有更好的设计空间，更容易设计出高品质的住宅项目。

其次是“减负”

既为开发主体减负，也为政府减负。

一是“规划衔接礼泉路整段线形研究方案，综合考虑周边规划用地和现状实施条件，优化礼泉路道路线形，将本次调整范围内礼泉路线形适当南移，宽度不变，取消真湛路，同时将固川路(南石一路-兰溪路)由公共通道调整为市政道路，红线宽度16米”。

这意味着，固川路的建设将不再由拿地的开发主体承担，而是作为市政道路由政府统一开发建设，这样既减轻了开发主体的财务负担，也增加了道路建设的一体化水平，为更高标准的城市空间打下了基础。

二是“本次规划调整绿地布局，保障全区绿地总量平衡，并已在2025年批复的《外环西段(桃浦路-南大路)交通提升工程专项规划》(沪府规划〔2025]148号)(见右图范围1)和《上海市普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)控制性详细规划071、072、073、074、083、092、093街坊局部调整》(沪府规划[2025]28号)中予以落实”。

这意味着，真如之心总体的绿地规模将有所减少，为了实现全区绿地平衡，增量的绿地将转移到桃浦和外环地区建设。这减轻了政府在周边配套建设的成本压力，在周边已经存在真如绿廊的基础上，过多的绿地建设的确没有必要。

三是“为充分预留弹性，B05街坊规划为城市发展备建用地，后续在确保公益性要素不减少的前提下，结合周边区域研究，合理确定地块功能和规模”。

B05街坊原本规划为真如的高压走廊的一部分，原计划建设为真如绿地，而此次规划的调整意味着，短期内这块地不会建设成为绿地。

最后是“坚守”

进行了这么多的规划调整，可能大家会产生怀疑，是不是真如副中心放弃商务区的定位，转向了住宅开发。

实际上，这次的规划调整并未放弃副中心商办楼宇集群的定位。

一是功能不变，规划“结合城市设计方案研究，优化用地布局，绿地向真如绿廊集聚，礼泉路北侧布局两块住宅用地，容积率2.52-2.53，建筑高度不大于80米，含商业面积600-900平方米。商业商办、文化体育等功能向绿廊及南侧真如站周边集聚，与周边环宇城、高尚领域等板块共同构成真如副中心核心商办集聚区。B06-01地块用地性质为商业商办混合用地，容积率4.71，建筑高度不大于220米，地块内含文体设施建筑面积不小于9000平方米”。

至少保障了B06-01地块面积大约4.4公顷，加上600-900平方米的商业配套，真如之心仍然保留了25万平方米的商办建筑面积，依旧大于19万平方米的住宅规模。此外，还规划了近一万平方米的文体设施，为后续发展演艺、体育赛事等产业保留了基础。

二是品质不减，从规划公示的附加图则可以看出，真如之心仍然保留了地标建筑的规划设计，同时也保留了复杂的公共通道和下沉广场，这都是超甲级写字楼才能够具备的。

换句话说，真如之心后续的建设计划中，依然会以超甲级写字楼为核心，形成高品质的城市形象界面。